相談事例｜物件購入前の大規模修繕の考え方

物件取得時に

特に築古物件の場合は
大規模修繕の予算を見る必要があります。

限られた時間の中で具体的に
どのように検討したり
調査をしたらいいのでしょうか？

結論としては

新築想定建築費（建物本体のみ）の
１０％を予算として計上します。

期間としては

木造：１０年～１５年周期
鉄骨・ＲＣ造：１５年～２０年周期

となります。

ですので

例えば木造で築３０年だったら
新築想定建築費の１０％×２の
予算を計上することとなります。

そして

この予算の中には
各部屋の空室対策予算も含めます。

空室対策予算とは
通常の原状回復費用＋αの
＋αの部分です。

・・・と

こうした情報があれば
物件取得時に予算計上して
シミュレーションできますよね。

そういえば

この情報・知識・ノウハウは
ネットで公開するのは初めてかも
しれません。

個別相談や不動産実務検定の実務合宿などで
教えることがあるくらいです。

ちなみに

この時の予算の見積もり方法を

超概算見積もり

と言います。

見積もりの種類には

１、超概算見積もり（専門家の意見を参考にする）
２、類推見積もり（類似物件の工事費を参考に業者に教えてもらう）
３、積算見積もり（部材など１つ１つ積み上げた見積もり）

とあって

上から順に

・精度が低い→高い
・見積もり時間が短い→長い

と、なります。

物件を買うかどうかわからないのに
いちいち大規模修繕業者に
見積もり依頼はしていられません。

なぜなら

・時間が掛かる
・すぐに工事するわけではない
・だから頼みづらい（笑）

といった理由からです。

ですので

初期の段階では超概算見積もりで
良いのです。

なお

新築時の建築費はどう見積もるのか？
建物本体と空室対策費の割り振りはどうするのか？
予算１０％は厳しい金額ではないのか？
具体的な資金調達はどうするのか？
相見積もりする時の注意点は？
業者選びのポイントは？
実際の工事の前後や最中の注意点は？

こうした知識も必要かと思いますが
必要な方には個別相談で
アドバイスしています。

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追伸

個別相談でどんなアドバイスがあるのか？

の参考になりましたでしょうか。

ちなみに

見積もりノウハウは

PMBOK（Project Management Body of Knowledge）
という「プロジェクトマネジメント知識体系ガイド」...
プロジェクトを成功させる知識体系が
基になっています。

興味のある方は検索してみてくださいね！

どのページも　わかりにくく　解説されて
いると思いますよ！（笑）

要するに

プロジェクトの定義ってのが

１、有期性である（期限がある）
２、独自性がある（初めての取り組み）

だけなので

その成功知識体系の解説は
どうしても抽象度が高くなるんですよね。

なので分かりづらくなっちゃう。

以上、余談！

失礼しました！