レナー(LEN) 2024年2Q 決算&カンファレンスコールまとめ
会社概要
会社名：
Lennar Corporation ($LEN)
業界：
住宅建設
本社：
フロリダ州、アメリカ
上場年：
1971年（NYSE）
概要：
Lennar Corporationは、アメリカの主要な住宅建設会社であり、特に戸建て住宅の建設に強みを持っています。
同社は全国的に事業を展開しており、質の高い住居を提供することで知られています。
また、持続可能な建設とコミュニティ開発に注力しています。
事業内容：
主に住宅の建設、販売、および関連サービスを提供しています。
戸建て住宅からマンション、タウンハウスに至るまで、多様な住宅タイプを手掛けています。
また、金融サービス部門を通じて、住宅ローンやタイトル保険などのサービスも提供しています。
類似企業：
PulteGroup, Inc.（アメリカ）、大和ハウス工業株式会社（日本）
決算
⭕️EPS:実際$3.38 予想$3.23
⭕️売上高:実際$8.77B 予想$8.55B
前年同期比売上高成長率:8.9%
Memo:
新規受注は19％増の21,293戸。
受注残は17,873戸で82億ドル。
引渡戸数は15％増の19,690戸。
第3四半期の見通し：
新規受注：20,500～21,000戸
引き渡し：20,500～21,000戸
平均販売価格：420,000～425,000ドル
住宅売上高総利益率：約23.0％
住宅売上高販管費比率：7.3～7.5％
金融サービス営業利益：1億3500万ドル～1億4000万ドル。
カンファレンスコール
要約
1.冒頭のコメント
レナーの安定した堅実な四半期業績を報告し、市場環境の変化に対応できる企業としての優位性を強調した。
2.戦略と取り組み
生産量と販売量の維持、生産コストの最小化、キャッシュフローと利益率の向上を目指して、安定した生産モデルとジャストインタイムのホームサイト配送プログラムを推進している。
3.市場の動向とマクロ経済要因
マクロ経済環境は住宅建設業者にとって良好であり、金利の上下によって住宅需要が影響されるものの、需要は依然として堅調であると述べた。
4.業績報告
第2四半期の業績として、約21,400戸の住宅着工、約21,300戸の住宅販売、約19,700戸の住宅引渡しを行った。
利益率は21.8%から22.6%に上昇し、来四半期は約23%を見込んでいる。
5.セグメント別業績
各地域の市場ごとに強弱の違いが見られたが、全体的に堅調な成長を維持している。
6.財務状況
現金36億ドルを保有し、負債資本比率は7.7%に抑えられている。
6億ドル以上を自社株買い戻しに、5億5,000万ドル以上を優先債務の返済に充てた。
7.将来の見通し（ガイダンス）
来四半期の売上戸数は20,500～21,000戸、利益率は約23%を見込み、年間約80,000戸の住宅を約23%以上の利益率で供給する予定。
また、20億ドルを超える自社株買いを計画している。
8.質疑応答（Q&A）セッション
1.
質問：
土地資産構造について、特にスピンオフの詳細や負債の有無について。
回答：
スピンオフ企業は負債なしで運営される予定であり、詳細は今後報告する。
2.
質問：
市場間の差別化について、特にフロリダの市場状況について。
回答：
フロリダ州南東部を中心に力強い成長が見られ、他の地域でも堅調な成長を確認。
3.
質問：
キャッシュフローと資本配分について、フリーキャッシュフローと純利益の一致に向けた進捗状況。
回答：
第2四半期のキャッシュフローは9億5000万ドルであり、今後も一貫した予測可能なキャッシュフローの実現に努める。
全文
企業参加者：
デビッド・コリンズ - 副社長兼最高財務責任者
スチュアート・ミラー - 会長兼共同最高経営責任者（CEO）
ジョン・ジャッフェ - 共同最高経営責任者兼社長
ダイアン・ベセット - 最高財務責任者（CFO）
ブルース・グロス - レナー・ファイナンシャル・サービス最高経営責任者（CEO）
電話会議参加者：
スティーブン・キム - Evercore ISI
カール・ライヒャルト - BTIG
スーザン・マクラリ - ゴールドマン・サックス
アラン・ラトナー - ゼルマン・アンド・アソシエイツ
マイケル・レホート - J.P.モルガン
ケネス・ゼナー - シーポート・リサーチ・パートナーズ
オペレーター
レナーの第2四半期業績報告電話会議へようこそ。現時点では、参加者はすべてリスニングモードになっています。プレゼンテーションの後、質疑応答セッションを行います。本日の会議は録音されています。異議のある方は、この時点で電話を切っていただいて結構です。
それでは、デビッド・コリンズに今後の見通しに関する声明の読み上げをお願いしたいと思います。
デビッド・コリンズ
皆様、おはようございます。本日の電話会議では、レナーの事業、財務状況、業績、キャッシュフロー、戦略、見通しに関する将来の見通しに関する記述が含まれる場合があります。将来の見通しに関する記述は、この電話会議の日付におけるレナーの予測にすぎず、実際の将来の業績を保証するものではありません。将来の見通しに関する記述は、まだ発生していない事項に関するものであるため、本質的にリスクや不確実性を伴います。多くの要因が将来の業績に影響を与え、Lennar の実際の活動や業績が、将来の見通しに関する記述で予想された活動や業績と大きく異なる可能性があります。これらの要因には、Lennar が最近 SEC に提出したフォーム 10-K の年次報告書に記載されている「リスク要因」の見出しを含む、当社の収益リリースおよび SEC への提出書類に記載されているものが含まれます。Lennar は、将来の見通しに関する記述を更新する義務を負わないことにご注意ください。
オペレーター
司会者のスチュアート・ミラー執行会長をご紹介いたします。どうぞ、始めてください。
スチュアート・ミラー
皆さん、おはようございます。そして、本日はご参加いただきありがとうございます。私は今日、共同最高経営責任者兼社長のジョン・ジャッフェ、最高財務責任者のダイアン・ベセット、先ほどお話した財務担当副社長のデビッド・コリンズ、そしてレナー・ファイナンシャル・サービスの最高経営責任者であるブルース・グロス、そして他にも数名が出席しています。
いつも通り、私はマクロ的かつ戦略的な会社概要を説明します。私の挨拶の後、ジョンが建設コスト、サイクルタイム、その他の業務概要について、業務概要を説明します。いつも通り、ダイアンが2024年第3四半期および通年の限定的なガイダンスとともに、詳細な財務ハイライトを説明します。そしてもちろん、質疑応答の時間を設けます。そして、いつも通り、できるだけ多くの方にご質問いただけるよう、質問とそれに続く質問は1つずつでお願いします。
しかし、その前に、先日の業界のパイオニア、ドン・ホートン氏の死を悼む気持ちを、レナーの社員全員を代表して申し上げたいと思います。住宅メーカーは、時に激しく、地域や分野を超えて競争を繰り広げますが、それは常に、競合他社に対する謙虚な敬意と尊敬の念を伴っています。私たちは互いに学び合います。そして、彼らの功績をすべて尊敬しています。私たちは彼らの成功から学び、時には失敗からも学び、彼らの業績と比較することで、常にベストを尽くそうという意欲が湧いてきます。このビジネスは決して容易ではありません。そして、長年にわたって成功を収めている人々は称賛に値します。
ドンは住宅建設業者の中で圧倒的な成功を収めました。そして、その成功は数十年にも及びました。彼は、ささやかなスタートから業界で最高の地位まで上り詰めたのです。D.R.ホートンの社員、そしてドンのご家族に、心よりお悔やみ申し上げます。そして、ドンの偉大な遺産を受け継ぎ、D.R.ホートンの名前とともに生き、学び、称賛し、そしてもちろん競争していくことを楽しみにしています。
