不動産分析法

不動産投資の分析において、直接還元法とDCF法（Discounted Cash Flow method）、NPV（Net Present Value）とIRR（Internal Rate of Return）は、それぞれ異なる側面から投資の価値を評価する重要な手法です。

直接還元法

直接還元法は、特定の時点での不動産から得られる収益を基に、その不動産の価値を算定する方法です。この手法では一般的に、安定した収益を生み出す不動産に適用され、1年分の純運用収益（NOI: Net Operating Income）を市場の還元率（キャピタライゼーションレート）で割って評価します。還元率は市場の利回りを反映し、リスクや物件の魅力に応じて調整されます。

DCF法

DCF法は、不動産投資において将来予想されるキャッシュフローを現在価値に割り引いて評価する方法です。この手法では、投資期間全体を通じて予想されるキャッシュフローと最終的な売却価格を現在価値に割り引きます。DCF法は変動する収益や複数のキャッシュフローを扱う複雑な投資に適しており、詳細な分析が可能です。

NPV

NPVは、投資から得られる予定のキャッシュフローの現在価値の合計から初期投資コストを引いた値です。NPVが正の場合、その投資は資本コストを上回る収益を生むと見なされ、投資が有益であると判断されます。負の場合は、その逆です。

IRR

IRRは、NPVがゼロになる割引率、つまり投資によって期待される平均年間収益率を示します。IRRが投資家の要求リターン（ハードルレート）を上回る場合、投資を行うことが望ましいと考えられます。

これらの手法は、不動産の価値を決定し、投資の魅力を評価する上で相互に補完関係にあり、適切な投資判断を下すために異なる視点からの分析が求められます

撮影　荒谷竜太

荒谷竜太　画像

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