【自宅兼事務所】個人事業主の住宅ローン控除が利用できなくなる！？

住宅を自宅兼事務所としている場合の、住宅ローン控除について解説いたします。

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１．はじめに

個人事業主が自宅を事業所と兼用している場合には、事務所として使用している部分については必要経費として計上できます。
（関連記事 ：【自宅兼事務所】個人事業主はどこまで経費に計上できる？＆その注意点）

賃貸と持ち家の場合の必要経費の例は、以下となります。

２．賃貸の場合

賃貸の場合には、家賃のうち事業に使用した割合をかけた金額を必要経費に計上できます。管理費や火災保険料なども同様の扱いとなります。

プライベートと事業のうち、事業の割合分のみを経費計上する方法のことを「家事按分」といいます。

按分の決め方については、主に経営において事務所として使用している面積の割合を用います。

３．持ち家の場合

一方、持ち家の場合は、建物の減価償却費に事業に使用した割合をかけた金額が必要経費となります。

家事按分の考え方については賃貸と同じです。

なお、固定資産税、住宅ローンの利息、管理費、火災保険料なども同様の扱いとなります。

４．事業用部分がある場合の注意点

ローンで自己の住宅やマンションを購入し、住宅ローン控除の適用を考えつつ、自宅兼事務所で事業を行う場合に注意する点があります。

事務所として使用している部分がある場合、減価償却費などの費用の事業割合分を必要経費として計上できますが、その場合、住宅ローン控除の対象となるのは住居の部分に限られます。つまり、事務所の使用部分は、住宅ローン控除の対象外となるのです。

そして、住宅ローン控除の要件には「床面積50㎡以上、その50％以上を自身の居住用に使用している」というものがあります。

そのため、事業割合が50％超の場合は、「50％以上の部分が自身の居住の用に使用している」という要件を満たさなくなりますので、住宅ローン控除が受けられなくなります。つまり、住宅ローン控除の面で税金が多くなることになります。

例えば、自宅の30%を事務所として使用していて、その分を必要経費に計上している場合には、残りの70%が住宅ローン控除の対象となります。

また、自宅の50%超の割合を事務所として使用している場合は、その分の必要経費を計上できますが、住宅ローン控除が受けられなくなります。

なお、例外的に、事業使用割合が10%以下の場合には、すべて住居とみなされ、全額住宅ローン控除が可能です。つまり、住宅ローン控除の面において、全額、節税のメリットを享受できます。

事業割合を50％超として減価償却費などを計算して必要経費として計上し、さらに住宅ローン控除を適用して申告することはNGとなりますので、確定申告時に見落とさないよう注意が必要となります。

個人事業主の住宅ローン控除に関して、ご自身で検討するよりも、会計・税務の専門家である税理士に相談することをおすすめします。

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