それでは、私の挨拶を始めさせていただきます。レナーの安定した堅実な四半期業績を報告できることを大変嬉しく思います。2024年上半期を通じて、生産ペースと販売ペースを同期させながら、利益率を調整ポイントとして活用することで、市場環境の変化に関わらず一貫した生産を可能にするなど、引き続き経営計画を効果的に実行してきました。このプログラムにより、これまでに素晴らしい業績を達成することができました。2024年以降も、バランスシートから営業戦略、実行に至るまで、市場の変化に対応できる企業として、これほどまでに有利なポジションに立ったことはありません。
第2四半期には、約21,400戸の住宅着工、約21,300戸の住宅販売、約19,700戸の住宅引渡しを行い、年間約80,000戸の住宅引渡しという目標を達成しました。来期も、現在推進している継続的な改善と安定した生産モデルを継続し、キャッシュフロー、利益、予測可能性の向上に努める予定です。当社は、生産量と販売量の維持、生産コストの最小化、安定した生産と販売の維持、そしてキャッシュフロー、効果的な資本配分、利益率の向上を目的として、一貫した生産と成長率を目標に掲げてきました。
当社の主な目標は、耐久性があり、ジャストインタイムのホームサイト配送プログラムによって支えられた、純粋な資産軽視の製造モデルに移行することです。これにより、同時成長とキャッシュフローが可能になります。当社は、キャッシュフローを可能にする資本配分戦略が、株主利益、資産利益率、そして最終的には株主資本利益率の向上につながるものと信じています。当社が理想とする最終状態に移行するにあたり、利益率は、これらすべてを可能にするバネのような役割を果たします。今四半期の利益率は、前四半期の 21.8% から 22.6% と、予想を上回る結果となりました。来四半期の利益率は、市場の状況にもよりますが、約 23% となる見通しです。
通年では、昨年の通年利益率23.3%とほぼ同等の利益率を達成することに引き続き注力しています。そのためには第4四半期の利益率を大幅に引き上げる必要があると認識していますが、その達成はバックログに一部組み込まれている一方で、以前にも申し上げたように、その成果は今年残りの期間における市場状況、金利、消費者信頼感に依存します。事業基盤を整備する一方で、当社は引き続き強力なキャッシュフローを生み出し、6億ドル以上を投じて約380万株の自社株買い戻しを行い、さらに5億5,000万ドル以上の優先債務の返済を行いました。これにより、住宅建設債務と総資本比率を7.7%に抑え、バランスシートの健全化を進めています。
現在、36億ドルの現金を保有していますが、構造改革の目標を達成するために戦略的な資本配分を行う戦略を策定中です。この点については、後ほど詳しくお話しします。しかし、経済環境について簡単に触れておきます。全体的には、マクロ経済環境は住宅建設業者にとって比較的良好です。課題もあれば、チャンスもあります。住宅需要は依然として堅調ですが、購入可能価格、金利、時には労働力や消費者の信頼感によって制限されています。さらに、10年以上にわたる住宅供給不足による慢性的な住宅不足は、手頃な価格や供給可能な住宅を求める家族にとって、さらに問題となっています。
消費者が取引を行えるよう金利がサポートされ、手頃な価格帯で供給されれば、需要は依然として堅調です。第2四半期を通じて、金利は低めに始まり、市場が新しい通常の状態に調整するにつれ、約6.75%まで順調に低下しました。その後、四半期を通じて金利は徐々に上昇し、7.3%に達した後、四半期末には再び低下しました。
それと同時に、消費者は雇用を維持しています。彼らは今後も雇用が確保されるという確信を持ち、また報酬も上昇すると考えています。これは、非常に堅調な住宅市場の基盤となることがほとんどです。しかし、慢性的な供給不足、金利が購買力に影響を与えること、そして根強く続くインフレが住宅市場の活気を和らげています。
これを受けて、新規住宅建設業者は、金利の引き下げから、諸経費の負担軽減、購入者のニーズと支払い能力のバランスを考慮した価格引き下げまで、さまざまなインセンティブ制度を導入しました。これらのインセンティブは、金利が上下するたびに増減しました。住宅建設業者、特に財務基盤が健全で資金調達に問題のない業者は、インセンティブ制度を活用することで、支払い能力の制約を軽減し、購入者の取引を可能にすることで、需要を取り込み、効率性を高めることができました。
このような背景の中、第2四半期においても、当社は引き続き中核となる事業戦略を実行してきました。その戦略とは、純粋な住宅建設と土地軽視、資産軽視の事業モデルを洗練させることです。端的に言えば、それを洗練させているのです。前四半期にも申し上げましたが、当社は製造モデルを洗練させています。また、40の住宅建設部門それぞれにおいて、純粋な住宅建設と土地軽視の事業構造への移行も積極的に進めています。
まず、製造についてお話します。私たちは、生産と販売の基盤を維持してきた製造プラットフォームを改良し続け、効率性と生産量を追求した住宅を設計しています。生産量を増やすことで、より手頃な価格の商品を提供できるようになります。市場への必要な供給により、消費者のニーズを満たし、バランスの取れた健全な住宅市場の構築に貢献しています。
これにより、在庫回転率が向上し、販売数量が増加するとともに、多額のキャッシュフローが生み出されています。生産と販売のプログラムをプラットフォーム全体で一貫して行うとともに、建設的な資本配分を行うことで、株主利益、在庫利益、そして最終的には株主資本利益率を同時に向上させることが可能になります。次に、純粋な住宅建設事業についてお話します。当社は、慢性的な供給不足を解消するために、戦略的に市場に低価格住宅を供給する住宅建設会社です。
今後も、非中核資産へのエクスポージャーの削減を継続していきます。当社は、手頃な価格で実現可能な住宅を生産することに重点的に取り組んでいます。土地価格が高騰し、環境対策費も上昇し、人件費や資材費も上昇しています。住宅コストを削減するには、業務の効率化による生産性の向上しかありません。当社は、まさにその点に重点的に取り組んでいます。
私たちは、コア製品と呼ぶ、綿密にバリューエンジニアリングされた、より一貫性のある製品づくりに取り組んでいます。また、各州で生産サイクルを改良し、サイクルタイムを短縮するとともに、物流やコミュニティ生産の運営方法において、取引パートナーと協力しながら効率性を高めています。私たちは、頭金を支払い、住宅ローンを組むことができる主な購入者向けに、手頃な価格の住宅を建設しています。そして、市場の状況に応じて、私たちは、一次購入者が住宅を購入し、住宅所有を実現できるよう、インセンティブを利用してきましたし、今後も利用していく予定です。
また、より健全な住宅市場を構築するために、新たな商品アプローチにも引き続き取り組んでいます。 当社は、市場全体において、建売住宅、コミュニティ規模、賃貸用一戸建て住宅に重点的に取り組んでいます。 当社は、重要なニーズを満たすために、専門業者が所有する住宅の生産を増やす必要があると考えています。 こうした専門業者は、現在の金利環境において、家賃を現実的な水準に設定するためにコスト効率性を必要としており、当社はそれを提供することができます。将来を築き、裏庭や学校、公園のある一戸建てのライフスタイルを夢見ている家族はたくさんいますが、頭金を支払う余裕がないか、必要な住宅ローンを借りるだけの信用力がないという人もいます。
こうした家族のために、機関投資家がその隙間を埋めています。プロの投資家による市場や、賃貸物件の購入で一般住宅所有者と競合する投資家層に対して、多くの批判が寄せられています。これは四分思考です。私たちは、優良な多世帯住宅プラットフォームを再利用して、オフバランスシート構成で実現可能な賃貸物件を建設することにも取り組んでいます。私たちは、エンブレムシリーズという独自の製品、つまりもう一つの主力製品を開発します。これは当社の住宅建設部門が建設しますが、プライベートエクイティ資本によって建設されます。
