不動産売却時の媒介契約書とは！？～媒介契約の内容を知る～

Poncha.j

2022年9月21日 12:14

昔、媒介契約書を書いてもらうのを忘れて、危うく仲介手数料をもらえなくなりそうでした・・。

いいお客さんでよかった・・。

どーも、Ponchaです('ω')

自身の不動産を売却する際、ほとんどの方が不動産会社さんと媒介契約を交わします。

以前、不動産購入時に交わす媒介契約についてお話ししました。

こちらの記事を参考にどうぞ

不動産の購入時の媒介契約って！？～買主も媒介契約って必要！？

媒介契約は、購入時より売却時の方がより理解する必要があります。

媒介契約にも種類があり、早期売却できるかは、媒介契約の種類で大きく異なると言えます！

ということで今回は、

不動産売却における媒介契約とは！？

というテーマでお話をしたいと思います。

売主さんに限らず、不動産を購入する買主さんも、のちにその不動産を売る可能性は大いにあり得ます。

しっかりと媒介契約の種類を理解し、早期売却するにはどうするべきかを考えるようにしましょう

併せてこちらの記事をどうぞ

初めての不動産購入～リノベーション済物件の内装・設備のスペックってどのくらい？～

賃貸物件と売買物件のリフォームの違い～賃貸物件と売買物件のリフォーム費用～　

不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～

不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～

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不動産売買の媒介契約書って！？

不動産を売却する時や、不動産を購入する場合、ほとんどの方は不動産会社さんに依頼をし、売却や購入のお手伝いをしてもらいます。

その際、取り交わすのが媒介契約書です。

そもそも媒介契約書って何なのか？

色々端折って簡単にいうと、

お客さんと一緒に物件売却や物件購入のお手伝いをしますよ～というものです。

※厳密にいうとちょっと異なる・・。

もう少しちゃんと言うと、

売主さんや買主さんの間を取りまとめて、契約書とか重要事項説明書を作成、発行して説明しますよ～

という為の契約書です。

要は仲介業務を行います！といった内容ですね。

本当はもっと細かく決まりがあるのですが、細かく話すとわけわからなくなるので、一旦上記に認識で大丈夫です！

不動産を売却する上で重要となる媒介契約

媒介契約は、売主さんの場合と買主さんの場合とで大きく異なります。

買主さんの媒介契約について、こちらの記事を参考にどうぞ

不動産の購入時の媒介契約って！？～買主も媒介契約って必要！？

買主さんの場合は、売買契約締結時に媒介契約書を交わすことがほとんどです。

それに対して、不動産を売却する売主さんは、不動産売買契約締結前で、売却を依頼する時点で媒介契約を結ぶ必要があります。

そもそも、何故不動産売却をする時点で、媒介契約を結ばないといけないのでしょうか？

それは、売却する物件は特定されており、その特定している物件をどのように売却していくのかを定める必要があるからです。

種類によって縛りが違う媒介契約

不動産を売却しようと売主さんが不動産会社に売却を依頼する時点で媒介契約を結びます。

その売却方法には下記の種類があります。

・専属専任媒介契約

・専任媒介契約

・一般媒介契約

それぞれの特徴については、いろんなサイトを見ると説明してあるので、ここでは簡単に説明します。

①専属専任媒介契約

②専任媒介契約

③一般媒介契約

①>②>③の順番で不動産会社への依頼の縛りが強くなります。

もう少し詳しくお話ししたいと思います。

①専属専任媒介契約

専属専任媒介の場合は、依頼した不動産会社さんだけがその物件の問い合わせの窓口になれます。

要は、その物件を購入したいです！という方が現れた場合は、すべてその依頼した不動産会社さんを通さなければいけません。

売主さん自身が買主さんを見つけてきても、その不動産会社さんを通さなければいけません。

依頼された不動産会社がその物件を独占して窓口になれる代わりに、7日間に一度報告義務があるなど、依頼された不動産会社さんも、その物件の進捗や売却の為に時間を費やす必要があります。

また、媒介契約を締結してから3か月ごとに、その不動産会社に売却の依頼を再度お願いするか更新の有無を判断する必要があります。

②専任媒介契約

専属専任媒介よりちょこっと縛りが緩くなった専任媒介。

この契約の場合は、基本窓口は依頼した不動産会社ですが、売主さんが見つけてきた買主さんに対しては、その不動産会社を介する必要はありません。

また、売却状況の報告についても14日に１回と報告の期間が緩くなります。

期間は、専属専任媒介契約と同様で3か月ごとに、その不動産会社に引き続き売却を依頼するかの更新の有無があります。

一般媒介契約書

こちらは縛りが一番緩い媒介契約です。

複数の不動産会社に売却の依頼をしてよい契約です。

その代わりに、契約期間の更新や報告義務などはありません。

逆に、複数の不動産会社に依頼をしていた場合、どこかの不動産会社で申し込みがあった場合は、依頼している他の不動産会社に申し込みが入ったよーと報告する必要があります。

