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鈴木くん名古屋で家を買う!

”結婚がしたい鈴木くんが名古屋で新築戸建を買う事実に基づく物語”

これは実際に鈴木くんが名古屋で新築戸建を購入するまでの体験記です。
家探しのことは全くわからない30歳の鈴木くんが、結婚したい一心で、彼女と一緒にイチから家探しをはじめました。
突然家を探すことになり、何からはじめていいか全くわからなかった鈴木くんです。実際いくらの家が買えるかもわからず、不動産屋に知り合いもいません。
インターネットで物件を検索しながら始めた”家さがし”でした。
家は高額な買い物です。ほとんどの人は初めての買い物で悩んで不安になるものです。
何も知らなかった鈴木くんがどのように新築戸建を購入したかの詳細を、解説をはさみながらわかりやすく物語にしました。
何から始めたらいいのかわからない方や、いつか家を買おう!と思っている方は、”鈴木くんの家探し”を参考に、まずは『住宅購入の流れ』をざっくり理解することから始めてみてください。
           Aplace株式会社
目次
1.不動産屋との出会い
2.家を買う理由
3.本当に新築戸建が買えるのか?
4.住宅ローン事前審査
5.いつもドキドキする事前審査の結果
6.まずは立地の確認から
7.いよいよ新築戸建見学
8.初めての見学、物件のどこをチェックする?
9.見学終了!
10.住宅購入の決め手は何か?
11.価格交渉は可能か?
12.価格交渉の結果
13.契約書作成には時間がかかる
14.契約は眠い?重要事項説明書ってなに?
15.住宅ローン借入銀行の選び方
16.住所移転をする時の注意事項
17.お引渡しまでにすること
18.お引渡し・決済・登記は同日です

1.Aplace株式会社の富田さん?

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ある日お問い合わせの電話がなりました。
新築現場で富田が待ち合わせました。

矢沢さん(後の鈴木くんの奥さん)と
義理のお姉さん一家は、
自転車にのって軽快にやってきました。
(まだ鈴木くんは登場しません)

矢沢さんは、じーっと富田の顔を見るなり、
すぐにスマホを取り出し

「この人ですよね!?」と
アットホームに掲載されている
富田の顔を富田に突きつけたそうです。

矢沢さんの上司が
「不動産を探すならこの人に相談するといい」と
矢沢さんのLINEに
富田の顔を送っていたのです。

現場にいた不動産屋が、
まさか以前上司からススメられた
LINEの顔とは、、、

急に親しみがわいたようで、
翌日来店してもらい
話を聞くことになりました。

情報収集はネットを見るだけ

住宅を探しているとは言っても
実際に不動産屋に行くのは初めてです。

「今までどのように不動産を探しているか」
聞いたら
「ネットで物件を見ているだけ」とのこと!

住宅探しを始めたばかりの方は
まずはネットで物件情報を見ることが
とても多いです。

この探し方は間違いではないのですが
物件情報を見ているだけでは
わからないことが多いです。

不動産の探し方を丁寧にご説明することにしました。

ちなみに100回のネット検索より
1回の来店の方が得られるものは多いです。

なのでまずは!
不動産業者に来店するというのがとても重要です。

*ポイント*
ネットで検索するより
不動産屋に行ったほうが近道!

2.家を買わないと結婚ができない・・・

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お客さんの住宅を探し出すきっかけ、
理由は本当に様々です。
なのでまずは購入理由を聞きました。

矢沢さんになぜ家を探し始めたのかを聞くと、
家を買わないと結婚できないとのことです。

矢沢さんのご両親は鈴木くんとの結婚に反対!

矢沢さんのお父さんが
「結婚したいんだったら家買ってから申し込みに来い!」と、無茶言ったそうです、、、

「何が何でも家を買って結婚したい!!!」と
矢沢さんは言いました。

「ネットで検索したけど何からどうしていいのかわからないんです・・」
矢沢さんは途方に暮れていました。

希望条件の確認

鈴木くんは当時30歳で実家でご両親と一緒に暮らしています。

結婚のためにいきなり家を買うなんて凄いなぁと思いました。
とはいうものの初めての物件見学の際に
購入する鈴木くんが来ていません・・。

住宅探しでは
「ご主人さんが積極的に動かない」
というのはよくあることです。

購入理由を確認できたので
次は希望条件の確認です。

住宅購入の際には
・いつぐらいに
・どのあたりで
・いくらぐらい
という3点を決めないといけません。

この時のポイントは
あまり条件を絞り過ぎないということです。

条件を絞り過ぎてしまうと
物件の数自体が減ってしまいます。

矢沢さんの場合は
いつぐらいに、どのあたりで
というのは決まっていましたが
いくらぐらいという点が
決まっていませんでした。

まだ購入する鈴木くんが登場していないので
年収もわからないという状況です・・。

*ポイント*
いつまでに!どのあたりで!いくらぐらい!
3つを決めて探しましょう。


3.ホントに新築戸建が買えますか?

