【資格_宅建】　８種制限

８種制限とは＿概要

不動産における、いわゆる素人（宅建業者以外の者）を保護する目的の法律。

売買において、
・売主が宅地建物取引業者であり、
・買主が宅地建物取引業者以外の場合のみ適用される。

買主も宅建業者であった場合や、
売主が宅建業者以外であった場合は適用外になる。

８種制限＿内容

８種制限とは、文字通り８種類の制限のこと。
内容はそれぞれ以下のとおりだ。

⑴　自己の所有に属しない宅地または建物の売買契約締結の制限
⑵　クーリングオフの適用
⑶　損害賠償額の予定等の制限
⑷　手付金額等の制限
⑸　瑕疵適用責任の特約の制限
⑹　手付金等の保全措置
⑺　割賦販売契約の解除等の制限
⑻　所有権の留保の制限

⑴自己の所有でない物件

原則：①他人物売買、②未完成物件の売買は禁止
※例外※
①現在の所有者と売買契約もしくは予約をしている場合
②手付金等の保全措置を講じている場合

他の人の所有している物件を勝手に売り買いしてはいけない。
ただし、すでに契約を締結している場合などは例外的にその時点で他人の物件であっても売買可能！

⑵クーリングオフの適用

◯宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、事務所等以外の場所で、買受けの申し込み又は売買契約を締結した場合は、申込みの撤回又は解除を行うことができる。

契約した場所は、正常な判断ができる場所だったのか？ということ。

例えば、お酒がある席（バーやキャバクラなど）で、お酒を飲んで気が大きくなっている時に、周りにも人がいる場合、流されて超高額な契約をしてしまうこともあり得る。

そういったことを防ぐための制度。
クーリングオフができる旨を業者からなされた後、買主は八日間（された日を含む→同じ曜日まで）の期限までにクーリングオフをしなければ契約は有効になる。

【クーリングオフができない場合】
①冷静な判断が可能な場所での契約
　❶事務所、
　❷・案内所（土地に定着・専任の宅建士設置義務のある）、
　　・展示会場、
　　・継続的に業務ができる場所、
　❸買主申込の場合の買主の自宅・勤務場所での契約
　　◯申込と契約締結の場所が異なる場合は、申込場所が基準
　　◯代理・媒介業者の❷の場所も含む。

②履行の終了→引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合
③八日間の経過（書面で伝えられていた場合）

⑶損害賠償額の予定等の制限

◯原則、違約金と合わせて代金額の20%が上限となる。
超える部分は無効とする。

⑷手付金額等の制限

手付金：最初に払うある程度まとまったお金のこと

◯相手方が”履行に着手”するまでは
　・買主は手付金を放棄することで、
　・売主は、手付金の倍の額を現実に提供することで
　契約を解除することができる。

例）
①買主の都合の場合
例えば、転勤などにより物件の購入をやめたくなった場合、売り手（＝宅建業者）が契約の履行に着手（取り掛かる）する前に、予め支払っている手付金を諦めることで契約を解除することができる。
→払った手付金が無駄になってしまうが、それでよければ契約解除可能。

②売主都合の場合
例えば、もっと高く売れる見込みが発生し、現状の買主との契約を解除したいと思った場合、買い手の契約に係る履行の着手がなされる前であれば、手付金の倍の額を買い手に渡すことで、契約の解除をすることができる。
手付金が500万円であれば、1,000 万円を支払うことで解除できる。
倍返しだ！！

私の感覚にはなってしまいますが、売り手側が手付金の倍額を支払ってまで解除したくなることなんて、よっぽどのことがない限りないだろうと考えます。
例えば、急に都市開発の計画が発表されて、土地の価格が上昇した場合とかですかね？（笑）

また、この手付けは解約手付と”みなす”。（＝推定❌）
ここが、意外と重要！！

⑸　瑕疵適用責任の特約の制限

契約不適合責任
→事前に知らされていた状態とは違う。
例えば、屋根や床に穴が開いていたりした場合
売主や不動産業者に責任を追求することができること。

⚠️注意⚠️
期限：知ってから１年以内　←民法だと特約で解除可能！！

⑹　手付金等の保全措置

２０％が上限の手付けとはいえ、そもそもの金額がとても高い不動産の取引であれば手付けだけで数千万円に登ることもある。

手付金として数千万円支払った不動産屋さんが倒産してしまった場合、
物件も、手付金も手元に残らずにとても可哀想。

そこで、不動産屋は銀行や保険業者へ保険のようなものを掛けておかないと
手付金を受け取っちゃダメというルールがある。

※すでにお客さんが登記を済ませている場合や、代金が一定の金額以内の場合は銀行や保険業者を利用しなくても大丈夫！

では、どれぐらいの金額までであれば保全措置が不要なのか？

それは

◯未完成物件の場合
・代金の５％以下　かつ　1,000万円以下の場合。
・銀行による保証　もしくは　保険事業者による保険保証

◯完成物件の場合
代金の１０％以下　かつ　1,000万円以下の場合。
・銀行＋保険業者＋　指定保管期間による保管

上記の額以内であれば手付金をもらうのに保全措置は不要である。

例）1,000万円の物件だった場合。
→1,000万円の５％は、50万円。

1,000万円の物件を取引する際、手付金として受け取る金額が50万円以下だった場合は、銀行などに保全措置を施すことなく手付金を受け取っても良い。

⑺割賦販売契約の解除等の制限

購入する際は、基本的に分割払いで行う。
不動産屋は、普通返済が一度でも滞ったら契約を解除するが、
たった一度返済が遅れただけで、契約解除→建物返却は
消費者がかわいそう。

そこで

◯原則、解除するには30日以上の期間を定めて書面で催告。
残代金の一括請求もできない。
この定めに反する特約は無効。

一回でも期限内に支払いできなかったら、即解除ではなく30日以上の猶予をあげてあげようよということ。

⑻所有権留保の制限

※民法について理解が求められるので、
　民法に触れた後の方がいいかも。

◯原則：割賦販売、提携ローン付きの売買の場合、所有権留保と譲渡担保は禁止

◯例外：①受領額が３０％以下、　②担保（抵当権等）の設定がなく見込みもない