25歳、家を買いました。
25歳、家を買いました。
これは20代社会人のマンション購入記です。
購入に至った経緯、意思決定した背景を備忘録としてまとめて5〜10年後に当時の考えを振り返りたいと思っています。
また、そろばんを弾いて考えると賃貸よりも購入が良いと考えられますが、あまりこの情報が論理的数値根拠とともに発信されていないと思い、このnoteを書くに至りました。(購入前の自分に読ませてあげたいという思いです...！)
以下購入までの経緯を時系列に振り返ります。
不動産(住宅)購入を検討開始
2022年10月に以前経営していた会社を売却し多少のまとまったお金が入ったことで、資産運用に興味を持ち始めました。
それまでも、仮想通貨など金融関連には関心があり手をつけていましたが、不動産投資は知識がなく考えたこともありませんでした。(後ほど住宅購入でまとまったお金は必要ないということを知りましたが)
不動産購入(住宅)をしている同世代の友人や会社の同僚が周りにいたことから、2022年末頃から住宅購入を検討しはじめ、不動産関連のYouTubeを片っ端から見て勉強をはじめました。
結果、ワンルームマンション投資はNGだが、住宅ローンを活用した居住用の住宅購入はGoodで、可能な限り早く住宅を購入した方が資産形成という点において良いという考えに至りました。
自分が賃貸で住んでいた家は、武蔵小杉駅近タワマン44階55平米の1LDKで、大学生の卒業前からこれまで約3年ほど住んでいました。家賃は18.5万円(相場より5万円ほど安い)で年間222万円の支出となります。
当時、コロナ禍で広い部屋に引っ越したいと思い学生ながら背伸びしてこの武蔵小杉のタワマンに引っ越したのですが、いざ住んでみると武蔵小杉はとても過ごしやすく、気に入っていました。
購入するにあたって、20代後半を過ごす家となるため、資産性のみでなく居住性、アクセス性も満たせる家を条件としました。勤務地は渋谷、よく行く場所は中目黒、恵比寿、その他東横線沿いのため、これらにアクセス良い場所というのが前提になります。
そうなると必然的に武蔵小杉が第一候補になり、他に中目黒恵比寿等渋谷区目黒区の築古、豊洲勝どき月島等の湾岸タワマン、その他都心の築古が候補となります。
武蔵小杉の前は中目黒に住んでいたこともあり、住めるのであれば中目黒や恵比寿に住みたいという思いはありましたが、自分の予算で1LDKだと旧耐震か新耐震でも築古または狭めの物件に限られ、立地を得る代わりに明確に居住性を落とす必要がありました。
豊洲、月島、勝どきなどの湾岸エリアも検討しましたが、渋谷へのアクセスが比較的悪く、自分の今の生活圏を考えると選択肢から外れました。
月島、勝どきはまだ渋谷へのアクセスが良いですが、近年の再開発で駅近物件は坪単価がかなり上昇しており、部屋が狭くなるのにグロスが上がるため、予算を引き上げて無理をするか、予算そのままに居住性を落とすかになるためあまり現実的ではないと考えました。
また、都心3区で割安な旧耐震物件を探すというのもありますが、リノベの選択肢などを考慮すると手間暇がかかるのと共用部などの居住性は落ちるため、今の賃貸から居住性を落としたくない&リセール性のセオリーに則り、駅近タワマンを前提に探しました。
家探しから1週間、内見翌日に即決
おおよそ目星をつけた状態で、実際に、2023年の7月中旬に近くの不動産会社に足を運び、初めて相談をしてみました。
その時、武蔵小杉タワマンの1LDKで売りに出ていたのは2件のみで、思ったより武蔵小杉タワマン1LDKの売りが少ない現実を知りました。あまりピンとはきませんでしたが、とりあえず1週間後に内見予約をしました。
その数日後、SUUMOを見てみると、同マンション同平米数で売り出し中物件と比較し400万安い新着物件が出ており、すぐに問い合わせをし内見予約をしました。
翌土曜日に一番手で内見し、400万高い物件より室内状況も間取りも良く、直感的に良いのではと感じ、翌日曜日朝に申込みを入れました。すでにその日に3組の内見が入っていたということで、反響のある物件だったことが分かります。
本格的にお家探しをはじめて1週間、はじめて内見をして翌日というスピード感のある意思決定でした。笑
契約までの1ヶ月で意思決定の正しさを確認