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前回までで購入の理由と大体の条件は確認できました。
しかし一番重要な「いくらまで」というのが、
まだ決まっていません。

結婚はしたい矢沢さん・・
でも考えてもなかった家のことなんて全然わからない様子。

「え?事前審査ってなに?」
「給料そんな高くないけど、家ほんとに買えるんですか?」
「住宅ローンのことはよくわからない・・・」
「金利の種類って?!」

まずは、いくらぐらいの借り入れができるか
住宅ローンの事前審査をすることにしました。

物件が決まっていなくても事前審査はできる

お客さんが直接、銀行の窓口に行くと
「物件が決まってからでないと審査できません」
と言われることがあります。

不動産業者を経由すると
物件が決まっていなくても事前審査が可能です!

物件が決まる前の事前審査の目的は
・住宅ローンの借入が可能か
・いくらまで借入可能か
の2つです。

物件を一生懸命探して、
気に入った物件が見つかっても
住宅ローンの承認が下りなければ
購入することはできません。

なので最初の段階で「買えるかどうか」を
確認しておく必要があります。

私の体験談ですが
事前審査を後回しにして
物件を見学していたお客さんがいました。

何件も見学して気に入った物件が見つかって
購入申込をしましたが
事前審査で承認が下りずに
住宅が買えなかったという方もいます。

家族全員が気に入った物件だったので
その時の落胆具合は相当なものでした。
私自身もお客さんに結果を伝えるのが
心苦しかったです。

次の「いくらまで借入可能か」は
そこまで重要ではないですが
あくまで購入する物件の目安を知るためです。

もちろん借入可能額、目一杯で
住宅ローンを組むことはほぼありません。


住宅ローン事前審査に必要な書類

この日は鈴木くん本人が来ていなかったので
事前審査の書類と必要書類を紙に書いてお渡ししました。

住宅ローン事前審査の必要書類は
・免許コピー
・保険証コピー
・源泉徴収
だけです。

いくらぐらいの物件を探すかは
銀行の審査結果が出て
年収、生活費などを確認してから
行うことにしました。

事前審査の書類の記入が終わったら
連絡をもらうことにして
この日は解散となりました。


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*ポイント*
物件が決まってなくても事前審査はできる。
事前審査の必要書類3点セットは、
免許証・保険証・源泉

4.いよいよ住宅ローン事前審査!

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 相談のご来店から数日後、

「書類の記入、必要書類の準備がそろいました」と、矢沢さんからと連絡がありました。

「鈴木くんは住宅購入に積極的じゃない」と聞いていましたが、書類の準備・記入はとても早かったです。
(遅い方だと一週間経っても音沙汰がないことがあります。)

矢沢さんのお勤め先まで、
書類を受け取りに行くことにしました。

ちなみに鈴木くんは、
比較的金利が安い「地方銀行」と
保証料のかからない「労働金庫」の
2行の銀行で審査しました。

実例紹介!事前審査の内容

ここからは事前審査の内容です。

まずいくらまで借入が可能かを計算します。

その際に必要になるのが
「返済比率」と呼ばれるものです。

各銀行で年収に対して
ローンの返済に充てれる割合が決まっています。

一般的には30%~40%で設定されていることが多いです。

鈴木くんの年収は
総支給で466万円だったので
返済比率30%で計算すると
466万円×30%=139.8万円
となります。

139.8万円が1年間の返済に充てることができる金額です。
(月々だと116,500円)

ここまでで
年間の返済額、月々の返済がわかりました。

次はいくら借りると月々116,500円の
支払いになるかを計算します。

金利の計算などややこしいので
いきなり結論を言いますが
金利1%で計算すると4,100万円
金利2%で計算すると3,500万円
となります。

ざっくりした計算をすると
年収の7倍~8倍が借入額の上限となります。

車のローンがある場合などは
借入金額が大きく変わってくるので
ご注意ください。

ここが重要!返せる金額はいくらか?

返済比率の計算で借入可能額はわかりましたが
実際に返済比率のマックスで借入をすると
毎月の返済は相当、厳しくなります。
(共働きなどの場合は例外ですが)

年収466万円というのは
あくまで総支給で実際には
・厚生年金
・社会保険
・所得税
・住民税
・雇用保険
などが引かれています。

実際の手取りのお給料は
総支給金額の80%ぐらいになります。

466万円×80%=372万円
月々だと31万円となります。
が、ここも注意が必要です!

多くの会社が年に2回、ボーナスがあります。

ボーナスの金額が月給の1ヶ月分だと仮定すると
実際の月々の手取り給料は26万円前後になります。

4,100万円の借入で
ボーナス払いを無しにした場合だと
手取り給料の45%が
住宅ローンの返済になります。

これは流石に無理があります。

なので大事なのは
毎月、返済できる金額はいくらかを知ることです。

月々に必要なお金は各家庭によって変わりますが
・光熱費
・自動車関係の保険や車検代、ガソリン代
・食費
・携帯などの通信費
・生命保険
・服などの服飾費
・洗剤、トイレットペーパーなどの消耗品費
・お子さんの教育費
などが必要になります。

こういった毎月必要になるお金を計算しましょう!

