不動産屋売買の仲介手数料の相場は？上限や値下げ可能なケースを解説
不動産会社に仲介を依頼するには仲介手数料が発生しますが、このような疑問を持つ方は多いのではないでしょうか？
まず、仲介手数料には『平均』はありません。
なぜなら仲介手数料は物件の価格によって変動するため『平均』がなく、『目安』や『相場』を知ることで仲介手数料が把握できます。
本記事では、不動産売買における仲介手数料の目安や相場について解説したあとに、仲介手数料の計算方法を解説します。
また、「値下げ交渉はできるのかな？」といったことも気になりますよね。
値下げ交渉ができるケースと、無理な交渉によるデメリットについて解説していますので、把握しておきましょう。
本記事を読むと、不動産会社と良い関係を保ったまま、不動産売買ができます。
また、不動産会社と良い関係を築くと高値売却も期待できますので、不動産売却を検討している方は、ぜひ本記事を最後までご覧ください。
監修者情報
仲介手数料とは
不動産を売買する際に買主と売主は契約を交わしますが、その仲介に入ってくれた不動産会社に対する報酬を仲介手数料と言います。
売主から不動産会社を介さずに直接購入する場合は、仲介手数料は発生しません。
冒頭でもお伝えした通り、仲介手数料の『平均』はなく『相場』や『目安』ならあります。
では仲介手数料の『相場』や『目安』はどのようなものでしょうか。
仲介手数料の内訳や計算方法を知って、適正な仲介手数料を把握しましょう。
不動産売買でかかる費用の内訳
まず、不動産売買にかかる費用の内訳を購入時と売却時に分けて説明します。
・購入時にかかる費用の内訳
仲介手数料
不動産取得税
登録免許税
印紙税
固定資産税
地震保険料
火災保険料
住宅ローン借入費用
・売却時にかかる費用の内訳
仲介手数料
譲渡所得税
抵当権抹消登記費用
印紙税
引越し代
また、不動産売買の際に発生する仲介手数料の中には、何が含まれているのか説明します。
広告費
物件の案内費
各種調査費、必要書類収集費
契約書の作成費
重要事項説明書の作成費
契約締結費
引き渡し準備に関する費用
決済手続きサポート費用
これらの費用が、仲介手数料に含まれています。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、上限額や消費税を考慮して計算しましょう。
また、特例と呼ばれる例外的な計算方法もありますので、注意してください。
仲介手数料の上限額
仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法によって定められており、物件価格によって異なります。
こちらは、仲介手数料の上限額の計算方法です。
200万円以下までの部分
（売買価格×5％）+消費税
200万円超400万円以下の部分
（売買価格×4％）+消費税
400万円超の部分
（売買価格×3％）+消費税
こうした計算方法で上限額を算出しますが、400万円以下の物件を売却する際では上限額が引き上げられる可能性があります。
これは2018年の法改正によるもので、低廉（ていれん）な空き家の場合は仲介手数料の上限が『18万円+消費税』を上限にすることができるとなったからです。
これは、地方のような交通アクセスが悪い地域など、安い物件を契約しても利益が少ないといった場合に、不動産会社が引き受けてくれないという問題を解消するための特例です。
・仲介手数料の消費税の計算方法
また、仲介手数料は消費税の課税対象です。
仲介手数料における消費税の計算方法はこのようになります。
例：売買価格400万円超えるの物件
『仲介手数料＝（売買価格×3%+6万円）＋10%』
仲介手数料の速算式
仲介手数料は金額ごとに分けて計算するのが面倒と感じる方も多いでしょう。
そんなときのために、簡単に計算する方法があります。
売買価格が400万円を超えている場合は、このような速算式で算出することができます。
『仲介手数料＝（売買価格×3%+6万円）＋消費税』
この場合の『+6万円』という数字は、仲介手数料の計算を簡略化するために用いられています。
仲介手数料の早見表
以下は仲介手数料の早見表です。
仲介手数料を支払うタイミング
不動産売買の場合は、契約締結時に手数料の半分を、物件の引渡しのときに残りを支払う場合や売却代金の決済引き渡しの際に同時に支払ったりする場合など、
不動産会社によって仲介手数料を支払うタイミングは異なる場合があります。
