「不動産投資について」／その手の仲介業者と話してみたが、最も良いときは２０年ほど前で、金利が上がる局面で中リスク、物件選択が極めて重要、と判断し止めにしました。

不動産投資の一般化

資産運用に不動産投資を選択するというのは、会社の友人にも何人かおり、それほど一般的にはなってきたようです。
上場しているＪリートなどの証券もあり、そういったものはより一般的になっています。

バブル崩壊後の不動産が安値のときが最適タイミングだったことは間違いない

この３０年の日本の不況の中で、不動産が低迷していた時期、具体的には今から２０年程度以前の時期というのが、今から見れば最適な投資タイミングだったのだ楼と思います。
ただ、今後日本の不動産がまたバブル崩壊のように下がるかと言えば、もちろんリスクはいつでもありますが、かつてと比べるとさほど大きなリスクではないとは言えるでしょう。
不動産市況をマクロな見方でみると、投資タイミングとして現在は悪くはないかもしれないがベストではないということになるかもしれません。

客観的なデータを含めて簡潔な論説が本日日経にありました、現在現段階で数年前よりリスクが高まっている

投資用マンション曲がり角？　利回り低下、金利上昇注意 - 日本経済新聞

本日の日経に合った上記記事は参考にすべきと思います。
不動産というのは、基本金利に影響を受けます。金利が上がればローンを組んで買える価格が下がりますので不動産自体の価格も下がります、金利が下がれば同じ理屈で不動産自体の価格が上がります。
つまり、現在の金利上昇局面では、不動産の価格は金利面から下げ圧力があるということになります。もちろん、金利だけで不動産価格が上下するわけではなく需給関係で需要が昂進すれば下がらないということはあり得ます。
しかし、記事にあるようにここ数年不動産価格が上がったことにより利回りが５％超から４％を下回り、さらに金利上昇が予想されるとなればよりリスクは高まっているということです（もちろん先のことはわかりませんが）。

不動産投資は実物の場合、単位が株などより大きい、また自己資金によって持ち出しがでる

先日、私もはじめて不動産投資の仲介業者のセミナーに参加し、個別に担当者と面談をしました。
実際、都内のワンルームマンションに投資するとなると、より選別するとして２０００万から３０００万円の物件になり、その１０－２０％は自己資金、残額をローンで借り、利回り４％として賃貸料は８０万から１２０万円でローン返済していくということになります。
２０年返済として、自己資金１０％でローン返済概算で年１００万から１５０万円、自己資金２０％でローン返済概算８６万から１３０万円程度、と計算されます。
ざっとみて、自己資金１０％とかでは明らかに持ち出しが出るということです。

物件選別が上手にできることが必要条件

ただ、上記も机上の簡単な試算で、
実際は、割安物件を買えて、賃貸料が出来るだけ取れて、賃貸状況が継続するということの条件に依ることは間違いありません。
物件選別が上手に出来るということ、これに尽きると言って差し支えないとは言えます。

結論として、私は止めました。他の不動産投資手段を検討します。

結論的には、私としては、不動産投資は、止めにしました。
理由は、
・すでに現役をリタイアし貯蓄を増やせる収入という強い味方がないこと
・不動産投資が、額として大きいこと
・時期として、金利の上昇局面で、不動産価格の下落リスクがあること
などなどです。

ただ、不動産を分散投資の一つとして選択はしたいとは考えていますので、上場投信とか、不動産株とか他にも手段はありますのでそちらを検討することとしました。