そしていくらまでなら返済が可能かを
調べていきます。(多少のゆとりを持って)

鈴木くんの例だと
光熱費→2万円
自動車関係→2万円
食費→5万円
通信費→1万円
生命保険→1.5万円
服飾費→1万円
消耗品費→5千円
ぐらいでした。

月々の手取り給料が26万円で
月々13万円ぐらいが必要なお金です。

となると多少の余裕を持たせて
月々10万円以内ぐらいであれば問題ない範囲です。

ボーナス分を返済に充てていないし
奥さんもお仕事をする予定だし
外食を減らせば食費も少しは安くなります。

月々10万円の返済にしようと思うと
借入価格としては3,500万円ぐらいになります。
(金利1%、35年返済の場合)

ここまでで
・いつまでに
・どこで
・いくらぐらいの
が決まりました!

あとは事前審査の結果を待ちます!
早いと3・4日で出てきます。

これから条件に当てはまる物件を探していきます!

*ポイント*
借入可能額より
月々返済可能額で
借入金額を決める
銀行はここを見ている!
住宅ローン審査のポイント

5.いつもドキドキする新築戸建の事前審査!結果が出ました!

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「いくらの物件が購入可能なのか?」
がわかりました。
でも、矢沢さんはなんだか不安そうでした・・

「貯金がないんですけど、家って買えますか? 物件価格の他にも色々かかるんですよね? 結婚する費用もいるんです」

今回物件を買う理由は結婚するためでしたね。

「大丈夫ですよ。諸経費も住宅ローンに組み込むことはできます。銀行に払う保証料が少し高くなりますけどね」

矢沢さんは嬉しそうな笑顔になりました。

矢沢さんは月々の返済を
10万円以内にするために
3,650万円以内の借入にする予定です。

諸費用も借入を行う予定なので
物件としては3,500万円前後であれば
問題ありません!

銀行に事前審査書類を提出

矢沢さんはまだ購入する物件が
決まっていないので、
私の方で物件を選んで書類に記入をしました。

今回は金利や保証料の違いがある
2つの銀行で事前審査を行います。

事前審査は書類の不備などがなく
早ければ提出した翌日には回答がでてきます。

矢沢さんは車の借入などもなく
勤続年数も10年近いので
事前審査で落ちることはまずありません。

どのお客さんでもそうですが
毎回結果が出てくるまでは少しドキドキします。

ちなみに銀行に提出した書類がこれです。

物件価格:3,500万円
諸費用:161万円
借入金額は3,650万円で提出です。

諸費用に関してはいつも多めに計算するようにしています。

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審査承認!物件探しスタート!

書類と提出してから
2日後に銀行から連絡があり
事前審査が承認されました。

一般的に事前審査の承認が得られれば
本審査で落ちることはほぼありません。
(お勤め先の会社を辞めたり、新たにローンを組んだりしなければ)

審査の承認が得られたので
安心して物件探しをスタートすることができます!

事前審査の期間中に物件は探してあるので
審査承認の連絡と同時に物件紹介をして
ご見学の日程調整をします。

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*ポイント*
物件が決まってなくても事前審査は出来る!
諸経費も住宅ローンに組み込める!


6.新築戸建は立地の確認から

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事前審査も無事に承認され、
あとは物件を探すだけという
段階まで来ました!

メールは見ないということで、
矢沢さんのご要望により
LINEでやりとりすることにしました。
LINEで事前の結果をお知らせすると・・

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今回は矢沢さんの具体的な希望条件を確認していきます。

生まれも育ちも職場も名古屋市北区!
鈴木くんは今までご実家に暮らしていて
一人暮らしをしたことがありませんでした。

生まれも育ちも名古屋市北区です。
そして職場も名古屋市北区です。

となれば家を買うのも名古屋市北区です。

名古屋市北区は庄内川の北側と南側で
大きく相場が変わってきます。

北側に行くと
・地下鉄の駅に遠い
・川を越える橋が渋滞する
などの理由で相場は安くなります。

しかし庄内川の南側に住んでいる人は
北側に行くのに抵抗があります。
(北側に住んでいる人が南側に行くのも同様)

となると住宅を探すのは
名古屋市北区の中でも庄内川の南側です。

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住宅を探す地域は黄色のラインの内側。
赤丸は地下鉄の駅です。

駅までの距離はどうする?駐車場は?
当然ですが駅までの距離が近い場所は
土地の相場が高いです。

駅にもよりますが1坪60万~100万円です。
となると
そこまで大きな土地を購入することはできません。

土地が小さくなると
駐車場が1台しかないということに。

鈴木くんは車通勤なので
駅までの距離はそこまで気にしない。

今は車が1台だけど将来的には
奥さんも車を買う予定なので
駐車場2台は確保したいというご要望です。
引越時期、物件種別はどうする?

矢沢さんが相談に来られたのは10月で
年内には新居に引越しをしたいという希望でした。

時間的に土地からの注文住宅は無理です。

マンションも今まで住んだことないし、
修繕積立金、駐車場代が必要なので却下。
(マンションの良さは立地ですが電車を使うことがないので駅近のメリットをあまり感じない)

ここまででだいぶ絞れてきました!

残るは
・新築戸建
・中古戸建
の2種類だけです。

中古戸建、新築戸建の資料を集めて
LINEでお送りしました!

*ポイント*
具体的な希望条件を明確にする


7.いよいよ新築戸建見学!