当社は、全米で集合住宅を建設してきた実績があります。これまで、これらの集合住宅はオフバランスシート形式で建設されてきましたが、今後もバランスシートに負担をかけることなく、この重要な実現可能な製品の建設を継続していく予定です。また、現在、以前に行った集合住宅事業に投資した資金の回収を行っています。LMVファンド1の資産売却契約を締結しています。複数の買い手があり、それぞれの資産について買い手とクロージング手続きを進めています。
これらの資産の売却は2024年下半期に完了する予定です。また、キャッシュを生み出し、収益を増やすという純粋な不動産投資戦略に引き続き集中していく中で、帳簿上のその他の集合住宅資産についても最適な戦略を定期的に見直しており、2024年下半期にも追加資産の現金化を行う可能性があります。
これらの取引を合わせると、下半期に約2億5,000万ドルの現金収入が得られる可能性があります。次にジャストインタイムについてお話します。当社は、耐久性のあるジャストインタイムの完成住宅地配送システムにより、製造モデルを補完してきました。建設予定の住宅には、許可証付きの住宅用地が必要であり、建設準備が整うまでは、住宅用地はオプションとしてオフバランスシートで管理する必要があります。
私たちは、木材や家電製品と同様に、土地についてもジャスト・イン・タイムの配送プログラムに重点的に取り組んでいます。この点でも、素晴らしい成果をあげています。私たちは常に第三者開発業者と土地のオプション契約を結んできましたが、そのような契約が常に利用できるとは限りませんし、当社の多くの市場には開発業者がいません。私たちは、土地所有者および開発業者とオプション契約を交渉し、プライベートエクイティ資本または永久資本による構造化された土地戦略を構築することで、構造的かつ持続的に土地や資産のようなものになります。
そのため、私たちは一連のプライベートエクイティパートナーと協力し、土地を保有し開発し、最終的に住宅建設の準備が整い次第、メーカーにロールオーバーオプション方式で引き渡す住宅用地購入プラットフォームを構築しました。このプラットフォームは、購入済みの土地を開発し、メーカーにジャストインタイムで引き渡すためのバックアップであり、メーカーに土地リスクを一切負わせません。
土地活用戦略に一貫して注力することで、金利変動の浮き沈みにかかわらず、キャッシュフローを大幅に改善し、安定化させることができました。また、バランスシートと流動性も強化することができました。先ほど申し上げたように、当社のバランスシートは、負債資本比率7.7%、住宅建設負債資本比率、手元資金36億ドル、リボルビング・クレジット枠ゼロという状況です。
私たちは、まずもちろん成長のために、また負債の返済、適切な配当金の支払い、そしてレナー社の自社株買い戻しのために、戦略的に資本を配分する柔軟性を備えています。私たちは、バランスシートに多額の現金を蓄積し、レバレッジが非常に限られているため、利益率を向上させる能力に限界がある、という指摘が多いことを認識しています。
その懸念は理解していますが、土地への移行だけでなく、関連する構造物の長期的な耐久性にも焦点を当てながら進化してきたため、私たちは辛抱強く対応してきました。プライベートエクイティの資本は気まぐれです。これらのプログラムを通じて取引量を増やすことで、私たちは戦略的な土地プログラムの洗練された仕組みについて、有利な洞察を得ることができました。この点において、私たちは多くの建設的なパートナーと協力していますが、特にライアン・モレットとアンジェロ・ゴードンには、この数年間、これらのプログラムの発展に多大な貢献をしてくれた素晴らしい無私のパートナーとして、感謝の意を表したいと思います。
彼は、実行と進化において本当にかけがえのない存在であり、もちろん、いかなる業務においても決して金銭的な動機から行動したことはありません。 ライアンの協力により、土地戦略の基礎となる配管システムが改良され、住宅建設パートナーとの取引関係を構成する関係の耐久性に関する疑問が解決されました。
これまでの経験を踏まえ、前回の決算報告では、レナー社に開発済みの住宅用地をオプションとして提供し、新たな住宅用地に資本を再投資し、市場に見合った利益率を株主に還元できる恒久的な資本調達手段を創出するために、当社が保有する残りの土地の大部分を戦略的にスピンオフすることに再び焦点を当てると発表しました。
この90日間で大きな進展があったことをお知らせできることを嬉しく思います。数週間前に、登録届出書の草案をSECに内密に提出しました。現在、負債を一切負わない新公開会社にスピンオフする予定の土地を、約60億～80億ドル規模で検討しています。
このスピンオフの目的は、土地資産をオフバランスシートで計上できる土地軽量化戦略を加速することです。このスピンオフにより、スピンオフ企業の運営のために当社が開発した革新的な技術が生み出されるものと期待しており、大きな可能性を感じています。
スピンオフ後、新会社はレナーから完全に独立します。レナーは、完成した住宅用地をジャストインタイムで買い戻すオプション購入契約を結ぶことになります。フレッド・ロスマン率いる当社のチームは、このプロジェクトをできるだけ早く実現させることに全力を注いでいますが、まだ初期段階であり、完了までの具体的なスケジュールや取引の完了を保証するものではありません。
現在 SEC による審査中であるため、スピンオフについてこれ以上のコメントはできませんが、今後の進捗状況や時期については、またお知らせできることを楽しみにしております。スピンオフ後、新会社は別の資金源となり、言い換えれば、これまで存在し、今後もレナーと共存していく他の関係と相乗効果があり、一貫性があります。
このような取引は、株主への資本分配、レナーの帳簿上の在庫削減、将来の土地オプションのための恒久的な信頼できる資本の提供につながります。当社のバランスシートは、安定した収益とキャッシュフローにより、引き続き債務の返済と自社株買い戻しを行うことができ、非常に堅固な状態を維持できるでしょう。 最後に、レナーでは、一貫した生産と販売を推進しながら、レナーの事業基盤の近代化とアップグレードを継続しています。多忙で生産的な四半期であり、私たちは短期的な目標を達成しながら、継続的な成功と将来の成功に向けた基盤の構築も続けています。
2024年第2四半期も、当社にとって戦略的かつ業務的に成功を収めることができました。市場環境は依然として厳しい状況ですが、当社は常に学び、市場のニーズに応える方法を模索してきました。需要は旺盛であり、慢性的な住宅供給不足を解消する必要があります。当社は、当社の市場全体で住宅不足が続いていると認識しており、住宅不足解消に向けて生産を推進していきます。
金利が落ち着き、正常化し、FRBが実際に利下げを開始する場合、私たちは、溜まった需要が活性化され、十分な準備が整うものと信じています。そうでなかったとしても、私たちは引き続き生産量を維持し、市場供給量を増やしていきます。そのための準備は整っています。
金利上昇にもかかわらず、強い潜在需要は住宅市場にアクセスする方法を見つけました。一貫した実行力を備えているため、手頃な価格の住宅に対する強い需要が供給不足の状態が続く限り、当社はさらなる成功に向けて非常に有利なポジションにあります。おそらく最も重要なのは、当社の非常に強固なバランスシートが、将来に向けた思慮深いイノベーションを検討し実行に移すための柔軟性と機会を与えてくれることです。
私たちは製造モデルに焦点を当て、実行を継続していきます。純粋な事業モデルに焦点を当て、非中核資産へのエクスポージャーを削減していきます。ジャストインタイムの住宅地配送と資産を最小限に抑えたバランスシートを推進し、成長、債務返済、自社株買い戻しなどに適宜資本を配分していきます。
私たちは、配当や自社株買いを通じて株主への資本還元を継続しながら、短期的には完璧な実行を行う余裕があります。また、私は、将来を強化する株主への戦略的分配も追求していることを強調したいと思います。私たちは明らかに羨ましい地位を獲得しました。2024年の成功を楽しみにしながら、私たちは有利な立場にあり、今後も同様の成果を期待しています。
