持ち家か賃貸か？って議論やめない？

こんにちわ、よっしーです。（インスタグラムはこちら）
不動産業界に身を置いてもうすぐ10年目に突入します。
タイトルの「持ち家か賃貸か？」という議論は間違いなく不動産業界の中で最も多くの議論が為されたテーマではないかと思いますが、あらためて今日はこの永遠のテーマを住居系不動産を扱うプロとしての考えをまとめてみます。

Google先生は持ち家派？賃貸派？

さて、今回の持ち家か賃貸かというテーマ。
何でも知ってる現代っ子の味方。
「Google先生」に聞いてみました。
検索タブに「持ち家　賃貸」と入れエンター叩いてみる（ターンッ！）
すると、出るわ出るわ。
びっしりSEO対策された不動産ポータルサイトの記事の数々…。
上から順番に10個ほど読んでみたものの、大半がこんな感じの構成。

持ち家のメリット○
・賃貸マンションより分譲マンションの方が仕様が良い。グレードが高い。
・間取りが自由に変えられる／リフォームが自由にできる
・老後の住居負担が減る

持ち家のデメリット×
・収入の変動に対応しにくい
・経年による修繕費や管理費などのランニングコストが掛かる
・固定資産税が掛かる

賃貸のメリット○
・飽きたら引っ越せる
・設備の交換や修理費が掛からない（オーナー負担）
・収入に応じて変化させやすい

賃貸のデメリット×
・内装や間取り、設備を自由に変えられない
・一生、家賃の支払いは続く
・高齢になると借りづらくなってくる

などなど。
まずは、持ち家と賃貸の代表的なメリデメ比較。
どの記事もだいたい一緒。フォーマットでもあるんか？ってぐらい一緒。

そして次に、「それぞれどんな人に向いている？」の雑な説明が続く。

『持ち家が向いている人』
・退職までにローン完済できる
・収入が安定している
・貯蓄が多い
・ずっと単身の可能性がある
『賃貸が向いている人』
・転勤が多い
・収入が安定していない
・健康不安
・借金がそもそも嫌だ

そして、最後の締めくくりがこんな感じ。

「持ち家か賃貸どちらが得かはその人の価値観や居住するエリアによってそれぞれ異なるため、一概には判断できません。それぞれのメリット・デメリットを知ったうえで自分に合った方を考えて、賢い選択をするようにしましょう。」

・・・分かっとるわい。って話。

全ての人に平等なGoogle先生です。
当てはまる人が多い記事ほど上位表示されることを考えると当たり前。
頼った相手が悪かった。（Google先生に謝れ）

そもそも、全国のすべての読み手を対象として記事が構成されている時点で、変数が多すぎて、この「持ち家か賃貸か」のテーマの議論に答えはなくなる。（だからこそ不毛な議論がこれだけ続くわけだが・・・）

路頭に迷ってる読者が求めているのはこういうコトじゃないんじゃないかなぁー、と思い・・・。

なので今回は、わざわざ僕のnoteを読んでくれるようなありがたき意識高い系のイケてる読者様をイメージして、「居住コストの最小化」という視点で「持ち家か賃貸か？」の考えを書いてみようと思います。

いっくぞーーー。

家計に占める「住居費」という支出。

衣食住の中で、家計の支出割合が最も多いのはどれですか？と聞かれたら、
「住」と回答する人が大半だと思う。

実家にタダで住んでいる場合や、会社の社宅や寮で格安で居住できているケースを除けば、ほとんど全ての人々が住居を確保するだけで大きなコストが掛かる。

僕が考える「持ち家か賃貸か？」の最も重要なポイントは、この「住居費としてのコスト（支出）」を、人生という長い期間で考えた時にトータルでどちらが最小化できるのか？ということだ。

この視点で考えたとき、持ち家と賃貸どちらが向いている。とか、それぞれの表面的なメリット・デメリットなんてどうでもよくなる。

人が生きていく中で必ず掛かるコストで、おそらく一番大きな割合を占めるであろう「住居費」。

これを可能な限り最小化するには、どちらの選択が合理的か？ということだけを考えれば、この議論はものすごくシンプルに答えが出る。

持ち家は「資産」か「負債」か。賃貸は…？

1997年初版の投資家のバイブルと言われる書籍「金持ち父さん貧乏父さん」の著者：ロバート・キヨサキの出版したシリーズ作品には、

「資産とは、自分の財布にお金を呼び込むもの。負債とは、自分の財布からお金を奪うもの。」

という有名なセリフが度々登場する。

多くの不動産営業マンは「持ち家は資産になります！」という営業トークを使うのだが、この定義で持ち家を解釈すれば、保有中は毎月ローンや管理費等を支払うため「負債」となる。

