不動産投資ってこんな感じ。（スカイ投資チャンネル的理解）
こんにちは、これまで株式投資をメインに投稿を続けてきましたが、不動産投資にも興味が出てきたところ、不動産関連の記事第一号として知り得たことを記事にしてみます！
特に財務モデル（シミュレーションができます！）は超有用だと思うので、ぜひ使ってみて感想をコメントくだされば幸いです！
※ 2023/7/31: 更新版を添付しました。
不動産投資って結局のところ不動産投資ってどんな感じ？
スカイ投資チャンネル的理解ではありますが、キャッシュの固定資産化し、売却時に再度キャッシュ化して利益を得る投資である、と理解しました。本記事はこれを説明するため、と言っても良いのですが個人的に一番誤解していたのは、月々のキャッシュフローがプラスになるものを求めるものではない、ということ（物件によってはプラスになりうるものの、プラスの方がむしろ珍しいと理解する方が良い）。もちろん頭金を入れまくったり繰り上げ返済を最優先とし、結果的にキャッシュフローがプラスになることはあると思いますが、投資利回りとしては悪化の方向になることが多く、キャッシュフローだけを追い求めるのは賢くないです。
というわけで、なぜこの理解になるのか詳細見ていきたいと思います。
不動産投資用財務モデル
詳細に入る前に、まずはこちら。
以下記事の中で説明していきますが、不動産投資のシミュレーションが簡単に、かつ視覚的にできます！なかなかの力作だと思うので試しにダウンロードしてみてください！
具体的に不動産投資ってどんなもんなのか、理解が深まると思います！
※ 更新版をこちらの記事で配布しておりますのでご覧ください！
不動産投資のメリット・デメリット
よく言われているメリットとして、リスク分散とか節税とかですかね。税金のことは詳しくないので不動産会社の人が言っていたことの受け売りになりますが、ぶっちゃけそんなに大きなメリットは無いらしいです。。（相続税とか特定のケースでは効果大きいかもしれないですが、よく分かりません^^）
一方、リスクに関しては意外と良いかも！？というのがスカイ投資チャンネル的理解。株の場合、年間で10~20%の変動は当たり前。一方、不動産投資の場合は、不動産そのものの価格が毎年のように10%, 20%も変動するってことはあまり考えられず、売却時の価格も大抵の物件では悪くても買値の80%で売却可能であろうということで、安定的な資産形成に寄与する可能性が結構高そう。
一方デメリットは多数。一番大きいのは、毎年のキャッシュフローはそう簡単にプラスにならない、ということ。もちろん頭金を大きくして、あるいは繰り上げ返済を頑張った結果としてプラスになるだろうが、基本的には頭金は出したくないし、可能な限り借入してキャッシュフローがプラスになるのであればそれほど良いことは無い。
投資利回りの観点からは、株式投資を上回るのは結構難しいかもしれない。現物ゆえの災害等のリスク、管理の手間、空室リスクや売却価格などの不確定要素、現金化が容易ではなく（すぐ売れる物件でも一定の時間がかかる）、資金的にも時間的にも余裕のある人以外にとっては投資対象に組み込むことは難しいかもしれない。
加えて補足的にですが、よく不動産投資において、借入をすることでレバレッジを効かせられる、とありますが、特に最初の物件ではそういう状況になりにくいと思います。
別の記事で掘り下げたいと思いますが、先に買った物件を次の物件を買う際の担保にしたりする際には効果が出うるのかなと思います。
財務モデルを用いた不動産投資の理解
ではここからは私の本領発揮ということで、財務モデルを作ってみた結果どんなことが分かったか、見て行こうと思います！
物件の前提
主要な項目のみですが、こんな感じで想定してみます。
物件価格は、サラリーマンがまず手を出すならこの程度でしょう、というところで。
築年数は20年くらい経過してた方が売却価格もあまり落ちずに狙い目かなというところ。
賃料は逆算で。4.5%よりは良い条件の物件を選びたいということで、キリ良い賃料というのもあり結果4.8%想定。
入居率は若干コンサバかもしれないですけど、大勢に影響ない範囲。
そんなに非常識な想定ではないと思いますけど、どう思いますか？
果たしてこれだとどんな投資結果になるでしょうか・・・！
（細かい数字は上に添付のエクセルで見て頂けると幸いです！）
検討結果(1) - キャッシュフロー
