【読書メモ】路線価図でまち歩き　中川寛子著

○土地の価格を確認する方法

・実勢価格
→土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・公示地価・基準地価、固定資産税評価額、相続税評価額
→全国地価マップ
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
→路線価図
https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

○路線価の背景を知るための地形図（地理院地図）の使い方

・土地の地形が知りたい：トップ > 標高・土地の凹凸 > デジタル標高地形図
・水害の可能性が知りたい：トップ > 土地の成り立ち・土地利用＞明治期の湿地
https://maps.gsi.go.jp/#5/36.104611/140.084556/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1g1j0h0k0l0u0t0z0r0s0m0f1

○過去の地図と比較する方法

→今昔マップ
https://ktgis.net/kjmapw/
・土地のもともとの姿は戦前で確認し、変化が大きい昭和30年代以降を比較する。
・沼・池・水田の宅地化、傾斜地の造成に注目する。

○路線価のロジック

・利便性：
交通・生活の利便性。不動産価格の８割を決める。
住宅地以外では利便性＞安全性。
・安全性：
標高、階段有無、前面道路の幅、勾配。
低地例外①：大規模再開発地では路線価は高い。
低地例外②：駅から平坦さを売りにした低地の住宅地。
・住環境：
眺望、採光、通風。
・用途地域：土地の稼ぐ力の目安
商業地＞住宅地。稼げる地域ほど高くなる
第一種低層住宅専用地域や自治体の条例等、土地利用の制限が厳しいほど価格は低くなる
住宅地だけの開発では地価は下がっていく。商業地が適度に混ざらなければ不動産の流動性が生まれない
近隣商業地域は住宅地と商業地の境目にあり、宅地と商業地の良さの両ドリが狙えるのでディベロッパーが開発しがち
まちの中で住宅地の価格は平準化に向かう傾向にある

○再開発のロジック

都心型：特定地域を大規模開発し、周辺部に地価上昇が波及していく（点の開発）
→凸型：価値がもともと高い場所を開発。値上がりは凹型より緩やか。
→凹型：価値が低いところを開発。値上がりは大きくなる。
金沢・京都型：自治体条例で街中開発は厳しく制限しつつ既存のまちなみを維持・保存しつつブランド力を高めて、まちの周辺部で開発を行う（面の開発）