私たちは、計画通りに成長し、業績を上げ、レナーを安定した予測可能な業績の新たなレベルへと導くことができると確信しています。来四半期の売上戸数は20,500～21,000戸、利益率は約23%を見込んでおり、今年度は約80,000戸の住宅を約23%以上の利益率で供給できると予想しています。また、非常に堅調なキャッシュフローを維持しながら、2024年には20億ドルを超える自社株買いを行う予定です。
今年は非常に好調な年になることを期待しています。そのためには、レナーの素晴らしい社員たちの並々ならぬ集中力、努力、才能に感謝したいと思います。
それでは、ジョンに話を移したいと思います。
ジョン・ジャッフェ
おはようございます。スチュアートからお聞きになったように、レナーの業務チームは、中核となる事業戦略の実行をさらに改善し、洗練し続けています。各四半期ごとに、各部門はこれらの戦略の要素をさらに磨き上げ、より効果的に連携する方法を模索しています。私たちは、最大限の結果をもたらすように設計された、均整のとれた生産を行う一流の住宅建設業者となることに全力を注いでいます。
このプロセスの一環として、スチュアート、私、そして各地域の社長は、四半期の終了後に各事業部の経営陣と会議を行い、当社の事業戦略の各要素を確認しています。実際、今まさにその確認作業の最中であり、今日は決算報告のために休みますが、明日からはまた会議に戻ります。これらの会議では、何がうまくいっていて、何が改善すべきかを一緒に学びます。
最終目標である安定した生産量を念頭に、適切な価格で適切な住宅を販売することによる負債と結果に対する強い自信を築いてきました。各部門は、当社の仕組みの中で常に調整を行い、新しい戦術を試すことで日々学んでいます。この仕組みは、分析と意思決定のためのダッシュボードという形で情報を生成します。また、見込み客がファネルの上部からファネルを通り、最終的に販売に至るまで、継続的なフィードバックループが存在します。
このレビューにより、顧客獲得コストの削減と顧客体験の向上の両方が実現します。今四半期も、営業成績は販売実績と均衡し、第3四半期も均衡すると予測されています。
当社は、サプライチェーンと取引先に最大限の利益をもたらす、販売と生産ペースを一致させるこのプロセスを今後も改善していきます。 前四半期、私は、各部門が機械学習会議を開催し、前週の活動に基づいて適切な住宅を適切な価格で販売できるように最適化する方法についてお話しました。
営業チームは、実績と計画を比較したダッシュボードを確認し、翌週のマーケティング計画にリアルタイムで調整を加えます。現在、これらの会議では、コスト効率良く質の高い見込み客を獲得する方法に重点を置いています。これは、私たちが「干草の山から針を探す」と呼んでいるものです。これにより、私たちがやり取りする見込み客の総数を減らし、より質の高い見込み客をチームに多く提供することができます。
これらの改善により、顧客体験の向上、コンバージョン率の向上、顧客獲得コストの削減につながります。第2四半期には、金利が7%前後で変動する中、このプロセスにより、価格決定権がどこにあるのか、あるいは、希望するペースを達成するために金利やその他のインセンティブを引き下げる必要があるのかが明らかになりました。
このペースを実現した結果、四半期末には1つのコミュニティにつき平均1棟未満の完成済み未販売住宅を残すにとどまり、前年同期比で19%の売上増、15%の引渡し増を達成することができました。第2四半期の1コミュニティあたりの販売ペースは5.7棟で、昨年の4.8棟から増加しました。この増加は、第2四半期の1コミュニティあたりの販売開始ペース5.8棟に合わせて意図的に行われたものです。
販売ペースを生産ペースに合わせるということは、当社が達成した販売ペースが市場によって異なることを意味します。当社は、各コミュニティの生産ペースに合わせて、必要に応じて販売ペースを速めたり遅めたりすることができます。次に、サイクルタイムと建設コストについて説明します。先にも述べたように、予測可能で信頼性の高い生産というこのゲームプランを実行する方法を継続的に改善することで、当社は取引パートナーとのパートナーシップを深めています。
私たちは、マクロ経済がインフレ傾向にある中でも、取引先が投入コストを削減できるよう、建設中の住宅を大量かつ重要なことに、一貫して一定量維持することに重点を置いています。この戦略は、バリューエンジニアリングとSKUの合理化とともに、取引先に多くの利益をもたらします。住宅着工をコンスタントに行うことで、EMSの金利は四半期中に上昇しました。私たちは、前年度比で9%、第1四半期比で78%の着工増加を達成しました。
第2四半期のサイクルタイムは、第1四半期から4日短縮され、一戸建て住宅の平均サイクルタイムは150日となり、前年同期比で30%減少しました。当社は、効率性がさらに向上するにつれ、サイクルタイムの改善が続くものと見込んでいます。第2四半期では、予想通り、建設コストも第1四半期から1%程度、前年同期比では約9%減少しました。
今後、さらなる効率化とコスト削減を推進するため、スチュアートが述べたように、コアプロダクト戦略と呼んでいる、評価の高いエンジニアリング住宅プランの利用に大幅な進展が見られます。テキサス州では第2四半期後半にこれらの住宅の販売を開始し、第3四半期にはテキサス州とフロリダ州でさらに販売を拡大し、第4四半期には最初の引き渡しを行う予定です。
これらのコアプランの初期的成功は、当社の取引パートナーとの協力関係から見て取れます。また、この成功により、当社は顧客に選ばれる住宅建設業者としての地位を向上させることができると信じています。これらのコアプランの建築にかかるコストと時間を削減することで、住宅購入者のニーズに応える、より現実的な住宅を提供するという目標を達成することができます。
次に、当社の土地軽量化戦略について説明します。第2四半期も引き続き、戦略的土地および土地バンクのパートナーと効果的に協力し、当社に代わって土地を購入し、住宅建設機械にジャストインタイムで住宅用地を供給しました。第2四半期に当社が取得した17億ドル、約1万6,000戸の住宅用地の約90%は、これらのさまざまな土地構造から購入した完成済みの住宅用地でした。
これにより、第2四半期には、当社が所有する住宅用地の供給がさらに進み、住宅用地の供給期間は1.7年から1.2年に短縮され、住宅用地の管理率は70%から79%に増加しました。これらの業務戦略の実行における改善により、サイクルタイムが短縮され、所有地が減少した結果、キャッシュフローが増加し、在庫回転率も改善されました。在庫回転率は昨年の1.3から1.6へと23%増加しました。
第2四半期は、スチュアートと私が検討した各戦略の継続的な進展と実行が示されました。私たちは、マーケティングと販売戦略から生産戦略、そして土地戦略へと重点的に取り組みました。私たちは、これらの戦略の改善と相互連携に重点的に取り組み、一貫性と改善をさらに推進しています。これらの戦略を洗練させることは、変化が絶えず起こることを意味します。また、実行に重点を置き、努力を惜しまない姿勢も一貫しています。確かに変化は困難を伴うものですが、当社の従業員はこれらの戦略に積極的に取り組み、困難を乗り越え、さらに高いレベルで実行しています。また、この取り組みに尽力している従業員にも感謝したいと思います。
それでは、ダイアンにバトンタッチしたいと思います。
ダイアン・ベセット
ジョン、ありがとうございます。皆さん、おはようございます。スチュアートとジョンが、当社の住宅建設事業の業績について詳しく説明してくれました。そこで、私は金融サービス事業の業績について少し時間を割き、貸借対照表のハイライトを要約し、Tier 3 の予測値をお伝えしたいと思います。