持ち家派の皆さんには残念だが、持ち家は、保有して自分が住んでいる間は「負債」だ。

しかし、世の中には販売された後に需要が高まり、購入時よりも高く取引されるモノが多く存在する。

記憶に新しいもので言えば、サントリーのウィスキー「山﨑」もその一例。
サントリー最高酒齢のシングルモルトウイスキー「山崎　55年」（Yamazaki-55 Year）が、香港で開かれたボナムズのオークションで620万香港ドル（約8515万円）で落札され、日本ウイスキーの最高値記録を作った。

元々の販売価格は330万円で限定100本販売されたものが、約25.8倍もの価格まで跳ね上がった。

これは商品自体の希少性と昨今のウィスキーブームが掛け合わさり、需要と供給のバランスが崩れ、需要に大きく傾いた結果このようなことが起きたのだが、絵画やアート、時計、クラシックカー、NIKEのスニーカーなども同様の現象が起こる。

有限なものほど価値が上がりやすい。

後述するが不動産もまた、これに似た現象が起こる。

そしてこの現象は、しっかり不動産の知識と相場感、圧倒的な日々の物件リサーチ力があれば、売主の個別事情が強く影響する不動産取引においては「狙って起こす」ことができる。
（買取再販業者が不動産業界に多く存在することが、その再現性の高さを証明している。）

この場合、保有中は「自宅として住む」というメリットを享受しながら、売る時に値段が上がっていれば住んだ期間の住居費が実質「ゼロ」になる。

僕が不動産業界に足を踏み入れてこの10年間、買った時よりも値上がりして、居住した期間の住居費が実質タダになり、売買時の諸費用を含めても利益が出る売主さんも数多く見てきた。

考えてみたらすごいことだ。

これほどコスパのいい買い物はあるだろうか？

支出の中で最も大きなウェイトを占めるであろう住居費がゼロになるのだ。

タダで住めるとまで言わずとも、確実にキャッシュアウトが発生する「賃貸で住み続けた場合」と比べれば、圧倒的にトータルのコストは小さく抑えることができた、という売主さんもたくさん見てきたし、ここ10年の上がり続ける都内の不動産相場では、むしろ「負ける方が難しい」相場だった。

ここで、誤解のないように書いておくが、もちろん不動産もあらゆる財と同じく「値下がり」することもある。

極端に需要が減少し、供給が増加してしまえばモノの価値は下がる。市場に売りに出しても誰も買い手が付かなければ、価格を下げるほかない。

競合するライバル物件が値下げすれば、自分の物件も買い手がつく価格まで下げるしかない。

だが、需要がゼロにならない限り、財の価値が「ゼロ」になることはない。
不動産で言えば、購入したエリア内に「住みたい」という人の需要がゼロにならない限りは不動産価格がゼロになることなどあり得ない。

もし、安く売りたくなければ、いつまでも売らなくてもいい。

保有し続けて死ぬまで住み続けてもいいし、住宅ローンが終われば他人に貸してもいい。

買う時に「エリアを極端に間違える」、「派手に高掴みする（相場より高く買う）」などの大きな失敗をしなければ、今回のテーマで比較対象となる「賃貸」で、一生住み続ける場合と比べれば確実にトータルのコストは小さくコントロールできる。

一方で賃貸はどうだろうか？
賃貸の場合は毎月家賃を払っているので、間違いなく自分の財布からお金を奪っていく。

物件のオーナー（大家さん）の財布へと毎月お金が入っていく。

住んだ瞬間から収支は確実にマイナス。プラスになることは絶対にない。
（プラスになるとしたら立ち退き料か…）

この記事を読んでいるあなたは、今まで総額いくらの金額を大家さんの財布に献上したか計算したことはあるだろうか？（一旦手を止めて、スマホの電卓アプリを起動して欲しい）

例えば、毎月15万円の賃貸を借りている場合、年間で180万円、それに2年に1回更新料が1ヶ月分の15万円。住宅ローンの借り入れ可能期間と同じ「35年間」同じ賃貸に住み続ければ「6555万円が確実にキャッシュアウト」する。
賃料は絶対に返ってこないお金だ。

ちなみに年収800万円の家庭だとすると、税金や社会保険料を差し引いた後の手取り額は約591万円。

この591万円の手取りから賃料を支払うとなると、35年間の賃貸生活のうち、なんと約11年間は「家賃を払うためだけにあくせく働いた」計算になる。（6555万円÷591万円≒11年間）

大家さんへ家賃を献上するためだけに、自分の貴重な人生のうち若くて元気な時期の「11年間」もの時間を捧げた計算だ。

なんとショッキングな事実だろう。

ちなみに僕のInstagramで「死ぬまでの賃料　計算してみた」という投稿にもっとリアルな生涯の賃料をシミュレーションしてあるので、気になる人はぜひチェックしてみて欲しい。
https://www.instagram.com/p/COPtekdDyKQ/?utm_source=ig_web_copy_link

