NYやロンドンは家賃封鎖か。東京は？｜今月から家賃収入が途絶えるシナリオを想定しよう!!
こんにちは。
誰の都合にも左右されない人生を!!
東京大家塾主宰の大友哲哉です。
NY市民の4割家賃払えず…コロナで失業50万人
https://news.tv-asahi.co.jp/news_international/articles/000180779.html
[FT]英テナント各社、賃料不払いで貸主も苦境に
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO57153000U0A320C2000000/
家賃未納でも退去要求禁止 スペインの新型コロナ救済措置
https://www.jiji.com/jc/article?k=2020040100253&g=int
これら外国のニュースは「他人事」ではありません。
東京でも起こりうる未来が、そこにあります。
幸い
東京大家塾の会員さんからは
まだ悲痛な相談はありませんが
私が理事を務める日本不動産コミュニティーでは
テナントからの家賃減額や停止について
交渉が入ってきて困っているとの声があります。
今後は住居でも同様のことが
増えていくことでしょう。
大家さんとしては
冷静に判断したいもの。
対処としては
１、入居者に公的支援の活用を促す
２、期間限定の家賃減額に応じるが定期借家契約とする
３、保証会社の倒産も考慮する
特に今回は 善良な入居者 であっても
家賃滞納者に転落することがあり得ます。
不安を助長しないか心配な面もありますが
例えば
共用部分に 住居確保給付金 の
パンフレットなどをおいておく
くらいのことは管理会社と相談して
やってみておきましょう。
「住居確保給付金 （市区町村名）」
で検索して調べてみてくださいね。
参考）家賃払えない人など支援「住居確保給付金」活用を呼びかけ
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20200330/k10012357551000.html
そして減額については
辛いところですが
一定期間の家賃減額には応じたいところ。
なぜなら丸々滞納されて
居座られるよりマシだからです。
ここで注意したいのは
口約束はダメだってことです。
繰り返しますが口約束はダメです。
ホント、ダメですからね。
リーマンショックの時に
これでどれだけトラブルになったか...
まず
コロナ騒動が収束したら...の定義が曖昧です。
緊急事態宣言が解除されたからと言って
収入が戻るわけではないので
「まだコロナの影響で家賃が払えない！」
と言われたら実際のところはどうあれ
どうしようもありません。
そして下げられた家賃を
もとに戻して払うことに
入居者は凄く抵抗感があります。
下げてもらった家賃が「当たり前」の
家賃になってしまうから。
感情的には「元に戻す」ではなく「値上げ」と
感じてしまうものなのです。
そして
普通借家契約のままでは
ちょっとやそっとでは
立ち退きさせることは困難です。
裁判したところで
時間も手間もお金もかかりますし
コロナの影響となれば
裁判所は大家の味方になることは
難しいように思います。
ですのて
定期借家契約です。
契約期限が到来しても
コロナの影響が継続しているなら
再契約すればいいだけですし
他に入居希望者がいるようなら
不良入居者と化した現在の入居者との契約は
終了させることも問答無用で出来るのです。
不動産管理会社に手数料は必要ですが
リスクヘッジのための費用として
考えたいものです。
最後に
家賃保証会社も当てにしすぎては
いけないってことです。
当然
コロナ騒動を予想しているわけはなく
想定以上の滞納が発生すれば
保証会社の経営そのものが破綻します。
中小の保証会社は特に要注意です。
保証会社のホームページで
動向をチェックしておきたいもの。
・・・と
ここまで来て
もう一つ重要なことがありました。
管理会社の経営破綻です。
管理会社といっても
管理委託手数料ではなく
売買仲介手数料や賃貸仲介手数料で
生計を立てている会社は
コロナ騒動で倒産のリスクが
高まっています。
そうなると預かり家賃に
手を出す管理会社も出てくるでしょう。
例えば
入居者さんからの家賃集金が月末で
大家さんへの送金が翌月15日なら
「15日の間になんとかすればいい」
と考えて預かり家賃で
社員の給料を払う。。。なんてことが
容易に想像できます。
もし
1日でも家賃の送金が遅れたらなら
早々に管理会社経由の家賃集金ではなく
大家さんの口座に直接振り込むように
集金方法を変更するようにしたいものです。
少しでもリスク回避や軽減できるように
動いてみてくださいね！
ではまた！
追伸
いただいたサポートは更なる研究や発表のための経費とさせていただきます。よろしくお願いします。