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これまでで
・資金計画
・銀行の事前審査
・希望条件の確認

までが終わりました!

希望物件の見学!

希望の地域で販売されている物件資料は
LINEにてお送りしています。

その中から鈴木さんが見学したいと言った物件を見に来ます!

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矢沢さんに限った話しではないですが
当店のお客さんは
こんな感じで見たい物件を送って来てくれます!

見学する前にはいくつか確認事項があります。
・最新の販売状況の確認
・工事中であれば工事の進捗状況
・鍵の手配
・ご見学の順番の確認
・現地の下見

などを行いご見学に備えます。

ご見学当日は車でご自宅までお迎えに

当店は名古屋市東区にあります。

今回、見学するのは名古屋市北区で
鈴木くんは名古屋市北区に住んでいます。

わざわざお店に来てもらうのは手間なので
鈴木くんのご自宅までお迎えに行き
車は1台で移動することにしました。

お客さんの住んでいる場所や
見学する物件の場所に応じて
現地集合だったり、
お店に来てもらったりと
その都度、臨機応変に対応しています。


鈴木くん、初登場!!
やっと購入するご本人の登場です(笑)

事前審査の書類や見学の日程などは
すべて矢沢さんが窓口だったので
ご見学の日に初めてお会いしました。

簡単な挨拶を済ませて
見学する順番などを伝えて
早速、移動です!

今回、見学するのは新築戸建を3件の予定です。

お客さんによっては
もっと見学する方もいますが
今回は「年内に引越し」と
いう条件があるので
見学する物件は少なめです。

車内ではお仕事のことや
趣味のお話し、
休みの日の過ごし方など
基本的には不動産と関係ない
話ばかりしています。

鈴木くんと矢沢さんラブラブ感が
前部座席までひしひしと伝わってきたのでした・・・

*ポイント*
見たい物件は全部まとめて見よう!


8.初めての新築戸建見学!
物件のどこをチェックする?

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今回は見学するのは、元々鈴木さんが育った地域です。
ずっと住んでいるので地域のことは私より詳しいです。

不動産屋として悲しいですが地域に一番詳しいのは住んでいる人ですからね。

ちなみに私は名古屋市中村区であれば、地域の説明は自信があります!
わからないことがあっても様々な情報網(?)がありますから(笑)


早速、1軒目に到着!

出発して10分も経たないうちに
1軒目に到着しました!

1軒目に見学するのは駅から
徒歩10分程度の新築戸建です。

駅近という立地の良さはありますが
土地の面積が小さいので3階建ての建物です。

駐車場もギリギリ2台が停めれる程度で
前面道路も少し狭いので
駐車にはテクニックが必要です。

ご案内の際はまず不動産屋が
全ての雨戸を空けて、
ブレーカーを上げて電気をつけます。

3階建ての建物は
1階にお部屋が1つ、お風呂などの水回り
2階がLDK
3階にお部屋が2~3つ
というのが一般的な間取りです。

今回、見学した建物は
北道路だったので1階の日当たりは・・・・。

そのかわり2階、3階は
とっても日当たりが良かったです。

初めての見学だったというもあり
キッチン、お風呂などの設備の説明や
簡単な建物の説明などをしました。

新築の建物には下の写真のようなものがついています。

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これは24時間換気システムのための設備です。

窓を閉めた状態でも室内の空気を強制的に換気するための設備です。

最近の建物は昔の建物と比べ気密性がとても高いです。

気密性が高すぎると生活臭や湿気が室内にこもります。

また室内の空気がこもるとシックハウス症候群になる危険性もあります。

※シックハウス症候群は建材に含まれる
化学物質の影響で健康被害やアレルギーなどを引き起こします。

ちなみに24時間換気システムは建築基準法で設置が義務付けられています。
見学時は生活をイメージする!

見学する住宅それぞれで間取りも違えば日当たりも違います。
なので大事なのは生活をイメージしてみることです。

リビングを見学している時は
テレビをここに置いて、
ソファをここに置いて・・・。

今、持っている家具が入るのか?
寝室にする予定のお部屋は
どれぐらいのサイズのベッドが置けるのか
ベッドを置いた時にどれぐらいのスペースがあるのか?

などなどとにかくイメージを広げていきます。

そうすると間取りの使い勝手の良し悪しや
自分自身の好みがわかってきます。

いろいろとお話しをしましたが
・駐車のしにくさ
・3階建ての使い勝手
・リビングにある階段に扉がない
・3階にトイレがない
などの理由で1軒目は候補から外れました。

複数の物件を見学する時には
立地、間取り、日当たり、設備などの項目毎に
点数をつけていくのも楽しい見学方法です。

「この建物があの場所だったらなぁ」
ということがよくありますが・・・。

今日は少し長くなったので
2軒目、3軒目の見学は次回に続きます。

新婚気分になってきた鈴木くんたちは
何をみてもテンションが上がってきて、どーも冷静に判断出来ない気がして
だんだん心配になってきたのでした・・・(笑)



*ポイント*
設備のことなど気になることは
何でも不動産屋に質問しよう

9.新築戸建見学終了!陽当り?眺望?

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1軒目の見学が終わり2軒目の物件に移動です!

