【2024年最新】一戸建てに資産価値はあるのか？損をしない一戸建ての選び方を解説！
こんにちは。住まいサーフィン編集部です。
（住まいサーフィンについて詳しく知りたい方はコチラ）
今回のnoteでは、一戸建ての資産性について解説していきます。
何故、一戸建てに着目するのか？
実は、マンションと比較し、一戸建ての価格上昇はゆるやかで、比較的手の届きやすい価格で購入することが可能です。
首都圏 平均価格の差
新築一戸建て 5,341万円（2024年5月東京カンテイ）
新築分譲マンション 7,486万円（2024年5月不動産経済研究所）
一戸建てとマンションでは、平均価格で約2,000万円の差があります。
では新築一戸建ての平均価格である5,300万円を、毎月の返済額に均すといくらになるのでしょうか。
5,300万円の一戸建てを購入、頭金なし、変動金利0.6％、35年で住宅ローンを組んだ場合、月返済額は約13.9万円となります。
一戸建てに住む場合、管理費・修繕積立金・駐車場代はかかりませんので、無理の少ない負担額と感じられるのではないでしょうか。
とはいえ気になるのが、「一戸建てに資産価値はあるのか？残債割れせずに売却できるのか？」という点です。
これまで、一戸建ては資産価値が低いと思われてきましたが、実際のところはどうなのでしょうか。
マンションよりも安く買えるとは言っても、中古で手放せないのであれば不安ですよね。
そこで住まいサーフィンでは、新築で購入した分譲一戸建てがその後、いくらで売れたかを調査しました。
調査の結果、首都圏の分譲一戸建ての平均年間下落率は1.4％であることが分かりました。
首都圏マンションの平均年間下落率は2.0％であるため、意外にもマンションよりも戸建ての下落率の方が小さい結果となっています。
この結果から、一戸建てを購入する場合でも、物件選びを慎重に行えば資産価値がしっかりと保たれることが分かります。
ここからは、損をしないための一戸建ての選び方のポイントを具体的にご紹介していきます。
１：建物価格の比率が低い戸建てを選ぶ
資産価値が保ちやすい一戸建てを選ぶためのポイント、一つ目は「建物価格の比率が低い物件を選ぶ」です。
その理由は、木造の法定耐用年数が22年であるためです。
法定耐用年数とは、建物や自動車などの資産が何年使用できるかを法令で定めたものを指します。そして、建物の耐用年数は構造ごとに定められています。
マンション（ＲＣ造）の場合、法定耐用年数は47年ですが、一戸建て（木造）の場合は22年と半分以下となっています。
法定耐用年数を過ぎたら住めなくなるわけではありません。
ですが、住宅ローン借入時には法定耐用年数が審査対象となるため、築年数の経過により建物価格が減価される分、融資額が少なくなります。
そして、大多数の方は住宅ローンを利用して自宅を購入するため、売り出し価格にも影響します。
勿論、売り出し価格は自由で、フルローンを前提とした値付けでなくても問題はありませんが、買い手は見つかりにくくなるでしょう。
ここからは、郊外で新築一戸建てを購入し、11年後に売却する場合の金額シミュレーションを行ってみましょう。
新築一戸建てを購入
販売価格4,200万円（＋税120万円※）
建物価格1,200万円
土地価格3,000万円
建物と土地を一緒に購入する建売住宅であっても、契約書には建物と土地の価格内訳がそれぞれ明記されています。
そして、11年後に売却すると仮定した場合、売り出し額の目安は下記のようになります。
11年後に売却する
売却価格3,600万円
建物価格600万円※
土地価格3,000万円
11年後に売却する際、建物の価値は半分となっています。
そのため、建物価格1,200万円の半額である600万円が値下がりし、売り出し価格は3,600万円となりました。
つまり、建物価格の比率が低い住まいを選ぶことで、取得金額全体で見た際の下落率を抑えられるというわけです。
ちなみに、住宅ローンの元本は現在の低金利では年2.7％ほど減るため、残債額は約2,950万円となります。
売却価格3,600万円－仲介手数料114万円※－残債額2,950万円＝利益536万円
今回のシミュレーションでは、残債額よりも高く売却することができたため、損をせずに済む結果となりました。
２：立地選定は慎重に行う