持ち家として不動産を保有していれば、好きな時に売って現金化することもできるし、住宅ローンが完済していれば、人に貸して収益化することだってできたかもしれないのに。

住む家の所有権が「自分か大家さんか」というだけで大きな差が生まれる。

持ち家のめっちゃ極端な例を二つ挙げてみる。

ここまで書いてきて、僕自身が圧倒的持ち家派であることは分かってもらえたと思うのだが、持ち家なら何でも良いってワケじゃないということも伝えておく必要がある。

少し触れた部分でもあるが、全てのモノの価値は「需要と供給のバランス」で決定する。

ここでは分かりやすいように、ものすごく極端な例で比較してみたいと思う。

【①過疎（供給過多）】
例えば、年々ものすごいスピードで過疎化が進んでいて、コンビニやスーパーまでも車で30分以上も掛かるような空き家だらけの圧倒的な過疎地。

「お金を払ってもいいからこの家を引き取って欲しい・・・」なんて話が出るほど不動産の流通性が低いエリアは日本にも多く存在する。

この場合、持ち家は固定資産税や都市計画税が毎年かかる上に、建て替えるにも工務店や業者さんを呼ぶだけでも一苦労（近くにプレーヤーが存在しない）で、好きな時に売ることも貸すこともできず、文字通りの「負債」となる。

供給が需要を遥かに超えてしまって、値がつかないエリア。

こんな過疎地にわざわざ大手ハウスメーカーの高単価ハイスペックの注文住宅を堂々と建ててまで「持ち家」を推奨している訳では決してない。

【②過密（需要過多）】
反対に、東京をはじめとした各主要都市の都心部のエリアでは相場が直近何年間も上がっている。

日本国内の人口の減少を不安視するような記事も多く存在するが、自分が死ぬまでの間にこれらの主要都市に居住需要がなくなる（不動産価値がゼロになる）ことはまずないだろう。

コロナ禍になりリモートワークの普及で都心一極集中が弱まったとは言われているものの、インフラが整い、情報も人も集まる主要都市部から人がごっそりと離れていく。

そんな未来が、果たして自分が生きている間に来るだろうか。

むしろ、コロナという、これほど心理的にも経済的にも大きな影響が及ぶ事態になってもなお、従来と変わらぬレベルに人が都市部にとどまっている。
供給に対して需要の方が圧倒的に多い状態。

このような場所であれば、僕は全力で「持ち家」を推奨する。

自分の支払い能力の限り、良質な不動産を適切な価格で、1日でも若いうち買うべきだ。

新規の住宅の供給量が減少。

知らない人も多いかもしれないが、実は2016年を境に、首都圏では新築マンションと中古マンションの取引戸数の「逆転現象」が起きた。

それ以来、首都圏の市場は中古マンションの取引量の方が、新築マンションより多い。

これが意味するのは、増え続ける都内の人口に対して、新築マンションを供給して一定の買い手が見込めるような場所（建てれば売れるような場所）の土地がもう東京23区内にほぼないために新規の供給が減少。

その需要が中古市場に流れてきたという状態だ。

高度経済成長期以降、首都圏にはマンション、ビル、商業施設などのあらゆる大規模建築物が増え続けた結果、もう首都圏にはそれらを建てるだけの土地が余っていない。

土地がないので、湾岸沿いに埋め立て地を作り、力技でなお建てまくった。

現在の新築マンションのトレンドは、駅から遠かったり、ターミナル駅から数駅離れた駅の立地が多いのを見ていると、本当に土地がないことが伺える。

こうなって来ると、「既存の程度の良い中古住宅」に、より需要が集まる。
前述の山﨑が限定100本だったのと同じように、都内の不動産の絶対数が頭打ちになりつつある。

つまり、供給量に限界が来たのだから、今までより一層、既存の財に需要が集まる。

これが現在の首都圏の不動産市場だ。

住宅ローンが怖い。賃貸ならば回避できるリスクなのか？

大半の住宅購入者が利用するであろう住宅ローン。

「とはいえ、多額のお金を借りることが怖い・・・」という人に向けても書いておく。

確かに、人生の中で扱ったこともない金額の借金を背負うことになるのだから、不安になる気持ちも分からなくもない。

実際、一歩間違えれば、破産のリスクは付き纏う。

ただ、賃貸であればそのリスクを回避できるのか？

住居費が払えなくなった時には、持ち家だろうが賃貸だろうが、収入が減ってしまった状態なのだから、住んでいる家から引っ越さなければならない。
その時に、持ち家であれば、「売る」という選択肢がある。

住んでいる間に支払い終えた分を引いたローンが減っている状態なのだから、最悪ローンの残債と同じ金額で買い手がつけば、売った後に借金が残ることはない。

むしろ、ローン残債以上で買い手がつけば、残債を超える分については、売った後に現金が手元に残ることになる。そのお金をもとに食い繋いで一念発起して再起することだってできる。