それでは、まず金融サービス部門についてですが、第2四半期の金融サービス部門の営業利益は1億4,600万ドルでした。好調な収益は、主に住宅建設量の増加と高い契約率に牽引されたものです。
さらに、より効率的な事業運営方法を見つけ続けるために、テクノロジーを積極的に取り入れるよう常に呼びかけています。当社の金融サービスチームは、住宅購入者一人ひとりに素晴らしい顧客体験を提供することに全力で取り組んでおり、その目標を最もよく達成するために、住宅建設チームと真のパートナーシップを築いています。そのパートナーシップは、彼らの堅調な業績に明確に反映されています。
それでは、貸借対照表についてですが、今四半期も、住宅需要に応えるため、住宅生産と市場価格を維持し、在庫を現金化するという決意を固く持ち続けました。その結果、現金残高は36億ドル、22億ドルの回転信用枠の借入金残高はゼロとなり、流動性は総額58億ドルとなりました。バランスシートの効率化と資本投資の削減に引き続き注力した結果、土地保有の削減という目標に向けて、再び大きな進展を遂げることができました。
四半期末時点で、ジョンが述べたように、所有年数は前年の1.7年から1.2年に改善し、ホームサイト管理率は前年の70%から79%に増加しました。これは、当社の歴史上、最も低い所有年数と最も高い管理率です。四半期末時点で、当社は91,000のホームサイトを所有し、340,000のホームサイトを管理しており、合計で431,000のホームサイトを所有しています。
このポートフォリオは、資本効率の高い方法で市場シェアを獲得し続けるための強力な競争力を当社にもたらすものと信じています。今四半期、土地購入に17億ドルを費やしました。しかし、その約90%は完成した住宅用地で、間もなく垂直構造の建設が開始されます。これは、資本集約度が低いジャストインタイム方式で土地を購入するという当社の生産モデルと一致しています。当四半期中に販売された住宅の約60%は、完成した土地を購入した第三者の住宅構造によるものでした。土地所有を減らし、完成した土地を購入する体制を継続していくことで、当社の収益はキャッシュフローにより近づくと考えられます。そして、長期的には、株主への資本還元をそのキャッシュフローにより近づけることが目標となります。
最後に、当社の在庫回転率は1.6倍となり、昨年の1.7倍から上昇しました。また、在庫回転率は31.4%となり、昨年から110ベーシスポイント上昇しました。当四半期中、生産に重点を置いた結果、約21,400棟の住宅生産を開始し、モデルハウスを除く約40,000棟の住宅在庫で四半期を終えました。この在庫数には、完成在庫をうまく管理した結果、未販売のまま完成した約1,100戸が含まれており、これは1つのコミュニティにつき1戸未満です。また、負債の返済期限の分布を見ると、2024年4月満期の4.5%シニアノート4億5,400万ドルを返済し、2027年11月満期のシニアノート1億ドルを平均価格98.6ドルで公開市場で買い戻しました。
次回の債務返済期限は2025年5月までありません。当社は、シニアノートの返済と堅調な収益創出により引き続き恩恵を受けており、住宅建設債務の合計キャップ率は四半期末時点で7.7%と過去最低となり、前年の13.3%から大幅に改善しました。株主への利益還元を増やすという当社の公約に沿って、発行済み株式 6 億 300 万株のうち 380 万株を買い戻しました。
さらに、今四半期の配当総額は1億3,900万ドルでした。最後に、貸借対照表について少し補足します。株主資本は270億ドル近くまで増加し、1株当たりの帳簿価格は97.88ドルまで上昇しました。
要約すると、当社のバランスシートの健全性、高い流動性、低いレバレッジは、2024年以降も、当社に大きな自信と財務的柔軟性を与えてくれます。 それでは、この簡単な概要を説明した後、第3四半期について、いくつかのガイダンスとなる見通しをお伝えしたいと思います。第3四半期の新規受注は、生産ペースに合わせて住宅の販売を継続する中で、20,500～21,000戸の範囲になる見通しです。第3四半期の引渡戸数も、在庫を効率的に現金化することに重点を置いて生産を行うため、20,500～21,000戸の範囲になるものと予想しています。第3四半期のこれらの住宅の平均販売価格は42万ドルから42万5000ドルの範囲になる見通しです。また、粗利益率は約23%、販売費および一般管理費は7.3%から7.5%の範囲になる見通しですが、いずれも市場状況により多少のプラスまたはマイナスが生じることが予想されます。
住宅建設合弁事業、土地販売、その他のカテゴリーを合計すると、約2,000万ドルの利益を見込んでいます。第3四半期の金融サービス部門の利益は、住宅ローン事業の予想される商品構成に基づいて、1億3,500万ドルから1億4,000万ドルの範囲になると予想しています。多世帯住宅事業については約2,000万ドルの損失を見込んでいますが、この予想には、スチュアートが説明したように、具体的な時期がまだ不確かな多世帯住宅取引の影響は含まれていません。次に、レナー・その他については、このカテゴリーで約2,500万ドルの損失を見込んでいます。この予測には、公開テクノロジー投資に対する潜在的な時価評価調整は含まれていません。時価評価調整額は、四半期末の株価によって決定されるためです。
第3四半期の一般管理費は、総収益の約1.8%となる見込みです。また、慈善財団への寄付は、1戸あたり1,000ドルを基準とします。税率は約24.25%となる見込みで、加重平均株式数は約2億7,100万株となる見込みです。これらの予測を総合すると、当四半期の 1 株当たり利益（EPS）は 3.50～3.65 ドル程度となる見通しです。通期については、すでに述べたように、引き続き 80,000 戸の住宅供給に注力し、前年比 10%増を達成することを目指しています。また、粗利益率については、昨年度の粗利益率と同水準を維持する予定です。キャッシュフロー創出についても、引き続き自信を持っています。そのため、2024年に向けて、総資本配分は少なくとも25億ドルを目標としています。
第2四半期までに、17億ドルがすでに自社株買いと負債削減に充てられました。そのため、残額は下半期の自社株買い増しに充当されます。
それでは、司会者にバトンタッチします。
質疑応答
オペレーター
ありがとうございます。それでは、本日の電話会議の質問応答セッションを開始いたします。 [オペレーターからの指示] 最初の質問は、エバーコアISI の スティーブン・キム からです。どうぞ、続けてください。
スティーブン・キム
皆さん、ありがとうございます。今四半期の業績には、色とりどりの確かな成果が表れており、とても嬉しく思います。まず、皆さんが構想している土地資産構造についてお聞きしたいと思います。特にスピンについては、後日さらに詳しい情報が提供されるとおっしゃっていましたね。しかし、土地資産は60億～80億ドル程度になるだろうとおっしゃっていました。これは、以前皆さんが想定していた額よりも多いのではないでしょうか。負債はなく、フレッド・ロスマンがチームを率いるとおっしゃっていたと思います。 そこで、いくつか質問させていただきたいのですが、以前考えていたものに対して、現在どのような追加の土地資産が含まれているのか、興味があります。 スピンには負債がないとおっしゃいましたが、これは単独ベースで負債なしで運営されるということでしょうか？ もしそうであれば、その事業体に資金を投入する予定でしょうか？最後に、この新会社はレナーの現在の従業員によって運営されるのでしょうか、それとも主に業界外の人材によって運営されるのでしょうか？
スチュアート・ミラー
