不動産購入について

このご時世コロナでサービス業は下火になってしまている事でしょう。

仕事柄普段不動産業者と話をすることが多く、ユーザー動向について色々お話を聞くことがありました。

コロナで客足が減ったとか、変わりがないとか、こんな時期でも不動産は売れているなどである。

そのことで、今物件を購入しようと思っている人に少しお伝えしたい。

物件購入時にまずはいくらまでの物件が自分の収入で買えるのか？

年収400万～500万くらいで5,000万くらいまでなら購入できると思う。頭金としていくら用意するかによってここは変わってくるが、頭金0円でももちろん購入はできます。

新築と中古でも住宅ローンの審査の条件が違うので、ここもチェックしましょう！

新築は名前の通り新品の商品なので、購入する初めてのオーナーはあなたです！なので、住宅ローンや国からの控除が受けやすい商品となっております。また施工会社や売主もしっかりしているので、購入先がしっかりしているのも強い味方です。

中古はその点いろんな人たちが購入して住替えをしてきた過去がある物件となります。処女か処女じゃないかですね。ちょっと表現がアダルトになってしまいますが分かりやすく！

そこで、都心で言うと相場は新築マンションで5000万～1億3,000万くらいが相場かと思います。エリアにもよりますが、もう億超えてくると無理だなーって思考回路が停止しますよね。

でも中古でも5,000万～8,000万築年数や間取りによってかなり変わります。探せば2,500万～4,000万クラスは全然あります！ですが、出産を機に広い家や住宅購入を検討されるのは安い物件はおすすめしないです。

中古マンションのリスク

老朽化が進むマンションでは修繕費が発生します。またあまりにも長いと取り壊しなども発生します。簡単にいうとリスクです。コンクリート寿命は60年～70年と言われております。

ですが、高速道路や電車の骨組みとしてコンクリートは利用されますが、疲労が激しい（振動）使われ方をするとそのサイクルは20～30年程度だと思います。あとは建築基準法が改正された年、以前に制作されたものは建築基準を満たしていない可能性もあるので、耐震や構造に要注意です。

また、中古の場合以前のオーナーさんがどの様に家を使っていたかで経年劣化してくるものやお手入れ加減などの状況は住み始めないと分からない場合もあります。インスペクションなど依頼をしましょう！

上記リスクから将来老後まで家がある保証はないです。子供が家庭を持ち老後夫婦二人で住むとかで住替えするときに今の家が資産となるので、売却するときにはローン換算して浮いたお金で購入できる物件しか購入できないです。

中古のメリット

中古にもメリットはあります！築年数や5年～20年住んで住替えるなどは中古でよいと思います。sukemaruは実家の持ち家を取り壊してマンションを建てる計画を将来しているので、今の家賃で済むくらいのローン返済でとりあえず中古マンションを購入し5年～10年くらいで売却を計画してました。

上記のように住替えて一時的に住むには中古でもよいと思いす。

専門家でもないので、詳しくは不動産屋さんに相談したほうが良いです！

購入する物件をどう使うか？

中古でも築浅で手ごろな物件であれば賃貸にして貸し出す手もあります！その際は不動産管理会社に手数料を払って管理する会社も今は増えてます。1室月3,000円～10,000円以内かと思います。

一軒家の賃貸もありますので、購入後賃貸に出して住環境のよい地方へ引っ越しするご家族もいます！仕事はリモートでできたり地元企業でのパートや契約で賃貸の収入+給与で生活する人もいます。

じっくり腰を据えてその地域に住み続けるというイメージがありましたが、賃貸や売却益を上げることも視野に入れると物件情報を調べる視点が変わってきます。

日本と諸外国での新築の割合が違うのもご存じでしょうか？日本は国土も狭いのに新築の割合が諸外国に比べると多いんです。それに比べて海外では古くでも手直しやリフォームをすれば住めるという文化で国土ははるか日本よりも大きいのに新築の割合が低いです。

よく海外ドラマや映画でも新築に住むというシーンはほとんど見ません。海外セレブなどは設営対策も含め豪邸を億単位で立てたりしますよね！資産価値としての置き方が違うかもしれません。

なので、物件購入検討している方は買う前になぜ購入を考えるか？と購入後にどんな使い方ができるorしたいか？も考えると良いと思います。

私自身住宅購入は結婚してからでよいと昭和の風潮をもろに受けたので若いうちに家は買っといてもよかったと思います。理由は様々ですが一つは資産を持てるということと生涯の家賃捻出が若いうちなら少なく済んだだろうなということ、金利の問題もあるので一概に言えませんが（笑）

今は家賃10万で２LDKの賃貸に住んでますが、都内で物件購入したらおそらく月々10万では結構物件を選べないと思う。男性は物件を資産価値で見ることが多く奥様と意見が合わないなんてことも結構業者から聞く。賃貸でもそうだが間取りや日当たりなど生活に関わることは女性の方がよく見ているし気にかけている。