長く住み親しんだ持ち家が、最後に「助けてくれる」ということが起こり得る。

一方、賃貸ではこんな奇跡は起きない。

家賃未納により退去通知や督促状が届き、何も残らないまま退去を余儀なくされ、状況が改善されることなく路頭に迷ってしまうかもしれない。

それ以外にも「住宅ローン」という商品には、反則レベルに優遇されている点が多くある。

日本国内だけで各銀行の金利だけを比較していると気付きにくいが、日本の住宅ローンは、世界的に見ると有り得ないレベルに超低金利（0.31％〜）かつ長期間借入（〜35年間）が可能な商品であることは元より、税制面でも手厚く国がフォローしてくれている。

購入する物件の面積要件（登記簿で50㎡以上。法改正後は40㎡以上だが、別途要件あり）や、築年数要件（構造によって20年or25年以内。※左記を超過する場合でも例外措置あり）などを満たせば、購入後10年間は支払った所得税と住民税から年間最大で40万円の還付が受けられる(※期間と金額については例外あり)「住宅ローン控除」は、考え方によっては、買った瞬間に国が「400万円OFF」のクーポン券を発行してくれているようなものだ。

それと合わせてよく話題になる「団体信用生命保険（通称：団信）」。住宅ローン債務者が「返済中に死亡した場合」にローン残債が帳消しになる保険で、フラット35を除く大半の金融機関では、団信へ強制加入となるが、ローン金利の中に保険料がふくまれているため、別途保険料を支払う必要はなく、どんな生命保険商品よりもコスパが良い。

最近では、「ガンと診断された時点でローン残債が帳消しになる」ガン団信特約が付けられる銀行もある。

この辺りを詳しく書くと立派な1記事分ぐらい文量になるので今回は割愛するが、一生賃貸で過ごす場合には受けられない恩恵が、住宅ローンには数多くある。

持ち家か賃貸か？言いたいことを、まとめてみる。

ここまで書いてきて、今回のテーマについて僕の意見をまとめると。
①（将来も）需要のある都市部のエリアで
②購入価格を間違えることなく（高掴みしない）
③住宅ローンの恩恵をより多く受けられる物件を
④なるべく若いうちに持ち家を買う
これに尽きる。

終わりに。

資本主義の社会において、明確なルールが一つある。
それは「資本をより多く持つ者が強い」ということ。

「大家さんへとお金を献上するために、自分の貴重な人生のうち11年間もの時間を捧げた計算。」

と少し大袈裟に書いたが、反感を買う覚悟でもっと厳しい言い方をすれば、
「『家賃』とは、資本を持つ者が、持たざる者から搾取するお金。」
だと言ってもいい。

日本では、生まれてから死ぬまで、「お金」のことを学ぶ機会が極めて少ない。

ファイナンシャルリテラシーが極めて低い。

だから、どれだけ頭がよくて、一流大学を出ていて、上場企業に就職していても、儲かるはずもない「ワンルーム投資」に一瞬で騙される。しかも、何度も・・・。

価値がないものを、言われた通りに、とても価値があるものだと信じ込む。

目の前の「自分のことをプロと名乗る人」が言うことを、自分で調べることもせずに鵜呑みにしてしまう。

ファイナンシャルリテラシーを学ぶ機会を、学校でも社会に出ても与えられないのだから、自発的に貪欲に知識を得る姿勢がなければ、いつまでも資本主義の元では搾取され続ける。

不動産は人生で一番大きな買い物。お金のことを学ぶには素晴らしい教材になる。

「持ち家か賃貸か？」を迷う時間があったら、今すぐ本屋に行ってお金の勉強をしよう。

それではまた。

筆者（よっしー）について

新卒から業界最大手の不動産仲介会社で6年半売買営業を経験。その後、創業期のスタートアップの立ち上げメンバーとして参画。

新卒時代から、不動産業界全体の風潮である「駅前路面店舗＆多額の広告費」で大きな費用を掛けて大量に集客し、取引終了と共に疎遠になるような旧来的な不動産屋のスタイルに疑問を抱く。

たずさわる人ひとりひとりに対して個別の最善策を提案し、不動産をきっかけに「将来に渡って人生の繋がりを築けるような、本音で語り合えるエージェント」の必要性を感じ結果、毎月課せられる過酷な売上ノルマもなければ、過度な広告費や人件費、高額な事務所固定費等も不要な【一人起業】というミニマルな道を選択。

現在はSNSの繋がりから「紹介＆リピーター」中心の会社経営を実現中。サラリーマン時代含め、今までに300組以上の不動産売買取引を経験。

その経験から住宅にまつわる不動産知識やノウハウなどをInstagramで毎日発信中。（この記事がおもしろかったら、フォローお願いします！）
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