一戸建て購入時は、建物価格の比率を抑え、土地価格の比率を高くすることが重要であるとご紹介してきました。
ただし注意点として、土地価格の比率の高い住まいを選んだとしても、土地価格が割高な場合には結局損をしてしまいます。
購入時には、周辺で売り出し中の土地や建売住宅（新築・中古問わず）と価格を比較し、納得できる価格かどうかを確認することをおすすめします。
そして、将来的に地価が下がらないかが心配な場合には、都心に近く、世帯数の減少がゆるやかなエリアを選びましょう。
これまでの人口推移や今後の予測は各自治体のWEBサイトでも公表されていますので参考にするのもよいでしょう。
人口減少時代に入り、同じ行政区の中でも人が住むエリアは集中していくと予想されますので、駅の近くなど交通利便性の高い立地を選ぶと安心です。
３：注文住宅よりも分譲一戸建てを選ぶ
ここまで分譲一戸建て（建売住宅）について話をしてきましたが、一戸建てといえば注文住宅をイメージする方も多いのではないでしょうか。
しかし、注文住宅は建築コストが割高となるため、資産価値の観点から見るとおすすめできません。
建設費の差
分譲戸建て 12万円/㎡ 1,200万円/100㎡
注文戸建て 31.6万円/㎡ 3,160万円/100㎡
上記のように分譲戸建てと注文戸建ての建物価格には2倍以上の差があります。
しかし、木造の法定耐用年数は22年でどちらも変わらないため、注文戸建ての値下がり額が大きくなってしまうということです。
オーダーメイドで建てることができる注文戸建ては魅力的ですが、売却時には値下がりしてしまう可能性が高いと認識しておきましょう。
４：長期優良住宅・住宅性能評価付き住宅を選ぶ
最後のポイントとして、一戸建て選びの際は、長期優良住宅・住宅性能評価付き住宅に絞って探すことをおすすめします。
これらの認定を受けた住宅を購入すると、税制優遇を受けられる、また欠陥住宅を回避できるといった多数のメリットがあるためです。
長期優良住宅のメリット
● 住宅ローン控除の減税限度額が大きくなる
● 登録免許税・不動産取得税・固定資産税が軽減
● 住宅ローン（フラット35S）の借入金利の優遇
住宅性能評価付き住宅のメリット
● 欠陥住宅の出現率は0.03％と非常に低い
● 紛争処理を申請できる（手数料は1万円）
● 地震保険料の割引を受けられる
新築住宅のトラブルに関する相談は毎年2万件以上寄せられていますので、万が一の備えとしても、これらの認定制度を活用することをおすすめします。
おまけ：値引きが期待できる物件とは？
ここまで、資産価値の保ちやすい一戸建てを選ぶポイントを4つご紹介してきました。
そして、最後に値引きが期待できる物件の見分け方についてもご紹介します。
実際のところ、どの程度値引きが受けられるのか疑問に感じている方もいらっしゃるかもしれません。
住まいサーフィンでは、新築分譲一戸建ての売り出し価格と成約価格の差を調査しました。その結果である値下げ率の平均値は以下のようになっています。
値下げ率
2018年 11.8%
2019年 10.8%
2020年 11.7%
2021年 2.7%
2022年 4.4%
2023年 9.1%
2008年以降の総計 -6.4%
この結果を見ると、目安として10％程度値引きしてもらえる可能性があると考えてよいでしょう。
（※2021年と2022年はコロナ禍での住宅特需により、値下げ幅が小さくなっています）
では実際に、どんな物件が値引きされる可能性が高いのでしょうか。
その答えとして、新築分譲一戸建ての販売スケジュールを知っておく必要があります。
新築分譲一戸建ては着工前から売り出しが開始され、竣工迄の3～4か月で売るのが一般的となっています。そのため、すでに竣工している物件は早めに売り切る必要があるのです。
したがって、竣工済み物件は値引き交渉の余地がある物件となっています。
気になった物件が予算オーバーしている場合も試しに見学してみることをおすすめします。
本気で購入したいと感じた場合には予算が足りない旨を正直に伝えて相談してみましょう。
そして、住まいサーフィンでは、皆さまが満足のいく一戸建てを手に入れるためのサポートとなるコンテンツを提供しています。
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