独立前の準備４
さて、今だ独立の準備をすすめている途中のnoteですが、これまで集団指導で１週間のスケジュールを決めるところまでざっくりですが記しました。
備品の購入などこまごましたことはあるのですが、それは起業される方がどういったものを必要と思うかによるので省きたいと思います。
というわけで…（何がというわけでかは不明）
今回は立地（＆物件下見）について書こうと思います。
ただし、この立地に関してはこの記事を見ていただく方のお住まい（またはこれから起業しようとしている地域）の状況で大きく変わります。
車社会の地方なのか、車がいらない都会なのか、またそのベッドタウンの位置づけなのか…
僕の場合は一応、社会人の多くが車でなく電車で通勤するくらいの地方都市。
という前提で書きます。ちなみに僕の古くからの友人で車社会の地方で今も塾を経営しているケースも同時に記事にしますね。
＃興味ある人には意味あると思いたい
まず、僕の場合から。
１、募集対象の小学校、中学校を２つ程度に絞ったので、駅前のテナントはパス。この学校の生徒が通いやすい場所を優先。家賃が高すぎる。
２、初期の開業資金から計算して（借金してるならそれも込みで）、生徒が０名でも１年は耐えられることを前提とした家賃。
３、目標生徒数を設定して、それが入るだけの坪数
４、トイレ男女別、洋式。
＃これホントに重要
５、駐輪場や送迎の車が駐車できるスペース（路肩含む）があるか
６，できたら生徒数が増えて増床しやすい物件
くらいの条件で不動産屋さんに飛び込みました。
ここまで条件いうと駅前ならある程度あるのですが、ちょっと離れるとない…。
ただし、ここは絶対に妥協してはダメです。塾の存続にかかわることだからです。
実はターゲットとなる地域を２つ考えていて、どちらかの地域（駅は隣同士、しかし対象学校は全く異なる）でよい物件があれば…と思っていましたがまさかのどちらもよい物件がない…
いや、片方はまずまずの条件であるにはあった（しかも元塾として使われていた物件。前オーナーが廃業したと聞いた居ぬき）が近くに居酒屋がズラリ…不動産屋さん曰く、塾ができたあと10年もしたら居酒屋が増えたと…
＃いや、ダメだろ
一瞬、予算、もしくは坪数で妥協しようと思ったが、開業にあたり一番大きな資金を突っ込むところなので妥協せず、複数の不動産屋さんに足を運びました。
そんな中、１つだけ住宅街（といっても幹線道路から１本入っただけで前の道路も車２台がゆうにすれ違える）に塾として使ってもよいという一軒家の物件がありました。この一軒家、住むためのものではなく１Fが元はダンス教室？か何かで鏡があったり、床がだだっぴろいフロアになっていて２Fが普通の洋室が何部屋か…でトイレも２つある。テナントビルではないので家賃が格安。
目の前のスペースに自転車を数台置くことができる。
＃しかもオーナーさんが良い人
おお！となり、外観も白でまずまず綺麗、ありがたいことに片方の学校の通学路でもある。
１Ｆをメインの教室２つにして２Ｆが自習室…机をこれくらいいれて、事務室は最初複合機とＰＣ置くスペースだけでいいか…
などと妄想を膨らませて
結局この物件に（これは後々正解でした）。
こういった事業の賃貸は連帯保証人や保証会社への加入などもそうですが、最初の段階で家賃３か月分の納入など、思いのほかお金がかかります。ここから内装工事などを入れていくことになります。正直、初期の投資の中で最も出費がかさむ１つがこの賃貸契約です（あとは内装工事もかなりかかりますが、僕が借りた物件はほとんど内装工事がいらなかったのでこれは非常にラッキーでした）
さて、ここまでくるともう後戻りはできません。このとき同時に、机椅子のセットがいくつ必要、や、事務デスクのサイズ、ホワイトボードのサイズなど同時並行で備品に関することも進めました。
どこまで資金を突っ込むかは人それぞれですが…開業資金は自己資金を含めて個人塾の場合1000万円が限界ではないでしょうか
＃経験上なので実際とずれていたらゴメンナサイ
少なくとも僕はそれ以下の金額で開業までいきました。ですから、黒字化も早く、初期投資の回収も比較的スムーズにいきました。これが例えば自己資金1000万円、借入金1000万円の合計2000万円で開業すると、日本政策金融公庫の当時の利率から計算しても年間200万円は借入金の返済に充てる必要が出てきます。（返済期間を最長にしても）
＃借入金の返済なめてると痛い目に合う説
あ、個人の塾なんて銀行など全く相手にしてくれません。借入できるとすれば日本政策金融公庫のみだと思います。ですので記事はこれ前提で。
＃今はちがうかも？
いずれ起業する気持ちのみなさんも勉強することになると思いますし現に運営しておられる方はご存知だと思いますが
借入金の返済は利益（粗利）から捻出する必要があります
しかも個人経営は個人の借入なので廃業しても逃れられない
リスクなしで起業できるほど甘くはないので、こういったことも事前にシミュレーションしておくといいかもしれませんね。僕はしました。
＃チキンは経営者の素質の１つと信じています
そんなこんなで、僕は普通の方が想像するビルの中にあるテナントを借りての開業ではなく、住宅街の一角での開業を決意しました。
こと、物件に関してはとにかくいろんなことを考えて決めて下さい。通学路、ターゲット学校の生徒数、はては地域の所得まで、とにかくできうる限りの情報をもとに決めてください。
次に知人の塾ですが、田舎ですので駐車場が必須でしたが、それようの月極駐車場を借りるとランニングコストがかかるので、共用駐車場がある建物を中心に物件巡りをしたそうです。
僕と違い、車社会なので車で20分～30分を最大半径の商圏として田舎の中では新興住宅を囲えるような立地を優先して決めていました。
ただし、田舎には僕が見つけたような住宅街にポツンと居ぬきで使えそうな物件などなかったので、結果家賃は安く済んだ分、内装工事費にお金がかかることとなり、開業資金は内装工事費でかなり支出したそうです（具体的金額も聞きましたが、差し控えます）。知人の塾はファウンダーがいたのである程度余裕はあったにせよ、思い切ったことをしたなぁと思ったものです。
＃現在も借入金はあるそうだがそれ以上のキャッシュがあるので実質無借金経営
知人にも共通することですが、とにかく立地についてはありとあらゆることを検討材料として妥協なく決めているという点です。
残念ながら僕はやめることになりましたが、知人からは今でも「惜しい」と言われます。
＃それだけでうれしくなれるのは充実した日々がそこにあった
ま、今は自分の子どもと平々凡々に気ままに暮らせたらそれでいいと思って生活してます。起業や会社経営はそれこそ初期、とんでもない情熱とエネルギーで動いていて、うまくいったあともその持続のためにこれまたとんでもなくエネルギーが必要と今だからこそ気付けることも多くあります。
＃熱とエネルギーは業態が何であっても起業なら同じと思う
そう思うと知人もそうですが、世の中の経営者の方には畏敬の念を抱かずにはいられません。
というわけで今日はこの辺で。
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