【3号戸建】購入から入居付けまでのノウハウ

こんにちは、りょうです！
今回は3号戸建ての購入から客付けまでの流れを紹介します。僕の不動産投資に対する考え方も盛り込んでみましたので、どうぞ最後までご覧ください。

買えない期間

2020年6月に2号戸建てを購入してから、1年間は新しい戸建てを買えない時期が続きました。その間にアパートの購入を考えたり、アパートローンの融資審査を受けたり、他のジャンルの勉強をしてみたりと、落ち着きのない毎日を過ごしていました。

そんな時、新しい不動産を買えない焦りが先走り、気づけば普段は狙わないようなエリアの物件を検索していました。普段は狙わないエリアとは、大まかに言うと人口が少ない田舎のエリアです。

そんな田舎のエリアに築30年で外観がキレイな物件を見つけました。ネットに掲載されていた内装の写真もそこそこキレイでなんとか入居付けできそうな印象でした。

その物件は、1年くらい前から掲載されているようで、長い間売れ残ってたみたいです。

現地調査

ものは試しということで、後日実際に現地調査に行ってみました！

立地は悪くないと思いました。というのも、徒歩3分圏内にスーパー、コンビニ、保育園があったからです。(このスーパーは最近できたばかりの新店でした)もう少し歩けば中学校もあり、ニーズはありそうだなというのが現地調査での印象です。

ただ懸念点として、
☆人口が少なくなっているエリア
☆私道の奥にある
☆大型車の出入りにやや難点
というマイナス点もありました。

以上のマイナス要素はあるものの、物件の状態が良かったので購入を検討してもいいなと思っていました。ちなみに、物件の概要は以下のようになってます。
【物件概要】
○築30年
○木造2階建
○8年前に外壁塗装歴あり
○浄化槽(下水接続も可能)
○上水道
○プロパンガス
○4LDK+物置あり

【周辺の賃貸供給】
○アパートは複数あり(間取り2LDK〜3LDK)
○戸建て賃貸なし

物件概要と周辺情報はこんな感じです。
そして、気になる売値は500万円でした。

周辺の家賃相場やエリア環境を見て、500万円は高いなというのが率直な感想です。家賃を8万円にして利回り20%近く取れるかどうかというところ。
実際は、エリア的に家賃8万円はかなり厳しいと思っていました。

買うかどうかの検討

人口が少ないエリアで、家賃相場が6万円前半台。こういうエリアでの勝負は勇気が要ります。正直500万円で買ってもリフォームや諸経費で利回りが悪くなって売却も難しくなります。なので、収益化できる最低ラインで買いにいこうと考えました。

350万円なら6万円で貸しても利回り20％は出せるし、強気で7万円台も狙えそうです。

買付へ

利回り20％は欲しいという結論に至り、350万円で指値をして買付を入れることにしました。
もちろん、不動産屋さんに、「それは無理です」とつき返されました。笑笑

それでも、買い焦りしていた僕は、何を血迷ったのか、意地になって400万円でお願いしますと。頭を下げていました。
その当時は相当判断が鈍っていたんだと思います。

結果的に420万円で買い上がりして着地しました。

なんとも投資家と名乗れないレベルの買い上がりだと反省しています。。。
買付までのおおまかな流れはこんな感じです。
買い焦りが過ぎたために、高値掴みしてしまいました。

修繕

物件の引渡しが終わってから、2〜3日して修繕に取り掛かりました。1号目も2号目の物件もセルフリフォームで修繕して貸し出しに成功しています。その経験を生かして今回もセルフリフォームで1軒丸々仕上げてしまいました。

正直めちゃくちゃキツいし辛かったですけど、気合いでなんとか賃貸物件として貸し出せるところまで持っていきました。
物件の購入から1ヶ月半でリフォームを終わらせました。泊まり込みをすることも2回ありました。

これからDIY投資をされる方にあらかじめお伝えしたいのは、生半可な気持ちで踏み入らない方がいいということです。セルフリフォームは本気で辛いです。利回りが多少低くなってでも外注する方をオススメします。
自分の時間と労力を消費するので。

それでも経験は残りますので、そこを狙いたい方はセルフリフォームしてもいいと思います。

賃貸募集

リフォームと同時並行で賃貸仲介不動産屋へ足を運び、入居者募集も依頼していました。
不動産会社3社、NPO法人に賃貸募集を依頼して反響を待つことにしました。

募集家賃は8万円です。これは強気ですよね。笑

かなり強気の募集ですが、それなりに反響等はありました。

反響①
家のリフォーム工事のため3ヶ月の短期で入居できないかの相談
反響②
年明けからの入居。募集した当時は2021年7月なので年明けは6ヶ月空室が確定してしまう。(機会損失なので断りました)

内覧①
東京からの移住ファミリー
子ども1人の3人家族、30代中盤夫婦

と、こんな感じで反響がありました。人口過疎エリアで家賃相場6万円台でも戸建てはやっぱり強いなと改めて実感しました。

結果的に賃貸仲介不動産屋さん3社のうちの1社の担当者の方に入居付けしてもらいました。
入居者は、法人でした。
これもまたびっくりです。
2年で退去するみたいですけど、家賃8万円で借りてくれるのでこちらとしてはウハウハなわけです。

物件の購入から2ヶ月程で入居付けに成功しました。これにて3号戸建ての仕上げに成功したわけです。

売値420万円
リフォーム費や諸経費込みで500万円で仕上げ
家賃8万円
実利回り19%

3号物件の購入から入居付けまでの経緯はざっとこんな感じです。
話が飛び飛びでわかりづらかったと思いますが、ご了承ください！

考察

今回の投資の考察をしてみます。

エリアは人口の少ない田舎エリアでした。
ライバル物件は2LDK〜3LDK。
4LDK以上の間取りの供給は無く。戸建て供給も無いというエリア。

ここで考えて欲しいのは、
需要と供給のバランスです。
保育園や小中学校はあるのに4LDK以上の賃貸物件が無いのです。4LDK間取りはあるけど全部埋まってることも考えられますね。

いずれにせよ、子育て世帯や大家族、荷物の多い世帯が求める広い家の供給が少ないエリアなので、そこに4LDK以上の戸建てをポンっと出せばすぐに入居が付くということです。

今回の投資は、供給が少ないために相対的に需要が高くなったところへ戸建て物件という供給をしたという流れです。

不動産投資をする上で需要と供給のバランスを見るのは大事だなと改めて実感しました。

都心部や駅近の人気エリアは需要も高いけど供給も高いため、相対的に需要が低くなるとも考えられますね。
今回の一件は、こういう考え方も大事なのかなと思わされる案件でした。

以上が3号戸建ての入居付けまでの流れと不動産投資に対する考え方です。
完全にりょうの主観ですので、エンタメ感覚で見守ってくださいね！

それではまた！