裏にボロボロの倉庫が・・・

2軒目の物件は少し駅から離れますが
その分、土地の大きさが広くなります。

建物は2階建てで駐車場は並列で2台!

元々大きな土地を分筆して
4区画の建売になっているので
外観の雰囲気も上々です。

大きくはないですがお庭もあり
リビングの日当たりも問題ないレベルです。

しかし庭越しにボロボロの倉庫が・・。
しかもブルーシートが掛かっていて
眺望が台無しです。

せっかく日が当たるのに
毎日、カーテンをして生活するとなると
日当たりが良い意味がないです。

1階でお風呂やキッチンの設備などを確認して2階に上がりました。

2階に上がった瞬間
「なんか牢屋みたいだなぁ」
と思わず口から出てしまいました。

というのも廊下部分がほとんどなく
各居室の扉が4枚あるだけでした。

※牢屋に入ったことはないので
あくまでイメージです。念のため・・・

今回の建物は1階がLDK、
2階に4部屋という間取りでした。

2階に4部屋あるので
どのお部屋も6帖あるかないかです。

当初は夫婦2人で生活するので
2階に8帖以上のお部屋があったほうが良いみたいです。

この物件はあまりピンと来なかった様子なので
すぐに3軒目に移動です!


敷地面積50坪以上!駐車場3台!

3軒目の物件は土地の形が少し悪いですが
敷地面積が50坪以上です。

駐車場も3台駐車可能と
名古屋市内ではなかなか珍しい物件です。

そういえば矢沢さんのお兄さんと仲が良く、
毎日のように遊んでいると言っていたので
お兄さん用の駐車場も確保できます!

今回の建物は
1階にLDK、LDKの横に和室
2階に洋室が3部屋という間取り。

ちなみに設備などはほぼ変わりがないので
この時点で説明することがほぼありません(笑)

お客さんと見学中に
「和室は必要か?」
という話題になります。

4LDKの間取りで全て洋室がいい
というお客さんもいるし1つは和室がいい
というお客さんもいます。

私はリビング横にある和室って
独立したお部屋というより
リビングの延長という感覚です。

お子さんが小さい場合などは
お子さんの遊び場として使ったり
家事で疲れた時にちょっとお昼寝する場所
として使うのがいいかなぁと。

もちろんお客さんが泊まる時にもいいですけどね。

矢沢さんの場合は
「あればあったでいいかなぁ」
とどちらでも良さそうでした。

2階の洋室は全室南向きなので
とっても日当たりが良い物件です。

しかも全室7帖以上
主寝室にはウォークインクローゼットまであります!

さらに今までの物件は
バルコニーの奥行が1メートルもないぐらい
でしたが3軒目の物件はとっても広い!

洗濯をする際に奥行がある程度ないと
洗濯がしにくいんですよね・・。

3軒の物件見学が終了しました!

次回は3軒の物件を見終わった後の感想!
矢沢さんが気に入った物件はあったのか?

*ポイント*
イメージだけでなく、
動線など考えながら
生活のしやすさを確認しよう!

10.住宅購入の決め手は何か?

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最終的には直感で決める

服を買う時に、
防寒性に優れていて
ダウンが軽くて
動きやすくて
かっこいい
から買ったという方は少ないと思います。

一目見て「いいなぁ」と思った物を買うと思います。
(予算との兼ね合いはありますが・・)

では住宅を購入する際の決め手は何でしょうか?
・駅から近いこと
・土地が広い
・日当たりが良い
と様々な理由があると思いますが
最終的には直感です。

「これがいいかなぁ」
というなんとなくの理由です。

服などを購入する時と大きな違いはありません。
(もちろん予算の範囲内でという前提があります)

では矢沢さんはどれがいいと思ったのか?

いきなり結論を書きますが3軒目の物件です。

たぶん矢沢さん自身も
「なぜこの家がいいと思ったのか?」
は明確にはわからないと思います。

当然、私も一緒に3軒見学しましたが
私も3軒目がいいと思いました。

・全室南向きで室内が明るい
・車が3台駐車可能
・土地が広い
・間取りが使いやすそう
・スーパーが近い
・バス停が近い
といろいろな理由をつけることはできます。

でもそんなのは関係ないんです。

「これがいいと思ったからこれにする」
というのが一番、間違いのない選択です。

購入する物件が決まったので
「購入申込書」に必要事項を記入してもらいます。

次回は購入申込に記入する内容、価格交渉などをご説明します!

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*ポイント*
決めては結婚と一緒!
誰がなんと言っても好きになったら
理由は後付です。
誰もが建前をいいますが、
実際には直感というのが
本当のところです。

11.新築戸建の価格交渉は可能か?

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いよいよ購入する物件が決まりました!
続いては購入申込書を記入してもらいます。

購入申込書には何を記入する?

