誰も教えてくれないアメリカ不動産が値上がりする要因その② 1の続き
こんにちは。「50歳からのニッポン脱出計画」木村真治です。
このタイトルは何！？という方は良かったらこちらの自己紹介をお読みください♪
さて、昨日、要因1として新築が少ないという事について書いたところ、
日本の不動産業界の方から直接メッセージをいただきました。
「要は日本は供給が過剰なんですね。アメリカの約1/3の人口しかいないのに新築供給数はほぼ同程度なので。」確かにそうですよね〜。
さて、
今日はアメリカの新築不足が住宅市場にどう影響があるかを深掘りしてみたいと思います。
良かったら最後までお読みいただき感想をお書き頂けると嬉しいです。
1.アメリカで新築が少ない理由とその影響について
「住宅不足は本質的に需要と供給の問題である。
つまり、購入希望者の需要を満たすだけの住宅供給がない。
パンデミック（世界的大流行）、インフレ、金利上昇のすべてが住宅不足の原因となっている。
新規住宅建設は大不況後に急激に落ち込み、いまだに完全に回復していない。
全米不動産協会（NAR）によると、米国の住宅供給量（通常、住宅供給月数で測定される）は2022年1月にわずか1.6カ月という記録的な低水準に達した。その後、この数字は伸びているが、供給はまだ需要にほとんど追いついていない。
なぜ住宅不足なのか？
材料費の高騰、サプライチェーンの問題、COVIDに起因する労働力不足など、すべてが住宅在庫に悪影響を及ぼしている。しかし、この問題はパンデミックのずっと前から存在していた。
基本的に、米国は増え続ける人口の住宅需要に追いついていない。(特に、住宅購入適齢期を迎えているミレニアル世代（1981年〜1990年代なかばごろまでに生まれた25-44歳くらいの子育て世代のことです）という巨大な層に関しては）」
また、こちらのサイトでは、より詳しく建築コストの高騰と、建築規制の問題について述べています。
「住宅不足のもう一つの大きな要因は、木材、鉄鋼、コンクリートなどの建設資材の高騰である。
COVID-19の大流行は、世界のサプライチェーンを混乱させ、原材料不足を引き起こし、コストを押し上げ、建設プロジェクトを遅らせている。
加えて、輸入資材に対する関税が建設業者のコストを上昇させ、手頃な価格の住宅を建設することをより困難にしている。
規制の壁も住宅不足に一役買っている。ゾーニング法や建築基準法など、地方や州の多くの規制が、新築コストを押し上げ、手頃な価格の住宅の供給を制限している。例えば、最低敷地面積やセットバックの要件は、土地価格を上昇させ、その区画に建設できる戸数を減少させる。同様に、建築基準法は、新規建設プロジェクトに多大なコストを上乗せする可能性があり、手頃な価格の住宅を建設することをより困難にしている。」
2.ポイント
1)需要に供給が追いつかない
人口増加、特にミレニアル世代の住宅需要に住宅供給が追いついていない。
2)パンデミックによる建築資材と人件費の高騰
3)建築規制の問題
この根底には昨日書いた権利意識の問題があります。
3.私の体験談
その①
人口増加すこることってすごい！
私が行き始めた頃のダラス都市圏のお話をしますね。
2015年のダラスは、中心部でも、かなり寂しい感じ。
「作り始めた頃の幕張新都心って感じだなぁ」と思ったのを覚えています（笑）
そして、北米トヨタが本社を移転する予定だったダラス市北部のプレイノ市は、
「ダラス中心部から結構遠いなぁ」という印象でした。
トヨタ自動車本社の予定地は荒涼とした空き地でしたし。
そして、プレイノより先は車を少し走らせるといきなり原野でした（笑）
でも、昨年知人の現地投資家が宅地開発をしている現場を見に行ったら、ダラス中心部から延々と走っても宅地が広がっており、とても驚きました！
住宅開発現場
街がどこまでも拡大していく感じは、日本で列島改造論の頃の（生まれてませんが🤭）団地が広がっていく感じと同じなのでしょうね。
人口増加ってすごいパワーですね！
その②
住宅が郊外にどんどん拡大する
アメリカの人口増加している地域では新築が建てられる所はどんどん郊外になっていくんですよね。
例えば、ロサンゼルスに行かれたことがある方は、飛行機の窓から見える街をみて「なんでマンション建てないんだろう」と思ったことないですか？
どこまでも平らな戸建てが続いて行って、高層マンションが少ない。
ロサンゼルス名物！？と言えば大渋滞！その酷さは映画「ララランド」のイントロ部分を見るとよくわかります🤭
では渋滞緩和させるんだったら建物を上に高くすれば良いのにと思ったりしますが、やっぱり、アメリカの需要の中心は一戸建てなんですよね。
そして、新築供給は様々な規制の問題がある。
だから宅地開発は不便な郊外に広がるしかないという事になる訳です。
4.まとめ
建築費の高騰により、ミレニアル世代より若いファーストバイヤー達は、新築は買えない（または、オフィスから遠くて便が悪い為に買わない。）
結果として手頃な価格と利便性を求めて既存住宅を探す。
しかし、その在庫量も不足しているので、需給バランスにより価格が上がると言う訳です。
こうしてみると、日本でささやかれる「米国不動産バブル論」はそうではないと言うことがわかります。
バブルとは需給バランスと関係なく資産価格が上がる現象ですから。
一方で、日本は新築中心の市場なので、中古価格が新築に釣られて引き上がっているエリアもあると聞きました。
（賃料もずいぶん高くなっていると聞きます。）
でも、給料はあまり上がらないですよね。
私のリクルートの時の初任給と今の初任給変わりません。
36年前ですよ！
デフレで物の価格が安いから生活できるのかな。
金利が安いから、借りるより買うという選択肢を選んでいるのかな？
アメリカのように市場の在庫量と成約日数をデータで見て需給バランスを確認しているのでしょうか？
日本の事は本当にわからないので（本当に）これも是非ご意見をいただきたいと思います！
今日も最後までお読みいただきありがとうございました。
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