つまり、1つの質問の中にたくさんの質問が含まれているということですね、スティーブ。 私たちはあなたを見ています。 先ほど申し上げたように、私たちが話せることはかなり限られています。 明確にするために申し上げておきますが、これは負債なしでスピンオフされます。私たちは土地資産を保有しており、スピンオフ企業の考え方や構造を練り上げていく中で、先程申し上げたように、40億ドルの数字を提示する（仮説上の）人物像を立ち上げてきました。考えを練り上げていく中で、私たちが保有する資産をより多く含めるようになりました。それ以上の詳細を述べることは、この場では適切ではありません。私がフレッドについて述べたのは、彼が SEC に提出する書類の作成を主導してきたということです。スピンオフ資産の人口については、それ以上のことはお話しできません。それは、将来的に議論する予定です。私たちが強調したいのは、私たちが打ち出しているプログラムの実行に専念する専任チームがいるということです。今後報告する中で、さらに詳しい情報をお伝えする予定です。
スティーブン・キム
わかりました。それでは、もう少し詳しい情報が出てくるまで待つことにしましょう。それで結構です。
スチュアート・ミラー
その通りです。
スティーブン・キム
2つ目の質問は、粗利益率についてです。第4四半期の粗利益率が25%程度になるのではないかという見方について、皆さんが言及されているように、私は人々が抱いている疑問について言及したいと思います。第4四半期の粗利益率が上昇するという確信の根拠についてお話しいただけますか？特に、皆さんが、生産スケジュールが安定していることで、粗利益率の季節変動に影響を与える可能性があるとおっしゃっていることは知っています。質問を少し変えてみます。仮に市場状況が1年間安定していた場合、四半期ごとの季節変動はどの程度になると思われますか？第4四半期は、市場状況が安定していれば、一般的に最も利益率が高くなるということでしょうか？また、四半期ごとの利益率について、もう少し詳しくご説明いただけますか？
スチュアート・ミラー
まず最初に申し上げておきたいのは、当社はより安定した収益モデルへの移行を明確にしており、それによって、これまで歴史的に季節性が見られた利益率の変動の一部がなくなるということです。しかし、その一部は依然として残ります。その一部は、1年の異なる季節における市場状況とともに、増減する傾向があります。当社は、第4四半期の利益率が大幅に高くなることを理解しています。その一部は季節性によるものです。その一部は、コアプランの構築と建設コストの削減という取り組みの方向性によるものです。私たちは、生産量を増やしながら、一貫してやや不安定な市場に対応し続けてきました。
私たちは、取引先の信頼だけでなく、生産に信頼を置けるという理解に基づく協力も得ています。そして、その協力を得て、より効率的なプログラムを構築することができました。 一定の金利削減効果が現れるまでには時間がかかります。私たちは、その削減効果とそれがどのように実現されるかを把握しています。そして、先ほど申し上げたように、その一部は利益率に組み込まれ、当社の受注残高に組み込まれています。もちろん、市場には浮き沈みがあり、その要因の一部は金利、一部は消費者心理によるものです。今年残りの期間、棚卸と価格設定がどのように解決されるかを見極める必要があり、それはまだわかりません。市場の状況を見ながら、一緒に考えていきましょう。
ダイアン、何か付け加えることはありますか？
ダイアン・ベセット
はい、もうひとつ、ご存知のように、経費、つまりフィールド経費があります。それ自体は、一般的に、例えば昨年を振り返ると、第3四半期から第4四半期にかけて、フィールド経費だけで約40ベーシスポイントの利益がありました。つまり、第3四半期から第4四半期にかけて、フィールド経費だけで40～50ベーシスポイントの利益があったということです。
スティーブン・キム
わかりました。参考になります。確認したいのですが、もしフィールド経費のような季節的要因が、第4四半期の利益に与える影響はごくわずかだということでしょうか。そして、第4四半期の粗利益率の改善は、これまで築き上げてきたスケールメリットによるものが多いということでしょうか。これは、第4四半期に特に顕著な現象というよりも、持続的なものであるように聞こえますね？ つまり、規模を拡大するにつれ、利益率が全般的に改善されているという考え方になると思います。そして、これは第4四半期の粗利益率上昇の要因として受け止めるべきメッセージでしょうか？
スチュアート・ミラー
それは良い収穫だと思います。そして、これは多くの点で構造的であり、将来にわたって持続すると思います。私たちがこれまで行ってきたことの多くは、私が述べたように、市場の状況がかなり変動したことによって抑えられてきました。この最後の四半期を通して金利が上昇し、その影響が試されました。
しかしその一方で、コスト削減と、第一に現場での生産体制の再構築、第二に、市場や個々の市場を超えて繰り返し利用できる主力製品とより整合性の高い製品ラインへの再設計により、今後何年も続く耐久性のある効率性が実現しています。 ですから、はい、これは今後も私たちに付きまとうと思います。
スティーブン・キム
完璧です。皆さん、本当にありがとうございます。ご協力に感謝しています。
スチュアート・ミラー
もちろんです。
オペレーター
次に、BTIGのカール・ライヒャルトのラインにおつなぎします。どうぞ、続けてください。
カール・ライヒャルトです。
ありがとうございます。皆さん、おはようございます。私の質問に答えていただきありがとうございます。ジョン、あなたは価格決定力に対するインセンティブを高める必要性について、市場間の差別化について言及しましたね。第2四半期におけるそれらの市場について、あるいは第2四半期におけるそれらの市場について少しお話いただけますか？それから特に、中古住宅の在庫数が多いフロリダについて興味があります。賃貸市場から販売用住宅やセカンドハウスに戻る空き容量の兆候もあります。それらの都市圏についても、もう少し具体的に話していただけますか？ありがとうございます。
ジョン・ジャッフェ
もちろん、フロリダ州のほとんどの市場で力強さが続いていることが分かりました。特に、フロリダ州南東部から東海岸にかけての地域です。当社のペースでは、前年比で非常に力強い成長が見られ、市場の他の需要層が存在していることを示しています。今年は、南西フロリダで季節性の回復がより顕著になったと言えるでしょう。つまり、彼女はその市場を強化しましたが、間違いなくその現象が見られました。カロライナ州、アトランタ、そして中大西洋岸地域にかけての地域では、確かな力強さを感じました。
そしてテキサスでは、再び基礎となる需要に支えられたマッチアップ生産が、そのペースを維持できる能力を見ました。そして、西部の強さは、デンバーやソルトレイクシティの山岳地帯の一部で見られ、カリフォルニアでは、手頃な価格とエンパイアが主導し、ベイエリアで進行中の供給需要とバランスのもとで、本当に活気づいていました。
カール・ライヒャルト
ありがとうございます、ジョン。それから、もう少し広い質問をさせてください。レナー社や他のいくつかの企業は、数年前まで、土地投機型のビジネスモデルから、より垂直統合型のメーカー、小売業者、より積極的な価格設定のビルダーへと移行してきました。
スチュアートさん、消費者は市場、特に季節的なものにおいて値引きを期待するようになっていると思いますか？他の高額小売業でも見られるように。また、価格設定や基本価格の変更がこのビジネスでは少し問題になっているため、質問させていただきました。住宅は単なる消費財ではなく投資でもあるため、価格の安定性はある程度価値があるからです。では、消費者の考え方が変化した場合、彼らがいつ購入するかについて、長期的に見て消費者がどう反応するか、あるいはどう反応する可能性があるかについてお話しいただけますか？
スチュアート・ミラー
供給不足があります。しかしその一方で、消費者は必要に迫られて、購入できる価格帯の住宅や、必要な住宅ストックにアクセスできるインセンティブや割引を探しています。現時点から割引について長期的な結論を導くことはできないと思います。また、構造的かつ慢性的な供給不足を抱えているという点で、より広範な小売業界とは大きく異なると思います。