購入申込書には
・住所、氏名、連絡先
・希望購入価格
・手付金の金額
・ローンの有無、借入予定金額
・契約予定日
・引渡し予定日
などを記入します。

会社ごとのひな形があるので
勤務先や勤続年数などを
記入する場合もあると思います。

価格交渉はこの時点で、いくらの交渉か?
購入申込書には希望購入価格を記入します。

価格交渉の幅は販売時からの値下げ状況や
売主さんの状況(決算時期かどうかなど)によって変わります。

いくらなら絶対大丈夫!
という金額があるわけではないので
どれぐらい交渉するかが難しいんです。

鈴木くんの購入希望の物件は
3,080万円で販売されています。

販売当初からはすでに200万円価格が下がっています。

しかし建物が完成してすでに
2ヶ月が経過しているので
もう少しであれば
価格交渉ができると思いました。

なので購入希望価格は
2,900万円で記入をしました。

※さすがにこの値段では難しいということも伝えてあります。

売主さんに購入申込書を提出!
売主さんに電話で
購入申込書を記入してもらったことを伝えて
その後、購入申込書をFAXしました。

そうしたらすぐに売主さんから連絡があり
「価格交渉の幅が・・・・」と言われました(笑)

しかし売主さんとしても、
早めに売却したいという意向や
鈴木くんはすでに事前審査も
通っているということもあり
前向きに検討はしてくれるようです。

※価格交渉の幅が大きい場合は支店での決済ができず本社決済となります。

ここからは支店担当者と本社とのやり取りとなります。

当然ですが支店担当者としては
なんとか交渉を成立させたいと思っています。

なので支店担当者が
有利に交渉ができるように
事前審査を通しておいたり、
契約日を早めに設定したり
引渡し日を月内にしたり
ということもあります。

この段階まで来たら後は売主さんからの連絡を待つだけです。

次回はいくらの価格交渉ができたのか?
売主さんからはどんな条件を出されたのか?
をご説明します。

*ポイント*
価格交渉出来る場合もありますが、
不動産業者とよく相談して
申し込み価格を決めましょう。

12.  価格交渉の結果は?

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購入申込書を提出してから
2日後に売主さんから連絡がありました。

交渉失敗?複数の条件が

販売価格が3,080万円の物件を
2,900万円で購入申込書を提出していますが
流石に180万円の交渉は不可でした。

しかし3,000万円なら可能
というお返事です。

それ以外の条件は
・契約を3日後にする
・お引渡しを月内で行う
というものでした。

金額的には3,000万円でも購入すると
鈴木くんから事前に了承を得ているので問題ありません。

契約の日程もお引渡しの日程も問題がなかったので
そのまま契約に進むこととなりました。

購入申込の前に予想をしておく

今回、スムーズに契約まで進めたのは
価格交渉した際に売主さんから出てくる条件が
ある程度わかっていたからです。

契約日を早める、月内でお引渡しなどは
価格交渉をした際には大体、言われます。

なので購入申込をもらう段階で
鈴木くんに説明をしていました。

そして価格交渉に関しても
どれぐらい値引きされれば納得できるかを
確認していました。

※価格交渉が不可でも購入すると言っていましたが・・。

次回はとうとう契約です!

住宅購入は申込してからでも
まだまだやることがあります。
むしろここからが忙しくなります。

*ポイント*
交渉が通らない場合
「いくらなら購入するか」を、
事前に不動産業者と決めておくことが大切!

13.契約書の作成には時間がかかる

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価格交渉や契約日なども確定しました!

お客さんは契約日当日までに
「手付金」を準備してもらいます。
しかし不動産業者はやることがたくさんあります。


契約書・重要事項説明書作成

不動産の契約は法律で記載する内容が決められています。
なので役所などを回り必要事項を確認していきます。

法務局→登記簿謄本、測量図、公図などの取得
水道局→上下水道の埋設状況、引込口径の確認
ガス会社→ガス管の埋設状況
市役所→用途地域や建ぺい率・容積率、道路幅員など


名古屋市の場合は
インターネットで確認できることもありますが
一つ一つの役所を回るだけでも
半日かかることもあります。

必要書類の準備が整えば
調査してきた項目を契約書に記入していきます。

一通り記入が終わったら
売主さんにFAXして内容を確認してもらい
訂正箇所の修正をしてまたFAXして
というやり取りを行います。

※新築戸建の場合は売主さん指定の特約がとても多いです

次はいよいよ契約です!

不動産の契約書は法律用語が多く
私は初めて見たときわけがわかりませんでした(笑)

*ポイント*
契約日までに手付金を
現金で用意しなくてはいけません。

14.契約は眠くなる?重要事項説明って?

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売主さんの契約書チェックも終わり
契約日となりました!

契約は2~3時間の時間が掛かるので
ほとんどはお仕事がお休みの日に
設定することが多いです。

契約日当日の流れ

不動産契約の流れは

重要事項説明の読み合わせ

契約書の読み合わせ

瑕疵保険の説明

各種書類への記名・押印

手付金の授受

となります。

この中でも特に長くなるのが
重要事項説明書の読み合わせです。
重要事項説明書の内容

重要事項説明書には記載する内容が
法律により決められています。

不動産取引にどの不動産業者が携わっているか?
・会社名
・住所
・連絡先
・免許番号、免許年月日
・宅地建物取引士の氏名、登録番号
などが記載されています。

その後は
土地、建物の面積、
いつ完成したかなどが
細かく記載されています。

建ぺい率や容積率、
建物の高さや
敷地と道路の関係、
道路幅員などの
都市計画や
建築基準法に関する内容があり
電気・ガス・水道の埋設状況や
土砂災害警戒区域、
津波災害警戒区域なども。

新築の建売住宅などであればここまでは
あまり気にしなくても良い内容ではあります。

大事な部分はこれ以降の
・契約の解除に関する事項
・瑕疵担保責任に関する事項
・融資特約
の項目です。

契約の解除に関してはこちら

不動産契約の解約方法

新築戸建の建物の保証はこちら

建物の保証はあるのか?