申し込み自体には効力がないので、極論白紙にすることができます。(普通しないですが)
ただし、契約書にサインをすると手付金を支払うため、契約を破棄するには手付金(数百万円)を放棄する必要があります。
ちょうど8月のお盆の時期を挟むということもあり、手付金の発生する契約日は8月末となり、それまでの1ヶ月の間に自分のスピード意思決定が正しいのかどうかの確認作業を行いました。
まず、過去5年間の武蔵小杉タワマン1LDKのすべての売り出し/成約価格を調べ、坪単価とともにスプレッドシートに記載、賃貸相場も調べ全てまとめました。
結果、思ったより1LDKの売り出しは少なく(同マンションで3年で6件ほど)、過去1年間を見ても価格、物件の両点から買いたいと思えるものは1件しかありませんでした。つまり、今後1年間待ったとしても買いたいと思える物件は、同マンションでは1件くらいしか出てこない可能性もあり、さらにその物件を買える保証もありません。
この時点で、武蔵小杉の中での本物件は良い選択肢だと納得ができました。
さらに、湾岸タワマン、芝浦/港南、都心3区なども過去の売り出しを含め調べてみました。武蔵小杉とよく比較される豊洲や勝どき月島などの湾岸エリアは物件数が多いため1LDKの売り出しも多いですが、人気物件とそうでない物件でピンキリで、グロス7000万円台の築浅かつ駅近物件か、駅遠でグロス6000万台かの物件になることが分かりました。
渋谷アクセス良好&タワマン&予算6000万円台なると、武蔵小杉一択となりました。
本当に賃貸よりお得なのか緻密にシミュレーション
「購入時より500万円高く隣の部屋が売りに出ていました！含み益500万円！」という話を聞いたことがありますが、「売買諸費用も含めて、賃貸の場合と比較するべきじゃないのか」と思っていました。
そこで、購入時と売却時の諸費用(仲介手数料、ローン諸費用等)、固定資産税、住宅ローン控除、金利、管理費修繕積立金等、購入した場合にかかる全てのお金と、賃貸で家賃を支払っている場合の損益分岐点がいつ来るのかをシミュレーションしました。
結論、本物件が購入金額と同じ価格で売れた場合、住んでいた賃貸と比較して、3年後が損益分岐点となります。3年以内に同じ価格で売る場合は、賃貸で住んでいた方がお得ということになります。
購入時のX年後の損益金額 < 賃貸の場合のX年後までの家賃総支払い額となれば、購入の方がお得となります。
(X年後の売却価格 - 残債価格 ) - 累計管理費支払い額 - 売買諸費用 - 累計利息- 固定資産税 + 住宅ローン控除 = X年後までの損益金額 (マイナスが損)
さらに、同時期に売り出しに出ていた同マンションの他物件のように+400万円の価格で売れた場合、損益分岐点は1年半後になります。
この緻密なシミュレーションにより、賃貸と比較し損をする可能性は非常に低く、特に割安で購入できるとなおさら手堅い負けない投資であるということが理解できました。
最終的な決め手と契約
最終的に、狙いを武蔵小杉の1LDKタワマンに絞るとなると、売り出しがかなり少ないため今出ている物件から買うしかないという結論に至りました。
より気に入る部屋が出てくるかは分からないですし、出てきたとしてもより坪単価が高い可能性もあります。
仮に1年後に同様の物件が出てきて購入した場合、賃貸支払い分を考慮すると200万円ほど物件価格が安くなっている必要があります。
そのような物件が出てくるのであれば、待つ選択肢もありますが、そうはならない可能性が高いと考えました。
最後は、せっかくここまで調べて緻密なシミュレーションまでしてみたのだから、買ってみようというノリと、話のネタになるだろうと思い契約書にサインをし手付金を支払いました。
契約からローン手続き
契約書を交わしてからもやることは多くあります。ローンは、auじぶん銀行を選択したため、最優遇金利の適用のためにはau家族割プラス加入(2回線)が必要になります。そのため、自分と家族1名がauへ乗り換えを行いました。その後、必要書類を用意し、本審査を提出しました。
ちなみに、auじぶん銀行は圧倒的に金利が安いですが、ローン実行時に事務手数料がかかります。一方、金利は高いものの事務手数料が0円となる銀行もあります。(数は少ないですが)
