大家ビジネスを始めるときに一番気を付けるべきこと　（What you should be careful when starting a secondhand house renovating landlord business)

サラリーマンが戸建の大家ビジネスをする上で、一番気を付けるべきことをお話ししたいと思います。大きく分けて以下の３つです。

１．買ってはいけない物件は買わない
２．リフォームにお金をかけすぎない
３．入居者を上手に見つける

１．買ってはいけない物件は買わない
不動産の投資は額が多いので、何はなくともまず「物件の見極め」が一番重要になります。端的に言うと、「買ってはいけない物件を見極める」ということが大事です。
この中でも、大きく分けて「立地面」と「設備面」の2つに分けて買ってはいけない物件をお伝えします。

●立地面
まず、どこに買うのか、はとても重要になります。例えば、東京の中心であれば人気がありますので、ちゃんと家賃設定さえしっかりしていれば、入居募集には困らないでしょう。
逆に、せっかく住む家があっても、人里から遠くはなれたような誰も住んでいないところであれば、そんな不便なところに住みたいと思う人はほとんどいないでしょうから、借り手を見つけることができません。このように、賃貸需要が無いところ、或いは不便なところは避けましょう。
また、電車の駅が近くにない場合は、駐車場がないと、同じく入居者を見つけるのに苦労をすることになります。

●設備面
設備面に関しては、私が初心者に対して行っているアドバイスとしては、「雨漏り」「傾き」「汲取り」は避けましょう、と伝えてます。
雨漏りは、特に長年放置されていると家全体が傷む原因になります。日本の住宅のうち80%以上を占める木造住宅において、長持ちさせるために一番気を付けなければならないのは「水（湿気）」です。雨漏りは発生した後にすぐに処置をすればそれほど問題にはなりませんが、これが長年放置されると木が腐ってしまい、修復も非常に難しくなってしまうためです。
傾きについては、多少であれば気にしなくてもよいかもしれませんが、例えば傾きにより窓が閉まらない、というような場合は補修が困難ですので、入居者は見つけにくくなります。
汲取りは、いわゆる「ボットン便所」が代表例ですが、こちらも今どきの時代では本当に人気がなく、入居者を見つけるのに苦労します。

２．リフォームにお金をかけすぎない
物件購入と合わせて、リフォームは大きな支出になりますので、これをいかに抑えるかは大きなポイントです。リフォーム業者によって値段は大きく違いますし、なかには依頼主の足元を見て、相場からかけ離れた高い値段をふっかけてくる業者もいますので、複数の業者から見積もりを取るようにしましょう。また、この他に初心者が陥りがちなポイントとして、「リフォームし過ぎる」点も気を付けなければなりません。内装や設備は新品にできればベストですが、たくさんお金をかけたからと言って、それに比例して家賃がもらえるわけではありません。それにそもそも応募してくる人は、中古の家を借りる以上、新築のような家を期待しているわけではありません。したがって、リフォーム箇所は入居者が生活に困らない程度に留め、使えるものは古くてもリフォームせずに使い続ける、ぐらいの感覚で考えた方がいいでしょう。

３．入居者を上手に見つける
入居者を見つけるには、不動産屋さんの協力無しには成り立ちません。リフォームが終わったら、不動産屋さんに物件を紹介してもらえるようにお願いしましょう。最近ではインターネットで不動産を探す人が圧倒的に多いですので、まずは「アットホーム」「Suumo」「ホームズ」の3つをチェックし、その地域の物件をインターネットに掲載している不動産屋さんをリストアップして、そこに入居募集に関する協力のお願いするようにしましょう。因みに、私は不動産屋さんをできるだけたくさん回ってお願いするようにしています。特に、アパマンショップやエイブル、ピタッとハウス、ミニミニなど、大手のフランチャイズ系列を中心にできるだけたくさん回ります。また、その他にもネット掲載をしていないような地元の人脈の繋がりを重視している地元の不動産屋さんにもお願いをします。そして、その時にいくらぐらいで貸せそうか、或いはどんな設備があると入居者は決まりやすいか、等を不動産屋さんから聞くようにしましょう。地元に詳しいだけに、色々な貴重な情報が得られるかもしれません。なお、募集の際に、ペット可や外国人の方もOK、とすると、入居者が集まりやすくなります。