融資特約に関しては
住宅ローンの審査に落ちてしまった場合は
白紙解約できますよ。という内容です。

今はだいぶ簡単に説明をしていますが
重要事項説明だけで1時間近くかかります。

大手仲介会社や新築戸建の場合は
特約が多いので1時間以上かかることもザラにあります。

しかも聞きなれない言葉が多いので
1回で理解するのはなかなか難しいです。

重要事項説明が終われば契約は半分以上終わったようなものです!
というのは契約書と重要事項説明書は内容が半分以上かぶっています。

とはいえ重要事項説明書の途中から
鈴木くんの顔色は曇っていました(笑)

初めての契約で緊張しているのもありますし
知らない言葉がたくさん出てきているので
疲れてきたようです。

そういえば前日は
「遅くまで飲んでいた」
と言っていたなぁとこの時、思い出しました。

確かに不動産の契約は退屈ですし眠くなるのもわかります。

少し休憩をはさみ眠気をおさえて頂き、
契約書の読み合わせ、瑕疵保険の説明も無事終了しました。

久しぶりにこんなにたくさんの文字を・・・

全ての説明が終わった後は
今までの書類に住所、氏名の記入をします。

これが意外と辛いんですよね。

・契約書:2通
・重要事項説明書:2通
・媒介契約書:2通

それ以外にも売主さん側の書類や
建物の登記のための委任状などなど。

何度、同じ文字を書くんだ!と思うほど
書類がたくさんあります。

しかもマンション名が長かったりすると最悪です。

記入が終わったら売主さんに
手付金をお支払いして契約終了です。

契約が終わった後は
銀行の本申込、金銭消費貸借契約など
まだまだやることばかりです。

またたくさんの文字を書くことになります(笑)

*ポイント*
重要事項の説明の際、
わからないことは何でも質問しましょう。

15.住宅ローン借入銀行の選び方?

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契約も無事に終わり
続いては銀行の本申込です。

最近では各銀行で
「住宅ローンプラザ」があるので
土日や夜間でも本申込が可能になりました!


住宅ローンを借りる銀行を決める!

住宅ローンと一言で言っても
各銀行さんで

・金利
・保証料の有無
・団信の有無、内容
・諸費用の借入

など様々な違いがあります。

鈴木くんの場合は

物件価格→全額借入
諸費用→自己資金
です。

物件価格全額の借入はほとんどの銀行で可能です。

事前審査を通していた2行を比べると

A銀行:金利が安いけど保証料がかかる
B銀行:金利は高いけど保証料が無料

という違いがありました。

金利自体は0.2%の差なので
3,000万円の借入で
月々で3,0000円ぐらいの差になります。

総額の返済だけを考えると
A銀行の方が安くなります。

しかしB銀行は保証料が無料です。

3,000万円の借入だと保証料は
70万円近い金額になります。

諸費用は自己資金でお支払いということもあり
今回は諸費用が安くなるB銀行で借入をすることにしました。

本申込は何をやるの?

基本的には事前審査の承認が得られているので
本申込で否決になるということはまずありません。

やること自体は、申込書に住所と名前をたくさん書くだけです(笑)

あとは金利タイプの説明や団体信用生命保険の説明などですね。

もちろん金利の違いによる
返済のシュミレーションもしてくれます。

銀行や登記の書類などは
住所の省略ができません。

例えば

名古屋市東区東桜1-5-10という住所を
名古屋市東区東桜1丁目5番10号と
記入しないといけません。

※もちろんマンション名も
この前の不動産契約時より
記入する文字数が多くなります。

本申込自体は1時間程度で終了します。

銀行にもよりますがお仕事帰りに銀行に寄ったり
ご自宅まで書類と持って来てくれることもあります。

本申込の結果が出るのは
約2週間後なので
それまでは特に何もやることはありません。

お引越しの準備や家具を見に行ったりする方も多いですね。

鈴木くんは、「銀行との契約」と聞き不安そうでした。

銀行の人が教えてくれますが、
何かの役に立つかもしれないと思い、
今回はオバ社員を同行させることにしました(笑)

あとで聞いたところによると、、、

B銀行では、毎月積立をすると
金利を0.1%下げてくれるらしく、

オバ社員は若い二人の将来のため
積立の助言までしてきたらしい・・・
(完全に越権行為・・)

*ポイント*
銀行により住宅ローンの条件が違うので、
いくつか比べて条件のいい銀行を選ぼう!

16.住所移転をする時の注意事項

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不動産の契約も銀行の本申込も終わりました!
それでもまだやることがあるんです・・。

購入前なのに住所移転??