例えば、auじぶん銀行の変動金利0.196% + 事務手数料と、SBI新生銀行の0.6%変動金利 + 事務手数料0円 を比較すると、実は5年間で売却前提だとSBI新生銀行の方が支払額は30万円ほど安くなります。(6000万円の借入で元利均等返済、金利変動がない前提)
自分は5年前後での売却前提で考えてはいますが、6年以上住む可能性もあるためauじぶん銀行を選択しました。
担当の方とのお電話で、最優遇金利0.196%が適用可能とのことで、諸費用を含むフルローンで本審査を提出しました。
本審査否認からの白紙解約
本審査を提出しこれで安心と思い、部屋の片付けや引越しの準備などを進めていました。
ところが、、、
1~2週間後、返ってきた審査回答の結果にはまさかの
「審査の結果、今回のご融資は見合わせていただくことになりました」
の文字が。
不動産に詳しい同世代の友人にも相談したところ、auじぶん銀行は周りの若い世代で審査承認されている人を見たことがほとんどないほど、審査が厳しく、おそらく勤続年数が問題だろうとのことでした。
すでにこの時点で特約期日まで1週間ほどしかなく、他の本審査を出しても間に合わない可能性が高い状況でした。仲介会社からも、いったん動きを止めてくださいと言われ、数日止めたものの、提出していなかった銀行へ仮審査提出を行いました。
本来は、複数本審査を提出するようですが、知識不足で自分も知らなかったため、1行のみ提出していました。
特約の期日は9月末の金曜日で、この日までに他の銀行の本審査の結果を得ることは間に合わなかったため、手付金返却による白紙解約となることになりました。(収入印紙代3万円がムダになりました)
その週の日曜日に解約のサインを行いました。仲介会社によると、一度解約後再度申し込みも可能とのことで、これまで提出していなかった他の銀行の仮審査提出と仮審査承認済み銀行での本審査提出を進め、再度申し込みの意思を伝えました。
翌週には2番手以降の方にも声掛けをされていましたが申し込みは入っておらず、待ちの状態でした。
その翌週の火曜日に PayPay銀行での本審査承認を得たため、仲介にすぐ連絡しましたが、仲介から現金買付のお客様の申し込みが入ったという返信がありました。
PayPay銀行は本審査提出から3営業日で承認を得られ、もう少し早く本審査提出していれば白紙解約にならずに済んだのですが…。
この時点で現金買付と本審査承認済みで並列のため、あとは売主様次第で週末を目処にご判断いただくとのことで、一旦待つことになりました。
一度売主様とも契約時に対面しお話していることもあり、あとは気持ちを伝えるべきだと思い、お手紙を書き仲介経由でことづけました。
しかしその努力も虚しく、その週の土曜日に、仲介会社から現金買付のお客様で確定したとのご連絡がありました。
物件探しを再スタート
これまで7月末の申し込みから多くの時間も使い、良い物件だと思っていたため非常に落ち込みましたが、こればかりはご縁がなかったのだと思い、物件探しを再スタートしました。
ちょうどその日、シティハウス武蔵小杉2LDKで5980万円と明らかに割安な物件がSUUMOに掲載され、当日に電話をし内見希望の旨を伝えましたが、すでに内見希望が殺到し締め切っているとのことで、やはり人気なエリア/物件かつ割安な物件は購入待機勢が多くいるのだと改めて認識しました。
ちなみに本物件は1日で50組の問い合わせがきたそうで、Xでも話題になった物件でした。
そして翌週の10月の土曜日、武蔵小杉タワマン1LDKで新着物件が掲載されたためすぐに電話をし翌朝1番に内見を申し込みました。
直近の同マンションの成約実績と比較し本物件は全く同じ間取りでほぼ階数も同じであるにもかかわらず、300万円ほど安く、明確に割安であると判断できました。
さらに、同マンション2LDK以上の過去1年の販売価格とも比較し最も坪単価が安いということも確認できました。
すでに同マンションは一度内見していたため、概ね理解できていましたが、翌朝日曜日に内見し、お部屋の状態も良いことが確認できたため、内見した当日に申し込みを提出しました。
2回目の契約
