【ボロ屋突破ファイルNo4道をつくる】再建築不可→ウラ技で再建築しちゃう！
再建築できないと格安で買える！
たとえばこんなのが安い・・・
敷地の周りに道路がない。
敷地の細長いとこが2m未満。
だいたいこのどちらかが原因です。
今回は敷地の周りに道路がないときの対策です！
敷地の周りに道路がない！！
敷地は、建築基準法の道路に2m以上接していないといけません。（建築基準法第43条）
建築基準法の道路はいくつか種類があります。ほとんどが道路の幅が4m以上あります。例外で4m未満の道路もあります。（建築基準法第42条）
物件情報が掲載されているサイトに道路情報が書かれていることが多いです。道路はとても重要な情報なので、自分でも購入前に役所のホームページで調べます。ホームページでわからなかったら役所に問い合わせをして確実に建築基準法の道路か確認します。
不動産屋さんはプロですが、所詮は人の子です。ミスってる前提で自分で調査します。
再建築不可の裏技・抜け道を探して突破！
裏ワザはないのか？
あります。でも難易度はかなり高めです。
裏ワザで敷地の周りに道路をつくっちゃう！
道路がないなら道路をつくっちゃいましょう！
…いやいや…そんなの無理でしょ…
絶対ムリってわけじゃないんです。
かなりプロ知識が必要なのであしからず…
役所の許可をもらう！
役所がオッケーと言えば、建築基準法の道路として使えます。
2種類あります。
・認定道路（建築基準法第43条第2項第1号）
敷地が幅員4メートル以上の道（農道や道路位置指定の基準を満たす通路等）に2メートル以上接する建築物のうち、延べ面積が200平方メートル以内の一戸建ての住宅で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
・許可道路（建築基準法第43条第2項第2号）
特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可するもの
どっちもなんだか難しいっすね。
厄介なのは、役所によって認めてくれる【基準】が違うこと。役所によってはかなりキツメになっていて大変。
認定道路で道路つくっちゃう？
認定（1号道路）してもらうのには役所が作った【基準】をクリアしないといけません。
まず共通して
幅4ｍ以上の【道】をつなげて、敷地をその【道】に２ｍ以上接続させる。
【道】は建築基準法上の道路に接続させる
【道】は農道、河川道路などの公共系道路 か 位置指定道路（法第42条1項5号）に適合する
延べ面積が200㎡以内の一戸建て住宅
が【共通の基準】です。それにプラスした行政庁【独自の基準】があります。
【道】にできるかどうかがポイント
農道や河川道路などがあればラッキーですが、ほぼそんなケースはないです。
あとは位置指定道路の基準に適合させることができるかどうか。
位置指定道路の基準は令第144条の4第1項各号なんだけど言葉だけだとかなりムズい・・・
なので杉並区の図解で見てみよう！
位置指導道路の基準はこんな感じ
１．道路の幅 4ｍ以上
（位置指定道路は、既存道路に直角にぶっさす。ちょっと斜めっても勘弁してくれることは多い）
２．長さ ３５ｍ以下
（35ｍ超えてもと転回スペース作ればＯＫ）
３．隅切り 2ｍ以上
（既存道路につながる部分と曲がり角に必要。地域によって条件付きで省略できる部分もある）
４．道路の構造
・アスファルト舗装が原則（砂利敷で勘弁してくれる場合もある）
※地域によって舗装の内容がかわる
・道路の勾配 12％以下でなめらかに
・既存道路際にU字溝
ざっくりとこんな基準で造る必要があります。・・・大変そうでしょ
これに地域ごとに独自の基準があだたりするので、その地域の基準もしっかりとチェック！！
隣接する土地の所有者に同意がいることが多い
道路をつくる場合は、隣接する土地の所有者に同意が必要となることがほとんどです。案外これに反対する人がいます。
予定してる道路の土地を買う必要があるなら？
例えば、農道があって買い足しをすればよいなら道路として整備できるか検討すればよいですが、道路予定の土地を全部買う必要があるなら、前回の記事で紹介した方法で対応した方が安いでしょう！！
まとめ
道路を造ってみるのも一つの手段！
土地を全部買う必要があるなら、延長敷地で対応する！
購入するのは話がまとまってから！
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？