手頃な価格という課題がそれほど重要でなくなる時期がいずれ訪れるでしょう。その時期には、供給不足がさらに大きな問題となるでしょう。そして、需要が供給を上回り、値引きが通常レベルに戻るのも早いと思います。ですから、今日の現状から将来の市場の展開を予測して結論を導き出そうとするのは、あまりにも性急すぎると思います。
カール・ライヒャルト
ご意見に感謝します。ありがとう、スチュアート。皆さん、ありがとう。
スチュアート・ミラー
もちろんです。
オペレーター
ありがとうございます。次に、ゴールドマン・サックスのスーザン・マクラリさんの順番です。どうぞ、どうぞ。
スーザン・マクラリです。
ありがとうございます。皆さん、おはようございます。私はキャッシュフローと資本配分について少しお話したいと思います。スチュアート、あなたは以前、純利益とフリーキャッシュフローを近づける必要があるとおっしゃっていましたね。あなたが現在実施している多くの取り組みと、そこでの進捗状況について考えてみると、その目標達成まであとどのくらいだとお考えですか？また、そこに到達するためにまだ存在すると思われる障害は何でしょうか？
スチュアート・ミラー
ダイアンに少しお聞きしたいことがあります。どうぞ。
ダイアン・ベセット
私が補足します。四半期ごとに、目標に近づき、時にはそれを上回る結果が出ています。例えば今四半期のその分野では、9億5000万ドルという数字になりました。また、自社株買いと債務返済を合わせた資本配分額は、11億ドルとそれを上回りました。つまり、実際には少しずつ資金が流れているのです。時には少し足りなくなり、時には少し余ることもあります。しかし、重要なのは、私たちがメーカーとしての役割に引き続き重点的に取り組み、フローがさらに顕著になり、ジャストインタイム方式で仕入れを行う中で、この2つの要素がこれまで以上に一貫性を持って整うようになるということです。
スーザン・マクラリ
わかりました。参考になります。さらに先のビジネスについて考えてみると、先ほど申し上げたように、現在取り組んでいる施策について、最終的にバランスシート上で保有しても問題ないキャッシュ残高の水準はどの程度になると思いますか？ ビジネスを維持するためにどの程度の資金が必要でしょうか？ また、その水準を上回る資金が入ってきた場合の配分についてはどうお考えでしょうか？
スチュアート・ミラー
それは妥当な質問です。良い質問だと思います。そのことについて正確にどのように考えるかを予測することは、まだ難しいと思います。いくつかの再構成を経てきた中で、驚いたと言いたいところですが、驚いたというのはあまりにも攻撃的な表現です。
四半期ごとのキャッシュフローが年間を通じてどのように推移するかについては、良い面でも悪い面でも、その答えは、当社が持つ製造オペレーションの機械を流れるレンガやレンガのようなキャッシュの収支に直接関係してくるでしょう。 現金の出入りの流れをリアルタイムで把握し、専門知識を深める余地は残されていると思います。だからこそ、私たちは現金をもっと積極的に使うことに少し頑固な姿勢で臨んでいます。特にスピンオフ会社を設立するにあたっては、こうした計算や構造改革が複雑になるからです。ダイアン、何か付け加えることはありますか？
ダイアン・ベセット
はい、私が申し上げた統計データについて補足すると、今四半期の配送状況を見ると、60% の配送が「完成品」として購入された住宅向けでした。そして、この比率がさらに高まるにつれ、より一貫性があり、予測可能で、目に見えるキャッシュフローが得られるようになると思います。そして、その段階に到達した時点で、そのバランスについて本当に話し合いを始めることができると思います。なぜなら、その一貫性と可視性が今、より注目されるようになったからです。
スーザン・マクラリ
はい、わかりました。ご意見ありがとうございました。感謝しています。これからも頑張ってください。
スチュアート・ミラー
スーザン、もうひとつだけ言わせてください。もうひとつ要素があり、それは成長のための適切な資本です。つまり、これは方程式のもうひとつの要素です。私たちは成長志向を維持し、将来に向けた体制を構築しています。つまり、これは「どのくらいの現金を保持するか」という問いに対するもうひとつの変数です。最後に一言。
スーザン・マクラリ
わかりました。いいえ、それは理にかなっています。はい。いいえ、それは理にかなっています、スチュアート。ありがとうございます。
オペレーター
ありがとうございます。次に、ゼルマン＆アソシエイツのアラン・ラトナー氏にお繋ぎします。どうぞ、続けてください。
アラン・ラトナーです。
皆さん、こんにちは。素晴らしい四半期決算でしたね。ジャストインタイムへの転換に向けた裏方としての努力に、心から祝福を申し上げます。今後、四半期ごと、そして年ごとに、それがすべて実現していくのを見るのが楽しみですね。スチュアート、最初の質問です。先四半期、貴社は、全体的な品質、貴社のコミュニティの潜在的な購入者に見られる消費者の信用力の低下について少し言及していました。それは、クレジットカードの負債額が多く、信用スコアが低いことかもしれません。
当時、この問題について最初に言及したのはあなた方だったと思いますが、それ以来、住宅建設業者やその他の業界からも同様の逸話をいくつか耳にしました。そこで、最初の質問ですが、現在の消費者についてどのような状況をお聞きになっていますか？ 警戒すべき兆候や問題が発生しているのでしょうか？それとも、それ以来、状況は安定しているのでしょうか？
スチュアート・ミラー
はい、ありがとうございます、アラン。おっしゃる通りです。前回の四半期報告で詳しく説明しました。当時、それを公表することが重要だと感じました。それ以来、より詳細な報告がなされるようになりました。ですから、かなり周知されていると思いますが、当社の顧客の一部の消費者債務には増加傾向が見られます。債務が急増し、支出が減少したわけではありません。状況としては、大きくマイナス方向に変化したわけではありません。
しかし、インフレ率や生活費を考えると、消費者がストレスを感じていることは間違いありません。顧客が来店するにつれ、与信上の課題が少しずつ見えてきましたが、これは前四半期の状況と一致しています。もちろん、金利の動きはより敏感なものとなります。金利がやや落ち着きを見せ始めた今、それが現在の消費者の心理にどのような影響を与えるのか注目です。私たちは、市場の状況に応じて対応していきたいと考えています。
アラン・ラトナー
素晴らしいですね。その最新情報には感謝していますし、少なくとも加速していない、あるいは悪化していないという報告は心強いです。次に、販売費および一般管理費と企業経費について少しお話したいと思います。この分野は、おそらくガイダンスよりも少し悪い結果だったモデル上の分野だと思います。
一般的に、1年前よりも上昇傾向にあると思います。その要因となり得るものはたくさんあると思います。明らかに、仲介手数料などは需要の動向に影響されるでしょう。しかし、SpinCoやApartmentsなど、水面下で多くのことが進行中であることは知っています。販売費および一般管理費について、第3四半期以降の見通しや、プラス面とマイナス面を詳しく説明していただけると幸いです。
スチュアート・ミラー
はい。販売費および一般管理費については、おそらく十分な時間を割いていなかったと思います。コメントを書きながら、そのことを考えていました。販売費および一般管理費は、これまでのように厳密に計画されているわけではありません。これは、現在非常に多くの業務に取り組んでいるため、実際の業務運営方法を再調整しているからです。過去数年間、時間配送システムの調整に有利となるよう、約200億ドルの土地をオフバランスシートのようなプログラムに移行した事実について考えてみてください。そして、その配送システムの開発自体がプラットフォーム全体の再編であり、SG&Aを通じていくつかのコストの増減をもたらします。
