【住宅ローン】金利上昇時の対応を徹底解説！変動金利が上がったときの対応策を知らないのは本当にヤバい！情報弱者は知識が無いから金利上昇に怯える！

こんにちは、おおた社長です。
このnoteでは、住宅ローンに関するお得な情報を中心に発信していきます。
 
今回は、
【住宅ローン】
変動金利上昇時の対策を徹底解説
というテーマです。
 
この記事は
変動金利にしようか迷っているが、金利の上昇が怖い人や
変動金利上昇時の対策が知りたい人
に是非チェックしていただきたいです。
 
この記事を読んでいただくと、
変動金利が上昇した際の対策が完璧にわかります。
よって、変動金利を選んだとしても、金利の上昇を恐れる必要がなくなります。
 
是非最後までご覧ください。
 

１．  問題

問題の前にまず押さえておくべきポイントをお伝えしておきます。

変動金利はずっと超低金利で推移しています。
そして、ここにきて固定金利は上昇しています。
そのため、変動金利と固定金利の差がどんどん拡大してきている、ということを覚えておきましょう。
 
今回の問題はこちらです。

返済開始時は0.5％だった変動金利が10年後に1.0％に上昇し、そのまま完済まで推移したとします。
このように変動金利が返済期間中に上昇してしまったときにどうすればいいかを考えていきましょう。

前提条件は借入金額4,000万、変動金利0.5％です。

このまま完済した場合の総利息額は361万です。
 
10年目に金利が0.5％⇒1.0％へ上昇してしまった場合の利息はいくらになるでしょうか。

答えは5,560,137円です。
つまり、10年目に金利が1.0％になると総利息額が1,949,795円多くなります。
 
このように、金利が上昇すると総利息額も増えるため、
金利上昇を怖がる人が多いということです。
では、金利が上昇したタイミングで何をするべきかを考えていきましょう。
 

２．  繰上返済

金利が上昇したタイミングでとるべき行動は
繰上返済です。
 
正確に言うと、
繰上返済の返済額軽減型という方法を使います。

下軸が返済期間、縦軸が毎月の返済額です。
住宅ローンは、元金と利息の組み合わせで成り立っています。
 
変動金利が上昇した際は、上昇のタイミングで繰上げ返済をしましょう。
繰上げ返済すると、返済資金を図の下部の緑ラインに充当します。
そうすることで、上の緑ラインの利息を払う必要がなくなります。
 
したがって、繰上げ返済することで毎月の返済額をぐっと少なくできます。
金利の上昇によって毎月の返済が増額されたとしても、
増額のタイミングで繰上げ返済することで
今までと同じ返済額をキープすることができます。
 
繰上げ返済について勘違いしている方が多いのですが、
繰上返済の返済資金は当初払う予定だった「元金」を前倒しで払っている形になるため、
総返済額は増えるわけではありません。
 
未来に払う予定の元金を現在に持ってきて繰上げ返済するだけですので、
繰上げ返済によって返済額が増えることはありませんので、注意しましょう。
 

３．  回答

ここからは回答をお伝えしていきます。

問題はこちらでしたね、変動金利0.5％が10年目に1.0％に上昇し、そのまま完済しました。

この場合、10年目に何をするべきでしょうか。
 
答えは繰上げ返済です。
そしてここで重要なポイントは「いくら」繰上げ返済するかということです。
毎月の返済額で比べていきましょう。

変動金利0.5％のまま完済した場合、毎月の返済額は103,834円です。

対して10年目に変動金利が1.0％へ上昇した場合はこちらです。
10年目に金利が上昇し、毎月の返済額が110,334円となりました。
その差額は毎月6,500円です。
 
毎月6,500円も支払いが増える状況は誰もが避けたいですよね。
では、このピンク色の部分をなくすためにはどうするか。

結論から申し上げてしまうと、ピンク色部分を解消するためには
1,724,742円を金利上昇のタイミングで繰上げ返済します。
 
これだけ繰上げ返済すると、毎月の返済額を103,834円のまま推移させることができます。
数字でも押さえておきましょう。

住宅ローン金利0.5％時の毎月の返済額は103,834円でした。
10年目の金利上昇の際、住宅ローンの元金は29,276,238円です。
この元金のままだと毎月の返済額が増えてしまいます。
 
では何をすれば毎月の返済額を抑えることができるでしょう？
それは元金を減らすことです。
 
元金を27,551,496円に減らすことで、
金利が1.0％でも毎月の返済額を103,834円にすることができます。
このために必要な繰上げ返済額は1,724,742円です。
 
もう一度念押ししておきますが、
この1,724,742円は余剰資金など住宅ローン計画外の資金ではありません。

4,000万の払うべき元金を前倒しで払っているだけです。
したがって、繰上げ返済したとしても
当初計画の元金4,000万総利息額361万は変わっていません。
繰上げ返済したとしても、総返済額は一切変わりません。
このことをきちんと押さえておきましょう。
と
ただ、中には「170万もお金がない」いう方もいらっしゃいます。
気持ちはよくわかりますが、落ち着いてよく考えてください。
 
「変動金利を選んで金利上昇が怖い」、「繰上げ返済資金が用意できない」といって
では変動金利ではなく固定金利を選択しますか？
もう一度こちらをご覧ください。

最初にもお見せしましたが、変動金利は依然として超低金利で推移しています。
これに対して固定金利（フラット35）は上昇中です。
金利上昇時の繰上げ返済資金が用意できないと固定金利を選んで本当にいいのかを今一度考えてみてください。

2022年9月時点のフラット35は1.52％です。

こちらはフラット35の金利推移です。
2022年に入ってから急に上昇傾向となっており、9月に1.52％となりました。

固定金利1.52％で完済まで推移するとしましょう。
この場合毎月の返済額はどう変わるでしょうか。

変動金利の毎月の返済額は103,834円です。
対して固定金利1.51％は毎月122,669円です。
差額は18,835円で年額だと226,020円となりました。
10年間の返済額で換算すると、なんと約226万も差が出るということになりました。
 
ここで先ほど10年目に繰上げ返済する金額を思い出してみましょう。

変動金利が10年目に上昇した際の繰上げ返済額は1,724,742円です。
なんと金利上昇対策のために必要な繰上げ返済資金の方が遥かに少ないです。
 
したがって、変動金利を選んだ場合、金利上昇時の繰上げ返済資金が用意できないということはありえません。
なぜならば、「繰上返済のお金が用意できないかも」と予想して固定金利を選んだとしても、
変動金利で金利が上昇した時のお金より、
固定金利のほうが総返済額が多くなるからです。
 
変動金利を選ぶ方が、金利が上昇したとしても
払うお金は少なくて済みます。
 
回答は以上です。

 

住宅ローンの借り換え

金利上昇の対策は繰上げ返済が最適という話をしてきましたが、
繰上げ返済をする際には併せて住宅ローンの借り換えも検討しましょう。
 
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