Ｑ＆Ａ 親子名義で借りる住宅ローンにはどんなものがある？借入時の注意点と控除について徹底解説
親子名義で借りる住宅ローンにはどんなものがある？借入時の注意点と控除について徹底解説
住宅の購入費用は非常に高額なため、親子が共有名義で住宅ローンを組むケースも多くみられます。
親子共有名義で住宅ローンを組む場合、通常よりも長い返済期間で多くの借り入れを行えるというメリットがありますが、万が一片方が返済を怠ったり、返済不能に陥ったりするという可能性もあり、あらゆるリスクを考慮して慎重に検討する必要があります。
本記事では親子共有名義で組める住宅ローンの種類とその特徴に加えて、住宅ローン控除の適用や共有持分の設定方法について、詳しく解説していきます。
１．親子名義の住宅ローンとは？
親子名義で組む住宅ローンは、1人では契約が難しい条件でも借り入れが可能になるという特徴があります。住宅ローンを組む際にネックになる「年齢」と「借入金額」に関して、親と子がそれぞれの不利な部分を補えるということです。
子供側の視点では、年齢が若いことから返済期間を長くとれる一方で、収入が十分になく借入上限に制限が生まれます。親側の視点では、収入があるため月々の返済額を増やせますが、完済までに死亡するリスクがあるため返済期間に制限がかかってしまいます。
親子名義で住宅ローンを組むことで、返済期間を長くしながら借入上限を上げることが可能になるため、有利な点が多いと言えるのです。
２．親子名義で住宅ローンを組む方法
親子名義で組む住宅ローンには、「ペアローン」と「リレーローン」という2つの方法があります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを知っておきましょう。
１）ペアローン
「ペアローン」とは、親と子が同時にそれぞれの名義で住宅ローンを組む方法を指します。親と子が同時進行に返済を行うため、返済期間はそのままに、一度に多くの借り入れを行えます。
(1)ペアローンのメリット
ペアローンのメリットは、ローンを組む親子がそれぞれに合った条件で借り入れを行える点。住宅ローンは契約者の収入や年収に合わせて、借入金額の総額や金利、返済期間を設定します。短い返済期間で借り入れを行う必要のある親側は変動金利、長期返済が可能な子供側は固定金利、といった工夫ができます。
また、ペアローンにおいては親子それぞれが「団体信用保険」に加入できるという特徴もあります。「団体信用保険」とは、万が一契約者が事故や病気などで死亡してしまった場合に、残りのローンの返済を保険金によって返済できるというものです。ペアローンではお互いに連帯保証人になることが求められ、一方がローンの返済を怠った時に、もう一方が相手の分の返済分も肩代わりしなくてはいけなくなります。団体信用保険に加入することで、一方が高度障害になったり死亡したりする可能性に備えられるのです。
(2)ペアローンのデメリット
ペアローンのデメリットは、親が高齢の場合はローンを組めないケースがあるという点。金融機関によって住宅ローンの年齢制限は異なりますが、完済時の年齢75～80歳・返済期間最低10年としている商品も少なくありません。つまり、借入時の年齢は遅くとも65～70歳である必要があり、親の年齢によってはローンを組めないケースが考えられるのです。
また、ペアローンは親と子がそれぞれのローン契約をするため、契約時にかかる諸費用が通常よりも多くかかります。増額の可能性がある費用や金額は金融機関や借り入れ条件によっても異なりますが、契約書に張り付ける印紙の代金や、不動産に抵当権を設定する際の司法書士への報酬、金融機関への事務手数料が多く発生する可能性があります。契約前に金融機関に確認し、いくら準備する必要があるか早めに把握しておきましょう。
２）リレーローン
「リレーローン」とは、最初に親が返済し、その後子供に返済義務が移るタイプの住宅ローンを指します。
(1)リレーローンのメリット
リレーローンのメリットは返済期間を長く設定できるという点。親世代は収入があっても年齢制限のために返済期間を長く設定できませんが、リレーローンを活用することで子供世代の年齢を基準にして返済期間を決められ、通常の住宅ローンよりも長い返済期間で契約できます。返済期間が長ければその分月々の返済金額も減らせます。