購入時に使える制度を知ろう

20代で株がはねて都内にマンションを買った友達はから聞いて知ったことだが、国から受けれる控除手当てがすごい！

・住宅控除
・住まい給付金
・地域型住宅グリーン化事業
・ネット・ゼロ・エネルギーハウス支援事業
・家庭用蓄電システム補助金
・エネファーム設置補助
・長期優良住宅化リフォーム補助金
・市町村住宅関連補助金制度等

上記はほとんどが新築に対する補助制度がほとんどです。

中古物件にも適用される住宅控除については簡単に勉強したほうが良い！ざっくりだが控除について勉強できるサイトです。

住宅控除一覧

これだけ物件購入時に使える制度や仕組みがあるので、よく確認してから購入するとお得に購入もできます！

どんな不動産屋にお願いしたらよいか？

始めはどんなエリアにどんな間取りで、物件購入価格はと物件しか興味が持てないでしょうが、物件を探していくと結果的に不動産屋さんが親身になってくれたからみたいな意見をよく聞く。

そこで迷うのが仲介先の会社や購入先の会社ですよね。仕事柄営業で色々と業者と話すが結構エグい話も聞く。「こんな物件売れないよ！放火があった土地だからね」と普通に言ってくるあたり頭がおかしい。

でもおたく紹介してますよね？と普通なら言いたくなるが、仲介業者は売りたい人がいたらどんなに売れない物件でも専任や専属専任だった場合は売らないといけない。

業者は消費者からお問い合わせが欲しいので、うちでしか紹介できない物件というのを持っている会社がある。その場合うちでしか紹介できないことで仲介業をメインにしている会社より優位になるからだ！

仲介業者は基本的に一般媒介と呼ばれるどの会社でも紹介できる物件を多く扱うが、その点トラブルも多い可能性が高い。売主や専任と言われる販売業者が限られる物件は住環境や建物につていも詳しくストレスなく情報が収集できる！

仲介業メインの業者は手広くやると地域性を知らなかったり、住環境について詳しく知らないケースがあるので、購入して吸い始めたら実は水道管の交換が必要になり修繕をしたなんて話も聞いたことがある。

今はそんなことがないとは思うが、でも仲介業とは人の「売りたい」と「買いたい」をつなげる商売を生業にしているので、結構いい加減に商売をやっている人も多いのも事実。

私が思う不動産会社選び

・専任や専属専任を多く持っている会社
・HPや住宅情報サイトへの掲載してる物件が丁寧に掲載している
・連絡やメールは細かくしてくれる会社
・キッズスペースや授乳室等ファミリーに優しい事務所
・住宅控除などに詳しい
・売却査定をしている

上記会社は結構よいと思う。

理由は個人的になってしまうが、まず物件情報を正しく丁寧に掲載してる会社は営業も丁寧だからです。取り扱う物件＝商品をよく見せる価値を知っているからです。

専属・専任物件を持っていると地域性に詳しく住環境居ついてと物件の質問がしやすいからだ。あとは仲介業者に結構余裕を持ってる人が多くせかされないです。

連絡をこまめにしてくる業者はやり取りがスムーズです。これもいい物件を手に入れる要素の一つですね！仕事が遅いと物件申込に先着が出る場合もあるので！

キッズスペースなどファミリー層を受け入れる細かな配慮がある会社は個人的にいい人が多いです。

先ほどあった住宅控除に詳しいと自分の選んだ物件が適用されるのか？どんな控除が受けれるか見積をお願いするときに返済計画も合わせて依頼すると作ってくれます。

売却査定をしている会社は今良い物件がなくても優良物件を紹介してくれる率が高くなるからです。

基本的に不動産業界は専任や専属で獲得しても他の仲介業者へ公開できるようにしなくてはいけないので、そうなる前に販売すれば一般公開前に売れるというメリットが業者にはあるからです。

後は物件購入する際はご自身の借金や勤続年数や雇用形態など社会的信用がかかわってくる買い物なので、「個人事業主」は少し苦労しますが購入できないこともないです。住宅ローンの通し方を心得ている業者もいたり、そうゆう方を得意とする業者もいます。

仲介手数料無料でやっている会社もあるので、初期費用を抑えたい人はその業者からあたるのもおすすめです。仲介手数料無料でも送迎費や書類手続き費用など請求される場合もあるので、その辺はよく担当営業へ確認しましょう！

物件を購入される方は何しろ早く買った方がよいと思う！以前はオリンピック景気で開催後の方が販売価格が落ちると言われていたが、オリンピックも延期したし、売り時はあっても買い時なんで正直ないと個人的には思っている。

なので、購入を検討される方はよい不動産屋といっても自分の要望に合ったニュアンスを分かってくれる業者にお願いするのが一番です。行きつけの美容室があるように自分の感覚とか分かってくれる人から物件も購入すると良いと思います。