不動産投資初心者が、土地から新築アパートを建てるのは無謀なのか！？。現在の相場感での土地から新築アパート投資は危険なのか！？part4
こんにちは。るーとです。
土地から新築アパートを企画するにあたって現在の相場感・利回り感で建てた場合に、まだ新規での参入が可能か考察したいと思います。
土地から新築と言ったらTwitter・ブログで積極的に発信を行っているひーやん様(@ichiyoku)のこのツイートに注目しました。
製図試験終わったら、都内の高騰した土地値と建築費を織り込んだ統計分析の結果を元に
— ひーやん新築企画大尉🎖🎖🎖 (@ichiyoku) July 24, 2022
「みんな現実を見よう」
セミナーでもやるかな・・
都内で駅徒歩やら整形地やらの資産性も兼ねると利回り7％のアパ企画も超厳しいよ。今。
建築士資格とったらバッシバシ企画するつもりだったんだけどなぁ
(_ _|||)
利回り７%のアパート企画が難しい時代に!?
そうなんです！2~3年前から土地から新築企画を行っている投資家の方々でも7％でも超厳しいんです！！正直エリアがどこかで利回り感なんて変わってしまいますし、設備仕様にお金を掛ければ、利回りは当然下がります。また逆も然りです。
利回り○%というのが重要な訳でなく、自分が建てたいエリアの他の収益物件と比較した場合のエリア相対での利回りが重要になると考えます。仮に6%とかで建てても、5%が平均のエリアだった場合、勝ち確定な訳ですよね。といっても、6%では余程の、超高属性で低金利借入ができる場合しか、キャッシュフローは出ません。これは属性・資産背景によると思います。
また、ひーやん様の過去ツイート等から推測すると、8%以上出ていたエリアで、7%で建てる事が難しくなったという事が読み取れます。23区内でも比較的土地値が安く、利回りを見込めるとされていた足立区・江東区・葛飾区・板橋区・墨田区あたりの現在の相場感がまさにこれですね。かなり厳しいですよね!？
サラリーマン投資家にまだ参入できる余地があるのか?
下記のモデル物件を例にしてシュミレーションしてみました。（詳細なシュミレーション方法については、どこかで取り上げたいと思います。）
土地価格:5000万
物件価格:5000万（1K3階建て9世帯）
融資:金利1.5% 期間30年 劣化対策等級取得 自己資金1割+諸経費
利回り:7%
経費率:15%
残債−累積キャッシュフローで比較しますと、約12年目くらいで残債5000万となり、土地値とぶつかります。また、キャピタルゲインで考えた場合はどうでしょうか。楽待等のサイトで検索した場合ですが、上記エリアで7%台で掲載されている物件は存在しません。今の市況が続けばですが。（実際には、取得経費がありますので、即転売で儲かるはありえないですね。）
結論
・現在の市況だと、比較的土地が安いとされているエリアでも利回り７%でのアパート企画は難しい。
・利回り７%だと、即転売で儲かるは難しい。
・約10年ちょっと保有すれば、土地値にぶつかる。建物部分の返済終了。※土地値が下がらなければです。
アパート企画・即転売→価値確定という時代は難しくなったと思います。ある程度長期で持つ目線が必要になったという事で、今まで以上に土地の形状・駅距離・戸建て用地になり得る環境かなどの総合的な判断が必要になったと感じました。
以上です。
個人的な話ですと最近は、プラン最終検討を行っております。差別化のため若干変わった間取りにしましたが、水回りうまく入らず悪戦苦闘しております。
引続きガンガン行きたいと思います!
参考になった書籍関連です！