【司法書士が解説】住宅ローンを完済したあとにする手続きとは？

住宅ローンを完済すると、住宅ローン完済のお知らせとともに、抵当権抹消書類一式が郵送されます。
抵当権抹消とは住宅ローンを組んだ際に住宅に設定した抵当権設定登記を消す（＝抹消する）手続きです。

当記事をご覧いただければ、以下のことが分かります。

①住宅ローンを完済して銀行から書類を受け取った後の手続きが分かる
②抵当権抹消登記手続きの流れや注意点がわかる
③手続きについて困ったことがある場合の相談先が分かる

住宅ローンを完済すると？

住宅ローンを完済すれば自宅に設定された抵当権が消えます。
抵当権とは住宅の購入資金を銀行から融資してもらう代わりに、
購入した住宅を担保として提供させる権利です。
住宅ローンを組んだ人の返済が滞った場合、銀行は抵当権をもとに住宅を競売にかけます。その後売却した代金から優先的に融資金の回収に充てます。

抵当権を住宅に設定する手続きを抵当権設定登記といい、設定した抵当権を消す手続きを抵当権抹消登記といいます。

住宅ローンを完済しても抵当権は自動で消えない

注意すべきは住宅ローンを完済しても自動的に抵当権抹消登記がされるわけではないということです。
銀行から抵当権抹消書類を受け取る際、自分で手続きをするか、司法書士に依頼するよう案内されます。

抵当権抹消登記の流れ

ここからは抵当権抹消登記手続きの流れについて解説します。

①抹消書類の準備
　上述のとおり、抹消書類は銀行から交付されます。
　主な抹消書類は次のとおりです。
   ・解除証書もしくは登記原因証明情報
   ・銀行の委任状
   ・登記済証（抵当権設定契約証書）もしくは登記識別情報通知

　解除証書とは住宅ローンを完済したことで、設定した抵当権を消すことを　　　
　証明する書類です。銀行によっては登記原因証明情報が発行されます。
　
　銀行が抵当権抹消登記手続きをすることはありません。
　抵当権抹消登記手続きを、住宅ローンを完済した人に手続きを委任するた
　め、委任状を発行します。

　登記済証とは抵当権を設定した当時の抵当権設定契約証書のことで、抵当
　権設定登記を申請したときに、法務局の登記済の印鑑が押されています。
　登記識別情報通知とは、その登記が申請され、完了したことを証明する書
　類です。
　登記済証か登記識別情報通知のどちらが交付されるか、基準は以下のとお
　り。

　　　　　登記済証→平成１７年頃以前に設定された抵当権
　登記識別情報通知→平成１７年頃以降に設定された抵当権
　
②物件の調査
　抹消登記を申請する物件の管轄法務局で、登記事項証　
　明書を取得し手物件に関する情報を把握します。
　
　調査目的は、
　・抵当権が設定されている物件をもらすことなく消すため
　・登記申請書に記載する物件に関する情報を得るため
　・登録免許税を計算するため
　
　以上の３つです。
　
　登記事項証明書は物件1つにつき、６００円です。
　オンラインで取得する場合は４８０円となります。
　取得の流れや手数料については以下をご参照ください。
　

”引用”　
【法務局　登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です】
　https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/online_syoumei_annai.html
　
③申請書の作成
　物件の調査まで終えたら申請書を作成します。
　申請書に記載する事項は以下のとおりです。
　
　・登記の目的（抵当権抹消）
　・登記原因及び日付
　・申請人（権利者と義務者）
　・添付情報
　・申請年月日
　・申請人兼義務者代理人
　・登録免許税
　・不動産の表示
　
　登記原因は代表的なものに解除、弁済があります。銀行から交付される書
　類を確認しましょう。日付は住宅ローンを完済した日もしくは抵当権抹消
　登記を申請する日です。こちらも銀行に確認できます。
　
　権利者は、登記すると得する人、義務者は、登記すると損する人というイ
　メージです。
　抵当権抹消登記をすることで抵当権は消えるので、得するのは住宅ローン
　を完済した人（物件の所有者）、損するのは銀行ということになります。
　なお、物件の所有者が住宅ローンを組んだ人ではない場合もあります。
　たとえば、父親名義の土地に自宅を建てて住宅ローンを組んだ場合、
　抵当権抹消登記の権利者には父親も含まれます。

　登記申請は、通常、権利者と義務者が協力して行いますが、上述のとお
　り、抵当権抹消登記は銀行（＝義務者）から手続きの委任を受けます。
　そこで、申請書には申請人兼義務者代理人として権利者の氏名、連絡先を
　記載します。

　登録免許税は１物件につき、１，０００円です。
　たとえば土地、建物、計２物件の抵当権抹消登記を申請する場合の登録免
　許税は２，０００円です。
　登録免許税の主な支払い方法には、①電子納付、②収入印紙があります。
　電子納付は後述するオンライン申請のみに利用できます。
　収入印紙は法務局に売り場があるので、法務局で購入可能です。

　不動産の表示には物件の所在や家屋番号を記載します。
　　
　詳細な申請書の規制例につきましては以下をご参照ください。
　
　"引用"　【住宅ローンを完済した方へ　鄭唐家の登記の抹消手続きのご案　　
　　　　　内　一戸建て編　P６「登記申請書の記載例」】
　https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001369111.pdf

　
④管轄法務局へ申請
　申請書の作成を終えたら、抹消登記を申請する物件の管轄法務局に申請し
　ます。管轄法務局には法務局のホームページで調べることが可能です。
　申請方法はいかの３パターンがあります。
　
　・法務局へ申請書を持参（窓口申請）
　・オンライン申請
　・郵送申請

　オンライン申請は直接法務局に持参する必要がない半面、専用のソフトを
　や電子署名を導入したりと、手間がかかります。　
　
　法務局は平日しか開いていないので、平日にまとまった時間を確保する余
　裕がある人は直接窓口に持参することをおすすめします。
　なお、申請書や委任状などに不備があると、法務局より連絡があり、直接
　訂正する必要があります。これを補正といいます。

抵当権抹消登記の注意点

抵当権抹消登記を申請する際に、以下の事情がないか、確認する必要があります。

①物件の所有者に住所変更や氏名変更が発生している
　住所や氏名に変更がある場合、抵当権抹消登記の前提手続きとして、
　住所変更登記あるいは氏名変更登記を申請しなければなりません。

　申請する順番
　住所もしくは氏名変更登記→抵当権抹消登記

②物件の所有者に相続が発生している
　住宅ローンを組んだ人が亡くなったとに住宅ローンが完済された場合は相
　続登記が必要です。
　注意すべきは、「住宅ローンを完済する前に相続が発生した場合」です。
　たとえば、住宅ローン組んだ際に団体信用生命保険に加入した場合、ロー
　ンを組んだ人が死亡した場合、保険金が給付され住宅ローンが完済されま　
　す。
　この場合は、抵当権抹消登記の前提手続きとして、相続登記を申請しなけ　　　
　ればなりません。

　申請する順番
　相続登記→抵当権抹消登記

抵当権抹消登記は司法書士へ依頼しよう！

ここまで、抵当権抹消登記について解説しました。
抵当権抹消登記を自分で申請することは可能ですが、以下に該当する人は
司法書士に依頼することをお勧めします。

・平日に動く暇がない方
・書類作成や物件の調査に自信がない方
・手数料を払ってでも専門家に頼みたいと思っている方

司法書士登記手続きの専門家です。報酬は発生しますが、手続きに必要なことをすべて任せることができます。

司法書士法人トウキでは抵当権抹消登記のご依頼を受け付けております。
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