また、売買契約締結前の仲介手数料の請求は法律違反です。
仲介手数料の値下げはできる？
多くの不動産会社は仲介手数料の上限額を提示します。
不動産会社が値下げ交渉に応じてくれるかはケースによりますが、交渉によっては値下げできる場合があります。
仲介手数料の上限は法律によって定められていますが、下限が定められていないため、不動産会社が自由に設定することができるためです。
しかし基本的には、値下げしてくれない可能性が高いと考えておいた方が良いでしょう。
仲介手数料が安くなるケース
ここでは、仲介手数料が安くなりやすいケースをご紹介します。
媒介契約する前に交渉する
仲介手数料を値下げしやすいのは、媒介契約前のタイミングです。
媒介契約後に値下げを交渉することもできますが、交渉が上手くいきやすいのは媒介契約前です。
不動産会社は媒介契約を結ばないと利益を出すことはできないため、確実に媒介契約したいと考えています。
媒介契約を交わすことを前提に仲介手数料の値下げを交渉してみると良いでしょう。
専任媒介契約を前提に交渉する
『専任媒介契約』または『専属専任媒介契約』を条件に値下げ交渉すると、仲介手数料を安くできる可能性があります。
不動産会社との媒介契約には、以下の3つがあります。
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
その中でも『専任媒介契約』と『専属専任媒介契約』は、有効期間である3ヶ月間は仲介を依頼できるのが1社のみとなるため、売主が他の不動産会社と媒介契約することができなくなります。
確実に自社の利益になることから、不動産会社が希望することが多い契約形態です。
媒介契約する前に、専任媒介契約を条件に値下げ交渉をしてみましょう。
仲介手数料の無理な値下げ交渉によるデメリット
無理な値下げ交渉をしてしまった場合は、複数のデメリットが考えられます。
不動産会社が値下げに応じてくれるのは、採算が取れる場合のみです。
不動産会社は営業活動や販売活動など、仲介手数料を適正業務に必要な価格設定をしているため、無理な値下げはしないほうが良いでしょう。
担当者の意欲が低下してしまう
仲介手数料を値下げすると、担当者の意欲を削いでしまう場合があります。
担当者は、仲介手数料の中から成功報酬を受け取ることも多いため、値下げしてしまうと担当者の意欲が削がれてしまう可能性があるのです。
誰でも報酬が多いのと少ないのでは、意欲に変動があります。
仲介手数料は、これまで不動産売買に精を出してくれた担当者への報酬という意味も込めて、対価を払うといった考え方も必要です。
優先順位が下がる可能性がある
仲介手数料を無理に下げようと交渉することで、不動産会社に他の物件よりも広告などの優先順位を下げられてしまう可能性があります。
これは仲介手数料が安くなった状態だと、自社の利益が少なくなるためです。
並行して物件の仲介をしている場合、利益が高い取引に注力する傾向にあるため、値下げするほど優先順位は下ってしまいます。
そうなると、担当者がそれまでと同様に積極的になってくれない可能性があるのです。
広告費が削減されるリスクがある
広告費は仲介手数料から捻出されているため、仲介手数料を値下げすると、広告費が削減されてしまう可能性があります。
不動産の買い手を探すためには、チラシや不動産ポータルサイトなどへの広告の掲載など、広告費をかけなければいけません。
物件の存在を認知させなければ、いくら良い物件でも買い手がつきません。
物件が認知されなければ売れるまでの期間が長くなってしまい、長期的に販売活動が続くことで売却コストが高くなってしまう可能性もあります。
このような理由から、仲介手数料を無理に安く抑えるより、不動産をなるべく高く売ることに注力した方がメリットは大きいといえます。
まとめ
今回は、不動産売買の仲介手数料の相場は？上限や値下げ可能なケースを解説しました。
仲介手数料は不動産取引の仲介をしてくれた不動産会社への報酬です。
値下げ交渉はできますが、不動産会社は通常の業務を行うために必要な費用があるため、無理な交渉は避けましょう。
仲介手数料の適正な価格を知って、納得のいく不動産売買をしましょう。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。
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