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相談事例|物件購入前の大規模修繕の考え方
物件取得時に
特に築古物件の場合は
大規模修繕の予算を見る必要があります。
限られた時間の中で具体的に
どのように検討したり
調査をしたらいいのでしょうか?
結論としては
新築想定建築費(建物本体のみ)の
10%を予算として計上します。
期間としては
木造:10年~15年周期
鉄骨・RC造:15年~20年周期
となります。
ですので
例えば木造で築30年だったら
新築想定建築費の10%×2の
予算を計上することとなります。
そして
この予算の中には
各部屋の空室対策予算も含めます。
空室対策予算とは
通常の原状回復費用+αの
+αの部分です。
・・・と
こうした情報があれば
物件取得時に予算計上して
シミュレーションできますよね。
そういえば
この情報・知識・ノウハウは
ネットで公開するのは初めてかも
しれません。
個別相談や不動産実務検定の実務合宿などで
教えることがあるくらいです。
ちなみに
この時の予算の見積もり方法を
超概算見積もり
と言います。
見積もりの種類には
1、超概算見積もり(専門家の意見を参考にする)
2、類推見積もり(類似物件の工事費を参考に業者に教えてもらう)
3、積算見積もり(部材など1つ1つ積み上げた見積もり)
とあって
上から順に
・精度が低い→高い
・見積もり時間が短い→長い
と、なります。
物件を買うかどうかわからないのに
いちいち大規模修繕業者に
見積もり依頼はしていられません。
なぜなら
・時間が掛かる
・すぐに工事するわけではない
・だから頼みづらい(笑)
といった理由からです。
ですので
初期の段階では超概算見積もりで
良いのです。
なお
新築時の建築費はどう見積もるのか?
建物本体と空室対策費の割り振りはどうするのか?
予算10%は厳しい金額ではないのか?
具体的な資金調達はどうするのか?
相見積もりする時の注意点は?
業者選びのポイントは?
実際の工事の前後や最中の注意点は?
こうした知識も必要かと思いますが
必要な方には個別相談で
アドバイスしています。
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追伸
個別相談でどんなアドバイスがあるのか?
の参考になりましたでしょうか。
ちなみに
見積もりノウハウは
PMBOK(Project Management Body of Knowledge)
という「プロジェクトマネジメント知識体系ガイド」...
プロジェクトを成功させる知識体系が
基になっています。
興味のある方は検索してみてくださいね!
どのページも わかりにくく 解説されて
いると思いますよ!(笑)
要するに
プロジェクトの定義ってのが
1、有期性である(期限がある)
2、独自性がある(初めての取り組み)
だけなので
その成功知識体系の解説は
どうしても抽象度が高くなるんですよね。
なので分かりづらくなっちゃう。
以上、余談!
失礼しました!
いただいたサポートは更なる研究や発表のための経費とさせていただきます。よろしくお願いします。