今回こそは確実に本審査承認までいけるよう、万全の準備をし可能な限り多くの銀行に仮審査を提出しました。また、今回は白紙解約になった際の仲介会社とは別の仲介会社で、今回は仲介会社の方で銀行への審査提出から承認までのサポートを行ってくれました。
ちなみに、白紙解約になった1件目で仲介会社経由でメガバンクの事前審査を通した際は、0.7%台など高い金利の回答でしたが、今回は0.2%台の最優遇金利での回答になりました。私自身の個人信用は変わらないため、仲介会社または担当者によっても大きく変わるもののようです。
結果、ほとんどの銀行で仮審査承認かつ最優遇金利で承認を得られることができました。
そして、10月末の土曜日、無事契約を行いました。
結果的に、物件探しを本格的に7月末に始めてから3ヶ月で契約という形になりました。また、不動産に興味を持ったのは2022年の12月ごろだったため、約1年後に実際に購入し住み始めることとなりました。
無事本審査承認を得て引き渡しへ
本審査も無事全て承認され、メガバンクでも0.2%台の承認をいただけました。ネット銀行でも承認いただいていましたが、短プラ連動のメガバンクを最終的に選択しました。
売却前提としてのタワマンのメリット
すでに賃貸でタワマンに住んでいたため、特段タワマンがいいというこだわりや憧れはありませんでした。
ただ、5年後に売却前提での資産性を考えると、タワマンが最も安全性が高い選択となります。
大規模タワマンは売り出し数が一定あるため、価格決定力が高く相場が安定しやすい、逆にいうと割安が出にくいが、相場価格で売れやすいというメリットがあります。さらに、駅近×大規模×メジャーセブン という資産性のセオリーを全て満たしています。
また、居住性の観点でも各階ゴミ捨て場やディスポーザー、床暖房などは一度便利さを知ってしまうと離れるのが難しいというのもあります。
戸建ては選択肢にはありませんでしたが、火災保険もマンションは戸建てより安く、免震構造だと地震保険も安くなります。
居住性も高まりますが、論理的に考えると人気エリアの駅近タワマンは資産性の観点でもアンパイな選択なのかと思います。
都心は物件価格が高騰し利回りが低下している物件もありますが、武蔵小杉は実需が強いため利回りが相対的に良く、今回の物件も表面利回り4%を超えています。
実際、1件目が白紙解約になったあと、シティータワー目黒、オープンレジデンシア麻布六本木など都内の築浅物件も複数内見しましたが、1LDK40平米前後でも7000万円は優に超えてくること、仲介によると買い手も海外投資家がほとんどとのことで、実需を超えた世界になってきていると感じました。
上記2件は相場的には安く人気物件だったのですぐ決まったようでしたが、表面利回りは4%を切っており、少し行きすぎた相場のようにも感じます。
投資目線でのアップセルを狙うのであれば、都心一等地や湾岸の方が良いとは思いますが、私は居住性と万が一の際のリスク回避を重視したため、実需の強い武蔵小杉で"負けない手堅い投資"の選択をとりました。
6000万円台前半の物件であれば月の支払額が、管理費修繕積立金も含め賃貸の家賃18.5万円と同じまたは少し安いくらいになるため、月の負担額も増えることはありません。
武蔵小杉は、2019年の台風19号の被害の影響で風評被害が未だにあるようですが、風評被害のおかげで湾岸や他相場ほど価格高騰していないというのもあります。
相対取引であるからこその個別性
不動産は情報の非対称性があるといいますが、それよりも流動性が低く個別性が高い点が特徴だなと感じました。
売主によっては売り急いでいる場合もあればそうでない場合もあり、売り出し価格に数百万単位での違いがでます。
実際に、同マンション1LDKの直近の成約事例では同間取りまたは数平米狭い部屋でも +2~300万円で成約しており、個別性が非常に高いことが分かります。
株式市場のように流動性が高く価格決定力が高い場合は、マーケットが明確に価格を決定しますが、中古不動産の場合、相場の目安となるレンジがあるだけで個別の金額を決めるのは売主と買主であり、そのレンジには数百万円単位での差が出てきます。
コロナ前と比べると建築費高騰や円安による新築価格の高騰につられ、中古価格も高騰していますが、高騰している中でも割安な物件というのは存在します。