どの媒介契約が良いのか！？

専属専任・専任・一般の媒介契約であれば、どの媒介契約をするのが良いのか？気になるところです。

これに関してはぶっちゃけ一概には言えません。

というのも物件によって大きく異なるからです。

立地が良く人気がある物件であれば一般媒介でもよいですし、

逆に立地等に不安要素があれば、専属専任媒介にして依頼した不動産会社に売却をフォーカスしてもらった方がいいとも言えます。

ただ、専属専任や専任媒介についても正直不動産会社の闇が多すぎて何とも言えないところなんですね・・。

この辺はまた別記事に上げたいと思います！

一般媒介を進める不動産会社はいない

不動産会社に売却を依頼する際、いろんな不動産会社に依頼ができる一般媒介を進める不動産会社はまずいません。

当たり前の話ですが、いい物件であろうと微妙な物件であろうと、売却できれば仲介手数料（売上）が入るわけで、不動産会社は出来る限り物件を独占できる専属専任・専任媒介契約を勧めます。

しかも媒介契約の勧め方も説明も、メリットを重点的に話し、デメリットはサラッと流す程度にしか話しません。

中には、媒介契約の種類や詳細も話さず、専属専任の話だけして締結する営業マンもいるぐらいです。

いろんな不動産会社に依頼ができる一般媒介を勧める営業マンはまずいないです。

一般媒介が良いわけでも、専属専任媒介が悪いわけでもない

上記の内容だけ聞くと、まるで専属専任媒介より一般媒介を勧めているように感じるかもしれませんが、決してそういうわけではありません。

どの媒介契約にもメリット・デメリットがあります。

融通が利くという理由だけで一般媒介契約にしようとするのは正直おすすめできません。

一般媒介契約にすると、複数の不動産会社に依頼はできますが、その分ライバルが多いため、依頼された不動産会社は

他で決まってしまう可能性があるかもしれない・・。

ということであまり力を入れません。

不動産業界って良くも悪くも、少ない労力で売り上げにつなげるかを追求しているので、無駄になってしまう可能性があるときは、あまり力を入れない風潮があります。

※完全に自身の私情が入っています(笑)

逆に専属専任であれば、独占して売却の依頼にフォーカスできるので、なんとかして売却できるように努めます。

売却できれば売り上げにつながりますから。

しかも、3か月たって全然成果が出なかったら、売主さんは別の不動産会社に依頼することもできるので、依頼された不動産会社さんは必死になります。

売主さんはその辺を考慮して、媒介契約を結ぶ必要があります。

結局どの媒介契約するのがいいのか！？

売主さんからする回りくどいのはいいから、結局どの媒介契約にするべきかを教えろ！

と思いますが、最初にお話ししましたが、ぶっちゃけ一概には言えないんです・・。

というのも

・物件の価値や立地

・不動産会社の担当者

・不動産会社さんの方針

で大きく変わってしまうからです。

会社によってその辺の方針が変わってきます。

そういった理由から不動産を売却する際は、いくつかの不動産会社さんに物件を見てもらった方がいいです。

そのうえでメリット・デメリット含めてしっかり話してくれる誠意ある不動産会社、担当者さんを見つけるのが良いと言えます。

メリットしか言わない担当者には気を付ける

不動産は、必ずメリット・デメリットが存在します。

良い立地で安い物件というのは、はっきり言って存在しません。

というより、良い立地の物件であれば価格は当然高くなります。

逆にあまりよくない物件であれば、どんなに高く売りたくても相場に併せて下げる必要があります。

このように物件にはメリット・デメリットが必ず存在します。

そういったことをしっかり話してくれる担当者さんを見つけるようにしましょう。

不動産会社の営業の方はノルマや売り上げがあるので、物件を取得する為いいことしか言わない担当者がいます。

そういった方は正直信頼しない方が良いと言えます。

いいことばかりではなく、どこがデメリットになるかを踏まえながら、どのように売却すればよいかをちゃんと戦略を考えてくれる担当者を選ぶようにしましょう。

売却するための戦略は色々ある

不動産を売却するには、様々な戦略があります。

例えば、住み替えの場合

将来的には今の物件を売るのは決まっているけど、まだ住み替え先が決まっていない時など。

こういった場合は、今住んでいる物件を売却する必要もありますが、住み替え先も決める必要があります。

そうなると早期に売却が決まっても、住み替え先が決まらないため引き渡しが決まらないといった事態が発生します。

こういう場合は、まず売却価格を高めに設定し、一旦反響を把握すべきです。

並行して住み替え探します。

そうすることで、住み替え先を探している間に、現在住んでいる物件の反響や相場を把握でき、この物件はどの価格にすれば売却につながるかがデータを取ることができます。

このように、物件によってどのように売却すればよいか戦略を考える必要があります。

物件売却をする場合は、こういった戦略を考えてくれるような担当者さんを見つけ売る必要があります。

まとめ

いかがしょうか？

今回は、不動産売却する時、どの媒介契約にした方が良い？

というテーマでお話ししました。

今回は一般的な媒介契約についてのお話をしましたが、ぶっちゃけた話をすると、闇が深すぎてとても口にできないような内容はいっぱいあります。

この辺はまた別の機会にお話ししたいと思います。

早期売却をするためには、担当者の自己的な戦略に流されないようにちゃんと見極めるようにしましょう！