【投資】不動産投資家になりたいの？
何故、分譲マンションの動向が気になるのか。
不動産価格は需給ではなく銀行の融資方針で決まるのに。
私はたぶん不動産投資家として考えたいのだ。
そして不動産を資産に含めてより儲けたいと思っている。
だからネットサーフィンをして市場の歪みを見つけようとしている。
ただ、不動産業界は情報の非対称性が大きく、見えない側であることも理解はしている。
うーん、不動産投資家の思考から降りて一般消費者（実需側）としてのスタンスを取れるようになりたい。
ということで、以下のレポートについてメモ。
首都圏新築マンション市場では高値更新と供給減が続いている。2023年上半期（1-6月）の平均価格は8,873万円（前年同期比+36.3％）と最高値を更新、発売戸数は1万502戸（▲17.4％）となった。
平均価格が上がっている。
23年前半に大型且つ高価なマンションが分譲された可能性もあるし、それを考慮しても上がりすぎている気もする。
価格と供給の変動の程度はエリア別で異なる。10年間で東京23区の新築マンションの価格が約2.3倍になる一方で、それ以外のエリアは約1.3倍にとどまっている。今の首都圏新築マンション価格の上昇は、東京23区の新築マンション価格上昇の寄与が大きい。
リセールの容易さ、流動性の高さが価格に反映されている印象。
となると、２３区内の価格上昇は実需というより投資という側面が強そう。
価格上昇が続く背景の一つには、投資需要の高まりがあるようだ。標準的な価格帯のマンションについては割高に感じる人が増えて売れ行きが鈍る一方で、市場全体の一部である立地も設備もよい高価格帯のマンションについては資金的に余裕のある人が「さらに価格が高くなる」と考えて積極的に購入し、市場全体では平均価格が引き上げられていると考える。
上述の通り、同意。
供給者側を見てみると、マンション用地の取得額は減少している。今年の下期のマンション用地取得額が前年同期の取得額を大きく上回らない限り、２、３年後の新築マンション供給戸数は減少傾向が加速する可能性が高い。今後も新築マンションの発売価格は高値水準での推移が続くだろう。
大手デべは、慎重に吟味して用地取得をしている印象。
確実に利益が出ると判断した土地しか手を出さなくなってそう。
ここまでグラフが極端だとは驚いた。
こんな感じだと投資分を除いても価格は上昇トレンドなのかもしれない。
その結果、首都圏外で分譲して勝負するデべが増えてきているのは当然。
なお、日銀の金融緩和の方針については注意が必要である。金融緩和政策が変更されて長短金利が引き上げられると、住宅ローン金利も引きあがるため、新規にマンションを購入したい人の借入可能額の減少を通じて住宅価格が下落する可能性がある。
ちきりんも言っていた、需給関係なしに銀行の融資政策がインパクトを与えるということ。
資産防衛の観点からは、新築マンションは住み始めた瞬間から中古マンションになることは忘れてはならない。中古マンション市場では、価格の高まりから新築と競争できるようなマンション以外は価格を引き下げない限り売れ残る可能性が高まっている。これから新築マンションを購入する人は、実際に長く住むのであればあまり問題はないものの、近い将来に住み替え予定であるとか、投資として購入するのであれば、購入予定のマンションが中古マンションとなった際の価値については保守的に考えた方が良いと思われる。
資産防衛の観点、大切ですよね。
中古マンション市場の分析も必要なのはごもっとも。
まだまだ勉強不足でした。
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