以上、「物件購入」「リフォーム」「入居者募集」の3点を注意すべきポイントとしてご説明しました。今日挙げた点は、あくまで戸建賃貸ビジネスにおける一般的な注意点であり、実際には不動産自体は1件1件それぞれ違うので、実際に検討をする場合は、より細かい点を精査することが必要になります。

What should salaried workers be aware of when starting a secondhand house renovating landlord business?
There are three main things he/she should be careful.
1. You need to know what kind of houses I shouldn't buy.
2. Don't spend too much on renovations
3. find tenants well

1. You need to know what kind of houses I shouldn't buy.
Since real estate investment is a large amount of money, the most important thing is that you need to have an ability to evaluate a property. In short, it's important to "identify which properties you shouldn't buy."
Among these properties, I would like to break them down into two main categories: "location" and "facilities."

●location
First, where you buy it will be very important. For example, if it's in the center of Tokyo, it's popular, so if you have a good rent setup, you won't have a problem recruiting tenants.
On the other hand, even if you have a house to live in, you can't find a renter because few people would want to live in such an inconvenient place if it was far from the middle of nowhere. In this way, avoid places where there is no rental demand or where it is inconvenient.
Also, if there is no train station nearby, or if there is no parking lot, you will also have trouble finding tenants.

●equipment surface
In terms of equipment, the advice I give beginners is to avoid "leaking," "tilting," and "drawing."
Leaks can cause damage to an entire house, especially if left unattended for many years. Among wooden houses, which account for more than 80% of all houses in Japan, the most important thing to keep in mind is water (humidity). Leaks are less of a problem if treated immediately after they occur, but if left unattended for many years, the wood will be damaged and it will be very difficult to repair.
You may not have to worry a little about the tilt, but if the window won't close because of the tilt, for example, it will be difficult to repair and it will be difficult for you to find tenants.
“Vault Toilet" (“kumitori toilet” in Japanese) is also really unpopular in these days and has difficulty finding tenants.

2. Don't spend too much on renovations
Along with buying a property, renovations are a big expense, so how to control this is a big point. Prices can vary greatly from one remodeling contractor to another, and some will charge you a lot of money, so try to get quotes from multiple contractors. Another point that beginners tend to fall into is "overrenovating." It would be ideal if the interiors and facilities could be new, but just because you spend a lot of money doesn't mean you get a proportional rent. Besides, people who apply in the first place are not expecting a new-build house as much as they are renting a used one. Therefore, it is better to keep the renovation area to a decent level (means it does not have a BEST quality) where the residents do not have difficulty in living, and keep using the usable items even if they are old.

3. find tenants well
You can't find tenants without the help of a real estate agent. After the renovation is finished, ask the real estate agent to refer you to the property. These days, the overwhelming majority of people look for real estate on the Internet, so first check three things: "At Home," "Suumo" and "Homes," list the real estate agencies that list properties in your area on the Internet, and ask them for their help in recruiting tenants. I also try to visit as many real estate agents as I can and ask for them. In particular, we go around as many major franchises as we can, including Apaman Shop, Able, Pitatto House and Mini Mini. I would also like to ask for other local real estate agents who place importance on local network connections that are not listed online. Then ask the real estate agent about how much is the appropriate rent , or what kind of equipment makes it easier to decide who will move in. Since they know the local area well, you may be able to get a lot of valuable information. If you say that pets are allowed, and foreigners are allowed in the application process, it will be easier for residents to gather.

We have explained the three points to be aware of: property purchase, renovation, and tenant recruitment. The points raised today are just general points to keep in mind about secondhand house renovating landlord business, and each property itself is actually different, so you'll need to examine one by one for details.