また、中古物件の場合、部屋の状態も大きく影響します。私が購入しようとし白紙解約になった1件目の物件は、売主様が賃貸で出していたこともあり非常に室内状態がよく、さらにエコキュートやディスポーザーも1年前に交換しており、設備交換費用も当面かからない状態でした。築15年くらいの物件だとエコキュートの耐久年数がきて30~50万円の費用が必要になる場合もあります。
このように、不動産は相対取引であり、個別性があり歪みが発生しうるため、運良く割安物件を買える場合もあります。ただし、割安すぎる物件は現金一括組がすぐ購入するので、一般人の購入は現実的ではありません。相場観を養い、やや割安な適正価格での購入が良いのかと思います。
この割安なお宝物件を探す感覚は、一点物を探す古着探しに近しい物を感じ、僕は楽しく感じました。
今後の相場
今後金利上昇やアメリカの利下げ、中国の不動産バブル崩壊によるショックなどの可能性はもちろんありうるものの、未来は誰にも分からないのと、賃貸では家賃を払い続けることには変わりがないため、早めに購入することにしました。
賃貸で家賃が10万円以下くらいであれば、そこまで焦って買う必要はないかもしれません。ただ、家賃で20万円近く払っているのは結構勿体無いため、今後それより低い家賃の家に住む気がもうないのであれば買った方が良いと思います。
正直、ここ数年で都心の不動産相場はかなり高騰しており、個人的には相場は下がって欲しいと思っています。(自分が2~3LDKに住み替える際にこれ以上高くなってほしくないという願望です..笑)
特に超都心の高価格物件は家賃が追いついてきておらず利回りが低下し、キャピタルゲイン目的の転売、高騰が多く、海外投資家による購入に仮に規制が入ったりすると頭打ちが来る可能性もあると思います。
ただ、円安&建築費高騰&インフレ化している現状、不動産価格が緩やかに上昇していくことは自然なことだと考えられるため、都心部の実需物件の価格は緩やかに上昇していくのかと思います。
一方、本物件のような郊外であればグロス価格が抑えられているため仮に10%値下がりしても損失の絶対金額は低くダメージは最小限に抑えられ、賃貸と比較した損益分岐点は長引きません。
(5000万円の物件が10%値下がりし4500万円になる場合と、1億円の物件が10%値下がりし9000万年になる場合、前者は500万円の損失、後者は1000万円の損失。)
賃貸(本物件の賃料)と比較した場合の、5年後のシミュレーションは以下の通りになります。 (かっこ内は月実質支払額)
+10%の価格で売却した場合：+1160万円 (4.7万円)
同じ価格の場合：+540万円 (14.8万円)
-10%の価格で売却した場合：- 73万円 (25万円)
同じ10%の変動でも、値下がりした場合の損失より値上がりした場合の利益リターンが大きいことになります。このことからも負けない投資 であることが分かります。
また、資産性のみならず居住性も重視し住みたい物件を選んだため、仮にそこまで得をしなかったとしても後悔はないでしょう。(44階の眺望がなくなるのは寂しいですが。。笑)
おわりに
不動産は人生で最も大きな買い物の一つで、この意思決定一つで資産形成にも日々の暮らしにも大きな影響が出ます。そのため1事業立ち上げとして捉えて、情報収集とデータ分析を行いました。実際に購入してみることで、不動産関連の知識もつき学びになりました。
また、不動産の面白さを知ることもできました。
今回は、同じ武蔵小杉エリアでの引越しになるため、そこまで生活の変化は大きくないですが、家を買うという経験を20代半ばの早い段階でできたことはいずれにせよプラスになるかと思っています。
また、お金という観点で少し自分のコンフォートゾーンを出て、数千万円のローンを引くという経験をすることで、事業投資的感覚も身につき、今後の人生で思い切った投資ができるような気がします。
これからは、数百万の得だ損だと小さいことを言ってないで、ビジネスや事業でもっと大きな単位のことができるようと精進していこうと思います。
P.S. トップの写真は、賃貸44階の景色です。この眺めだけは本当に名残惜しい…！
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