食洗機付きの部屋は資産価値が160万円引き上がる？！パークタワー勝どきの賃料から見る食洗機の価値
マンション難民です。パークタワー勝どきの抽選には4回落ちました。泣いていいですか。
一縷の望みを託していたグランドシティタワー月島は坪860万円、3LDKを買おうと思ったら2億円が必要というトンデモ価格になっていました。さらば月島。
ちょっと！グランドタワー月島、豊洲ビュー角部屋は坪860万やんけ！突き抜けとるがな！90平米前後で2億4千万円ってどういうことやねん！三田ガーデンヒルズ一期一次とほとんど変わらんやん！月島が三田と競るとかおかしいやろ！😱 https://t.co/Z2r1LojCig
— 中田:‖ (@paddy_joy) May 21, 2023
もうこうなったら賃貸もアリなのでは？と宗旨替えさえも検討しつつある昨今なのですが、本日（2023年6月1日）から一般募集が始まったパークタワー勝どきの賃料を見て目を剝きました。3LDK、93平米なら50万円超です。ごじゅうまんえん。
https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/parktower_kachidoki/
礼金が2か月、保証料が0.5か月、仲介手数料1か月、その他消費税等を含めると、（返金が見込める）敷金を除いても初期費用が200万円かかることになります。買うわけでもないのにこの初期費用。やっぱり買いたかった（号泣）
以前、駅からの距離がパークタワー勝どきほぼ同じマンションに賃貸で住んでいたことがあったのですけれども、そこは65平米で25万円でした。パークタワー勝どきはほぼ同じ平米数・階数で31万円のため、物件価格ほどではないにせよ賃料価格も一段引き上がっていることが窺えます。
更に驚いたのが、同じパークタワー勝どきなのに賃貸用の部屋はめちゃくちゃスペックが低いということです。床暖房がなかったり、網戸がなかったり、トイレがタンク式だったり、エアコンがなかったり等々、他の分譲の部屋では標準的に備えられているものがない部屋がズラリ。そして、私がいつもこだわっている食洗機が備え付けられていない部屋が過半を占めています。
例えばこちらの93平米の立派な部屋には床暖房も食洗機もありません。私がハメられて買った投資用ワンルームマンション（25平米）にも床暖房も食洗機もありませんが、こちらはパークタワーブランドですよ。物件価格も賃料も文字通り一桁異なるというのに投資用ワンルームマンションと同じような設備とは一体どういうことでしょうか。
これらの賃貸部屋はほぼ全てが地権者がオーナーです。Twitterではしばしば「生まれ変わったら地権者になりたい」などと嘯く人がいますが、これほどまであからさまに地権者が分譲よりスペックを下げた物件を提供しているのを見ると冗談では済まない何かを感じます。これが資本主義か（絶望）
とはいえ偏見はいけません。一口に地権者と言っても考え方は一様ではなく、一部の部屋にはちゃんと床暖房や食洗機などがついているのです。
そこで気になるのが、食洗機がある部屋とない部屋で賃料はいくら異なるのか？ということでした。
階数も間取り方向も全て同じで食洗機の有無だけが異なるという都合の良い比較はできないため、「同じ間取り・同じ方向の部屋で階数と食洗機の有無だけが異なる部屋を比べる」アプローチで調べてみました。
まず、階数については1階につき500円の賃料の差があることがわかります。全く同じ間取りとスペックで階数だけ異なる部屋を見ると、2階の差で1,000円異なったり、4階の差で2,000円異なったりという例を多く見ることができます。例外はあるにせよ、堅い推計だと思われます。
そんな中で注目した部屋がこちら。同じ間取りなのに、18階の部屋より13階の部屋の方が2,000円高いのです。
なぜかと思って調べてみると、18階には食洗器がなく、13階にはある、ということがわかりました。これで食洗機による差分がわかるのでは？
5階異なるということは本来は18階の方が13階より2,500円高くてもよいのに実際は2,000円安い。その差分である4,500円が食洗器代なのでは？と推計できます。
もちろん、食洗機だけの要素でこの差分が産まれているのかはわかりません。たとえば床暖房の有無による差かもしれないのです。（ただし上記の2部屋の場合、13階の方が床暖房がなく、18階にはあるにもかかわらず13階の方が賃料が高いので、実は床暖房分の価値を差し引くと4,500円以上の差が生まれていることになります）
実はこういったスペックは三井のサイトにさえも書かれているとは限らず、床暖房の有無は記載がありますが食洗機については直接問い合わせてみないとわかりません。ですので正確な推計ではないのですけれども、しかしながら食洗器をレンタルしてサブスクで払い続けると、備え付け食洗器と同等の容量であれば7,000円は下らないので、賃料差分が4,500円という推計はさほど外していないと思われます。
https://www.rentio.jp/t/genre/kitchen/dishwasher
では賃料が4,500円上げることができるのは資産価値にどの程度影響しているのでしょうか。最初に賃料が高すぎると叫んだばかりですが、実は投資用の表面利回りとしては3.3％程度とかなり低い水準となります。それもこれも物件価格が高騰しているからでして、グランドシティータワー月島ほどではなくとも既にパークタワー勝どきは坪680万円に達していることから、106平米60万円のお部屋でも3.3％程度となってしまいます。
この前提の下で賃料を4,500円引き上げることができるのは資産価値にどの程度影響を与えているかというと、表面利回り3.3％で割り引くと
4,500円×12か月÷3.3％＝164万円
という計算になります。備え付け食洗機はせいぜい100万円でオプションとしてつけられますから、それによって賃料を引き上げられる、すなわち100万円以上資産価値が上がるのであれば、地権者の立場から見ても食洗器はつけた方が正解だったのではないか？と思うのです。
三井のスタッフ曰く、やはり食洗機と床暖房のある部屋は高い人気だそうです。いくらパークタワー勝どきとはいえ508部屋も一気に賃貸に出すようなケースはあまりないのですから、より人気の出るスペックにした方が早く部屋が埋まるでしょう。
何が言いたいかって？
地権者になりたい（ｸﾞｷﾞｷﾞ
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