築50年超の物件も現況のままでOK！収益物件買取サービスの全貌
新生都市開発株式会社 代表取締役の永尾です。前回は、権利関係が複雑な底地の買取やコンサルティングサービスについて、紹介させていただきました。今回は、老朽化してしまった収益物件に関するサービスの詳細について、お話しさせていただきます。
「老朽化した収益物件」の現実
「老朽化した収益物件」とは、建物の経年劣化が進み、家賃収入が見込めなくなった不動産を指します。私たちが主に取り扱っているのは、昭和40年代に建てられた、築50年以上の物件です。
借家・文化住宅（洋風の長屋）・アパート・マンションなど、不動産の形はさまざまですが、なかには居住している方や事務所として利用している方など、賃借人が存在するケースが多数あります。
「老朽化したなら、建て替えたりリフォームしたりすればいいのでは？」と考える方もいるでしょう。しかし、現実はそこまでの費用がかけられないオーナーがほとんどです。そのため、「現況のままなんとか買い取って欲しい」と当社にご相談いただくケースが増えています。
私たちはそのような物件を買い取ったあと、賃借人への退去交渉を行い、更地にして売却いたします。
収益物件買取のサービスの流れ
私たちのサービスは、以下のような流れで進めています。
① 初回面談
クライアントと初回面談を行い、目的や趣旨を確認します。その場で「価格が知りたい」と仰る方もいらっしゃいますが、物件によって状況がまったく異なるため、現地調査を踏まえてから、価格をご提示させていただいております。
② 物件調査・査定
不動産の間口（敷地や建物の幅）や幅員（接している道路の幅の広さ）などの、さまざまな物件調査を行います。さらに、販売価格の相場やどの用地（アパート・マンション・戸建など）に適しているかなどの調査も合わせて実施。基本的に、物件調査はクライアントの立ち会い不要で行っています。
③ 提案・説明
問い合わせから1週間〜2週間後に、クライアントへプランのご提案を行います。気になる価格は、プラン提案時にご相談させていただきます。
④ 契約
価格や条件面にご納得いただけたら、ご契約となります。
⑤ （賃借人がいる場合）所有者変更のご挨拶
賃借人へ建物所有者変更のご挨拶と、今後の方針について申し出を行います。
⑥ （賃借人がいる場合）賃借人への退去交渉・測量
賃借人のお宅を戸別訪問し、退去交渉を行います。当社では5戸未満の物件から20戸を超える大型物件まで、幅広く手がけています。また、交渉開始と同時に、測量を行います。
⑦ 解体工事
退去交渉が完了後、更地にするための解体工事を実施します。
⑧ 売却
戸建やマンションなどの建設を行う不動産開発業者へ、土地を売却します。
再建築不可物件や、交渉に失敗した物件も相談OK
新生都市開発では底地をはじめ、他の不動産会社があまり取り扱わないような物件に関しても、前向きに検討・お引き受けしています。
例えば、資産価値の低い「再建築不可物件」を、買い取らせていただくことがあります。「再建築不可物件」とは、今建っている家を解体して更地にすると、建築基準法の観点から新たな家を建てられない土地のことです。
建築基準法には「接道義務」というルールが設けられており、家を建てるには幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。条件を満たさない土地は、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに入れないため、家を建てられないのです。
ですが、当社は建物の条件によっては買い取り、居住用物件や倉庫として貸し出しています。実際に、現在は4件ほどの再建築不可物件を所有しています。
さらに、他社では退去交渉がうまく進まなかった物件を、引き受けることもあります。これまでの経緯を確認させていただき、「私たちならクリアできる」と判断した場合は、積極的に対応させていただいています。交渉がうまくまとまった際、クライアントに「やっぱり新生都市開発に依頼して良かった」と感じていただけることが、私たちの喜びにつながっています。
老朽化した収益物件の取り扱いにお困りの所有者様、不動産会社様がいらっしゃいましたら、ぜひ新生都市開発にご相談ください。権利関係が複雑な不動産や、退去交渉が必要な不動産売買の経験が豊富な当社だからこそ、お力になれることがきっとあるはずです。
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