さらにリレーローンにおいては、親と子の収入を合算して審査を受けることが可能。子供世代は十分な収入がなく思ったような借り入れができないことも少なくありませんが、親世代と一緒に審査を受けることで、一度にまとまった融資を受けられるのです。
(2)リレーローンのデメリット
一方デメリットは、ペアローンとは異なり、親と子のどちらか片方しか団体信用保険に加入できないケースが多いという点です。団体信用保険に加入できないということは、加入していない人に万が一のことがあった場合に、ローン残債の返済義務をもう片方が背負わなくてはいかないということ。そのため団体信用保険に加入できるのは子供のみとしている金融機関がほとんどです。
３．親子名義で住宅ローンを組んだ際の住宅ローン控除
親子名義で住宅ローンを組んだ場合、ペアローンとリレーローンそれぞれの条件に応じて、住宅ローン控除が適用されます。
ペアローンの場合は、無条件で親と子の両方が住宅ローン控除の対象になります。
1人あたりの最大控除額は、借入上限4,000万円×1%×10年間＝400万円。これが親と子の両方に適用されるという計算です。
リレーローンの場合も、ペアローンと同額の住宅ローン控除を受けられます。ただし、リレーローンの場合は申請期間に注意が必要。住宅ローン控除は「ローン契約から10年間」が対象期間となっており、返済が開始していない子供側も、契約書年度から控除期間が開始します。つまり、子供側もローン契約締結後すぐに申請しないと、最大限の控除を受けられなくなってしまうのです。
また、どちらのローンでも共通しているのが、住宅ローン控除の対象になるのは「実際に住居に住んでいる人」のみという点。親子で住宅ローンを組んで住宅ローン控除を受ける場は、親子が同じ住居で同居している必要があります。
４．親子共有名義でローンを組んだ場合の共有持分と相続
親子共有名義で住宅ローンを組む際に知っておきたいことの1つに、不動産の共有持分の設定の仕方があります。
１）親子共有名義でローンを組んだ不動産の共有持分の決め方
親子名義で住宅ローンを組んで住宅を取得した場合、住宅の所有権の持分の割合は費用負担の割合に応じて設定されます。
例えば、4,000万円の住居を購入する際の費用のうち、親が3,000万円、子供が1,000万円負担した場合を考えます。この時の費用負担の割合は、親が75%・子供が25％になるため、住宅の所有権も同じ割合で登記するということです。
ただし、土地と建物を同時に購入する場合は、共有持分をどちらにどれだけ設定するかを、土地と建物の共有持分の割合が変動しない範囲内で自由に決定できます。特に土地と建物を同時に購入する場合、子供に対しては時間が経っても価値が下がりにくい土地の所有権を多めに、親に対しては建物の所有権を多めに設定することで、親から子供に相続した時にかかる相続税を抑えられる可能性があります。
２）兄弟がいる場合は相続時の対策を
ペアローンとリレーローンいずれの場合も、親の持ち分は相続の対象になります。親子共有名義で住宅ローンを組んだ場合に、子供に他に兄弟がいる場合、相続時にトラブルに発展する可能性もあるため、事前に対策しておく必要があります。
親の死後にどのように持分を分配するのか、誰に譲るのかについては、生前整理をしたり遺言として残したりしておくと大きなトラブルを防げるでしょう。
まとめ
親子共有名義で組む住宅ローンは、一度に多くの融資を受けられたり、返済期間を長くすることで月々の返済額を抑えられたりするといったメリットがあります。しかし、一方の返済が滞ったり死亡したりといったリスクや、将来的に相続が発生する可能性なども考慮し、計画的にローン契約を締結することが大切です。
親子ともに無理のない返済が可能かどうかを判断するためには、金融機関に一度相談に行くことをおすすめします。一生に一度の買い物とも言われる住宅の購入が、現在や将来の生活を圧迫しないように、慎重に検討するようにしましょう。
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