マンションの売却価格は査定では決まらない！

「マンションの査定額が高い！」という広告がありますが、そんなことで売却価格は決まりませんよという話をします。

マンション価格の査定には、ネットや電話でできる簡易査定と実際に鑑定する人が家に入って実施する本査定があります。ただ、この査定で売却価格が決まるわけではないのです。

査定で出てくる価格は、周辺の不動産価格と新築分譲当時の価格、そして、現況を見ての評価額ですので、どこの不動産会社で査定を行っても、大きくぶれることはありません。
それに、皆さんの目的は「高い査定額を出す」ことではありません。当然「売る」ことがですよね？査定額だけ高くなって結果として売れないのであれば、その査定額には意味はないと言えます。

業者が高い査定額を出す理由は？

業者としては専属専任媒介の契約が欲しいと思っています。その前提で考えると、皆さんは高い査定を出す業者と低い査定を出す業者ではどちらと専属専任媒介の契約を結びますか？

査定額が高い会社の方を選んでしまうと思いますが、これはまさに業者の思うつぼです。

査定額の高さだけで業者を選んでしまってなかなか売れないというケースもあり得ますし、売れなければ業者は価格の見直しを提示してきます。そして結局、査定額よりもかなり低い額での売却が決まることもあり得ます。

査定額はどのようにとらえたらよいのだろう？

査定額は、あくまでも査定額ですので、売り出し価格とは異なります。
私の場合は査定額の10%上を売り出し価格の目安として、査定額の5%下を売り出しの下限価格として決めました。仮に、査定額が2,700万円であれば売り出し価格の上限目安を2,970万円として、下限価格を2,430万円とする感じですね。

別に10%と5%を基準にする必要はないのですが、新築購入時の価格を超えて上限を設定するのはあまりに冒険に思えたことと、現在の残債（住宅ローンの残りの金額）のことを考えれば、大体そのくらいに下限がないと今後の生活に困るなと思ったまでです。

売り出し価格を決めるほかの要素は？

査定額、ローン残債などのほかに、どういう要素をもって売り出し価格を決めたらよいのでしょうか。
大きく、次の三点は抑えておいた方が良いです。

競合物件の売り出し価格
数字の見え方
今後の交渉のストーリー価格

近所の似たような物件の売り出し価格は、あらかじめ調べておいた方がよいでしょう。
いわば競合物件ですので、皆さんの大事なマンションは、常に、近所の近い条件の物件と比較されているということを強く意識してください。

また、数字の見え方という点も大事です。
2,970万円を上限目安としたとして、実際の売り出し価格を2,970万円とするのか、10万円上げて2,980万円とするのか、逆に目安の範囲内に下げて2,880万円とするのでは大きく印象が違います。
この数字の見え方というのは、目で見た場合の見え方も重要ですが、不動産サイトで検索をする場合の検索条件も気にするべきです。3,000万円未満という条件で検索した場合、3,000万円ぴったりの物件は引っかかってきませんが、2,980万円なら検索されますよね。

そして、売り出し価格というのは、あくまでも最初の売り出し価格ですので、そこからの値下げ余地というのもの考えておく必要があります。また、何度か行われる値下げ交渉を想定して、1回の値下げでどこまで下げるのかということも決めておきます。

例えば、初回の売り出しが2,980万円なら、次は2,870万円、2,760万円など、先に挙げた見た目の印象をしっかり意識した値下げストーリーを考えておきましょう。

このように、中古マンションの価格は、査定だけで決まるものではないということと、不動産業者が出す査定額には、不動産業者ごとの思惑があるのだということをよく覚えておきましょう。