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合は
お引渡しの前に住所変更をしないといけません。

住宅ローンは
「住むことが前提」のローンなので
どうしても住所を移転させる必要があります。

ちなみにこの段階では
まだ引っ越しはしていませんが
役所では「引っ越した」と
伝えないといけません。

引っ越したと伝えないと
「引っ越してから来てください」
と言われることがあります。

住所移転で税金が安くなる!

不動産を購入し所有権移転を行うと
「登録免許税」という税金がかかります。

登録免許税は固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。

減税がない場合だと
土地:1.5%
建物:2%
の税率になります。

土地:1,000万円
建物:1,000万円

で計算すると

土地:15万円
建物:20万円

が税額となります。

しかし自己居住用の建物のだと減税があるので
建物:0.3%
と大幅に税率が低くなります。

減税に使う必要書類などは
登記を担当する司法書士にお任せしておけば問題ありません。

ちなみに鈴木さんはまだ結婚していないので
鈴木くんだけ住民票を新住所に移したのでした。(笑)

鈴木くんは平日仕事が忙しいため、
鈴木くんのお母さんが代わりに
新住所への変更届けを出しました!

*ポイント*
役所では引っ越してなくても
「引っ越した」と言って
引き渡しまでに住民票を
新住所に移しておきましょう。

17.お引渡しまでにすること?

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購入物件への住所移転も終わり
あとはお引渡しを待つだけです。

何を買おうかな?最低限必要なものは?

不動産の購入までは完了しました。
しかし鈴木くんも鈴木さんもご実家暮らしなので
新居に必要なものが何もありません。

家具はもちろん、電化製品もありません・・・。

全てを一度の揃えると
結構な金額になるんですよね。

生活する上で必要なものだけでも
・テレビ
・冷蔵庫
・洗濯機
・エアコン
・電子レンジ
・炊飯器
・テーブル
・ベッド
・カーテン
それ以外にもテレビアンテナや食器、掃除道具

考えだしたら嫌になるぐらい購入するものがあります。

これから結婚する2人には楽しい時間だとは思いますが。
※私は買い物に行くのが嫌いなタイプです。

お引越しと同時に全てを揃えておく必要はないですし、ゆっくりと買い足して行くのも楽しいですよね。

いよいよお引渡しまであと2週間です。

初めてお問合せを頂いてここまでで大体1ヶ月半ぐらいです。

お引渡しまででも探し出してから2ヶ月ぐらい。
このペースはとっても早いです。

やはり目標があると
人は行動力が上がりますね!

18.お引渡し、決済、登記は同日です

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いよいよお引渡しです!
不動産業者としては一番、嬉しい瞬間です。

お引渡し時には何をする?

お引渡し時は住宅ローン関係の手続きが
終わっているのでやることは多くありません。

不動産の場合は

・住宅ローンの実行
・残代金の支払い
・所有権移転、抵当権設定

をすべて同じ日に行います。

まずは登記を担当する司法書士の方が
所有権移転に必要な書類が揃っているかを
確認します。

書類に不備がなければ
買主さんから売主さんに
残代金の振り込みをします。

その他に仲介手数料、登記費用などは
現金で引き出しをすることが多いです。

売主さんへの着金を待つ間に
登記に必要な委任状などを記入します。

基本的にはやることはこれぐらいです。
時間にすると大体、
1時間ぐらいでお引渡しは終了です。

長いようで短い住宅購入の手続きはこれで終了です。

新しい住宅でどんな生活が始まるのか?
楽しい生活を送ってもらうことが
不動産業者としては一番です。

矢沢さんは鈴木くんとクリスマス・イブに
無事入籍したと報告がありました!

矢沢さんは晴れて鈴木さんとなりました<3

家を買った鈴木くんに
結婚を許すしかなかったお父さん・・(笑)
鈴木夫妻、よく頑張った!えらい!!

いつまでもお幸せに・・・☆

おしまい

長いお話をお読みいただきありがとうございました。
あなたが家を探す時にきっと何かの参考にしていただけると思います。
あなたも鈴木くんのようにステキな家に出会って、楽しく自分らしい生活をはじめてください。

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下記ブログで住宅購入の流れを
時系列にわかりやすく解説しています。
ご参考にして頂ければ幸いです。

■見て学べる(YouTube)■
【絶対失敗しない住宅購入】

■不動産雑学知識■
【不動産社長の役立つブログ】

■ひとりで学べる!(35講義)■
【秘伝の住宅購入講義】

■住宅購入講義超訳!(Lesson15)■
【やる順!住宅購入の参考書】
 
■ 成功事例■
【新築戸建諸費用の節約事例】

■自分で調べる■
【住宅購入使えるツール】

■税金ガイド■
【住宅購入に役立つ節税ガイド】

■不動産屋に行く時の心構え■
【不動産屋のトリセツ】


名古屋で家を買うなら!
いつでも気軽にご相談ください。
Aplace株式会社

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名古屋市東区の不動産屋です。生粋の名古屋人(笑) 住宅購入は損得で考えるものではありません。 「自分が家に求めるものはなにか?」を見つけて家探しを始めてほしいと思います。 あながが”楽しく”家探しをするヒントをお伝えしていきます。 住宅購入の参考書になれば嬉しいです。
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