まず、毎年のキャッシュフローはこんな感じ。全ての不動産投資でそうなるわけではないですが、毎年のキャッシュフローは良くてトントン、基本はマイナスです！
初期投資で大きく持ち出し、毎年少しずつ出費するも、売却時にドカンと稼ぐイメージですね！
こちらは累積の考え方で、各年の期末のキャッシュはどうなるか。
上記した通り、毎年のキャッシュフローはマイナスですので、累積の期末キャッシュはマイナスがどんどん大きくなります。もちろん初期投資と違ってガツンと大きく出すわけじゃないのでそこまで痛くないかもですけど、累積すると大きな金額ですよねー。
検討結果(2) - 純資産
次は、キャッシュではなく不動産の固定資産としての価値も含めた純資産で見てみましょう。
これは、結局のところいくらで売却できるかの想定次第なので、あくまで仮想的と言いますか、これこそザックリイメージで捉えて頂けると良いです。
初期投資の諸経費分を10年近くかけて回収し、それ以降やっと資産としてプラスになるイメージ。要するに、毎年物件の価値が下がっていく（上記した想定で言うと、20年かけて購入価格の80%まで価値が下がるものの、ローンが減っていく分相殺でプラスが勝っている状況です。
ここで、不動産投資の本質だなと思ったのですけれども、結局のところ不動産投資とはキャッシュの固定資産化ということ。そして固定化した資産を最終的には売却によりキャッシュに戻す、と。
期待すべきは毎年・毎月のキャッシュフローではないということなのです！個人的には大きな気付きというか、誤解してたなと思ったのですが、皆さんどうでしょうか^^
検討結果(3) - 返済金額内訳
ここは特に大きな気付きというわけではないですが、返済額一定だとこんなイメージです、というもの。
当初は返済額の４割ほどが利息で、年数が経過するに連れて元本の割合が大きくなっていくというもの。
ここで、勘違いして欲しくないのは、「利息を払うなんてバカバカしい！繰り上げ返済あるのみ！」と考えてしまうこと。下でも述べるのですが、ぶっちゃけ不動産投資のトータルの利回りは良くないです。現金あるなら返済なんかしないで株でも買ってた方が統計的には賢いです。
検討結果(4) - 投資利回り
投資としての評価は、トータルでの利回りとなるべきとのことで、評価してみたい。何度も言って恐縮だが、結局はいくらで売却できて、その時どれだけのキャッシュが残るか次第。かつ、それに加えてどれだけの自己資金の投入が必要となったか。
今回の想定では、以下のような結果となる：
投資利回りに関しては、エクセルで以下のように計算。
現在価値的な考え方でトータルの利回りを計算。なんと、たったの1.34%…
不動産投資って、色んなリスクがあるんですよ。敢えて言わなくてもイメージ付くと思いますが。それなのにたったそれだけ！？っていう。
それだけ誰もが手を出しやすく、十分に競争が進んだ投資対象であると言えると思います。それにしてもね～、低すぎますよね～
総括 ~ 自分だったら不動産投資する？？
ここまでお付き合い頂きありがとうございます。
個人的には結構面白い考察が出来たというか、不動産投資ってこういうもんだな～って理解できてよかったのですけど、皆さんどうでしょうか。
エクセルのAssumptionシートでは、もう少し細かい想定が出来るようになっているので（年ごとの家賃の上昇率とかも設定できます！）興味ある方はぜひ触ってみて欲しいです。そして、改良すべき点があったり、誤っている部分があれば教えて頂きたいです！
と、少し脱線しましたが、私自身の考えとしては、物件を適切に選べば安定的な資産形成に寄与するものかなと思います。空室の間は自分が使ってみるとか人生の幅も広がるだろうし、一度はやってみても良いんじゃないかなと。
あとはギャンブル的な要素になりますけども、案外購入価格を上回っての売却も可能かもしれないですし、投資としても株より良いリターンが得られるかもしれないです。
まとめとしては、株と同じく趣味の範囲と堅苦しく考えずに、人生経験にもなるでしょうからとりあえずやってみる、というのが良いかなと思います。2,000万円の物件を買ったからと言って、2,000万円失うわけでもないんで、金額にビビらないことかなとも思いますね。
というわけで、スカイ投資チャンネルはおそらく2023年中に一件買っちゃうんじゃないかと思いますけど、その時はご報告します^^
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