特に、現在、その関連で子会社設立プログラムに着手しており、当社が所有する他の土地の大部分の一部をスピンオフし、このスピンオフ会社を設立するということを意味します。そのため、SG&Aの収支の一部が、通常とは異なる追加費用によって通常とは異なる流れになることが予想されます。ダイアン、もう少し詳しく説明してもらえますか？
ダイアン・ベセット
はい、その通りです。 1年間の期間と当社が管理する土地の割合に関して、当社のバランスシートの驚くべき進歩と変化をご覧になったと思います。 そのため、より大きな基盤を達成するために、これらの取引により多くの費用が発生しました。
ですから、これはスチュアートが言及したことと一致すると思います。また、追加で申し上げると、これは誰もが経験していることだと思いますが、保険コストが上昇しています。ですから、保険契約や免責金額などを考慮すると、その影響が少しあります。また、仲介業者を介さない案件の獲得に非常に重点を置いています。そのため、市場の状況によっては、デジタルマーケティングや広告費に少し多めの予算を割く必要があります。 これらがすべて組み合わさったのです。 ひとつだけ注意しておきたいのは、増加分はブローカーへの支出の増加とは関係がないということです。 私たちは、それを低い水準に抑えることに重点を置いてきました。 そのため、その相殺策として、おそらくデジタルへの支出を少し多めにして、ブローカーを介さない取引を生み出しているのかもしれません。
スチュアート・ミラー
はい。付け加えると、私は、実際にコストを細分化して分類することはできないと思います。少し混乱した状況です。建設コストから販売費および一般管理費に至るまで、当社の事業運営のあらゆる部分における基礎的な運営状況を見ると、当社はますます効率的になっています。そして、次の四半期を迎えるにあたり、その中にはいくらか不透明な部分もあるでしょう。しかし、それを乗り越えることで、私たちは資本投入、資本配置、資本配分において、長期的に会社の利益につながる、より優れた効率モデルを構築できると考えています。
ダイアン・ベセット
そうですね。私が思うに、生産を維持することによる運用上の利益について考えると、潮の満ち引きのようなものです。オフバランスシート取引のレベルを維持し、これまで通りのキャッシュフローとリターンを生み出すという点でも同様です。また、それらのコストの管理もより効率的になるでしょう。
アラン・ラトナー
わかりました。詳細までご説明いただき、ありがとうございます。それでは、皆さん、ありがとうございました。
スチュアート・ミラー
もちろんです。
オペレーター
次に、J.P.モルガン社のマイケル・レホート氏の電話回線に接続します。どうぞ、お続けください。
マイケル・レホートです。
こんにちは。私の質問に答えていただきありがとうございます。多くの分野をカバーし、詳細をすべて理解できたことに感謝しています。第4四半期の粗利益率についてもう少し明確にしていただけるとありがたいのですが。また、ダイアン、先ほど40～50bpsのオペレーションレバレッジについてコメントいただきありがとうございました。正しく理解できているかどうか確認させていただきたいのですが。先ほど、スチュアートは、バックログと、今後行う予定、市場状況、その他の要因を一部考慮して決定したと仰いましたね。
バックログと市場状況についてですが、25%という粗利益率について、それが実際にバックログの一部として今日見られているのか、少し気になっています。なぜなら、そのバックログの一部は、来期には23%の粗利益率で納品されるからです。25%のうち、バックログに基づく部分はどれくらいでしょうか。また、先月、レートが下がったため、現在、インセンティブが以前より少し少なくなっている可能性もあります。現在の受注状況についても疑問に思っています。もし、それが今日の利益率の向上にも一因となっているのであれば、ミックスも一因となっているかどうか分かりませんが、第4四半期の改善要因について、もう少し詳しく知りたいと思っています。
スチュアート・ミラー
おはようございます、マイク。ご質問ありがとうございます。これは不完全な計算です。製造コスト削減による利益は常に不完全です。そのため、詳細を述べるのは少し複雑です。その一部と利益率の高いものは第3四半期に、一部は第4四半期に、そして一部は来年に計上されます。これらの数字が具体的にどの時期に計上されるかはわかりません。
そのため、これ以上の詳しい情報は提供できません。ただ、方向性としては、利益の一部は、住宅の販売価格によって左右されます。また、その住宅建設に要するコストによっても左右されます。市場に変動がある中で、私たちは販売数量に重点を置いてきたため、製品ラインや主力製品だけでなく、取引パートナーと取り組むコスト構造についても見直すことができました。
そして、収益とコストの両面でその影響が出ており、今後の展開を見守っていきたいと思います。このような状況の中、私たちは現在の市場状況に合わせて、住宅の販売を継続しています。ですから、これらの情報をまとめるのは少し難しいのですが、これらは私たちがガイダンスを提供し、今後の見通しについてできる限りお伝えしようとしている中で、まとまりつつある情報です。
もちろん、バックログとなっている部分については、その構成要素は理解していますが、第3四半期、第4四半期、そして第1四半期にどの住宅が売却されるかはわかりません。また、今後数か月間にわたって販売する住宅については、これまでのような不安定な市場状況の中で、市場の動向を見守る必要があります。参考になるかどうかは分かりませんが、もう少し具体的な形で説明できればと思います。
ダイアン・ベセット
最初に言及された内容についてですが、インセンティブについて言及されたと思います。第2四半期のほとんどの金利が継続的に上昇していることを考えると、第3四半期の決算に影響を与えるのは当然です。ある程度の安定が見られれば、水晶玉で未来を予知できるわけではありませんが、金利が上昇する代わりに安定が見られれば、利益率の向上にもつながります。第3四半期に見られたことは、もちろん第4四半期にも実現しました。
マイケル・レホート
そうですね。いえいえ、ありがとうございます、ダイアン。2つ目の質問ですが、私は月ごとの傾向に焦点を当てたいと思っています。先ほど、四半期の初期には、より高いレートを処理していたこと、おそらくインセンティブをより多く使用していたことをほのめかしましたね。感覚をつかみたいと思ったのですが、明らかに最近ではレートが少し下がっています。四半期を通じて、売上高に対するインセンティブの割合にどのような影響があったか、また、四半期の早い段階で高水準に達していた可能性があるかどうかについて、可能な範囲で感覚をつかみたいと思いました。例えば、2、3か月前の高水準の水準と比較して、現在の市場における価格設定力とインセンティブの水準を測ろうとする場合、金利が30、40ベーシスポイント高かった場合、といった具合でしょうか？
スチュアート・ミラー
では、私から説明し、ダイアンが補足説明します。ただし、冒頭で申し上げたように、四半期が始まった時点では金利は6.75%程度でした。四半期が進むにつれ、金利は7.3%程度まで上昇しました。金利が突然逆方向に転じたのは、四半期の終わりが近づいた頃でした。
そのため、当四半期には反映されず、当四半期の業績にもまったく影響を与えませんでした。そこでわかったのは、現在の市場状況は金利の動きに非常に敏感だということです。金利の上昇と、その金利を相殺するためにより高いインセンティブが必要になるという、非常に直接的な関係があります。金利が7.3%前後の水準に上昇し、その水準での金利上昇に伴うインセンティブが高くなったため、少し難しくなりました。金利が上昇傾向にある限り、この傾向は続くと予想されます。金利が下降傾向にある場合は、インセンティブが多少高くなります。インセンティブの一部が外れるようです。それが今後も維持され、一貫したパターンとなるかどうかを見守る必要があります。
また、金利が25ベーシスポイント下がると、ある分野にいくらインセンティブ費用が投じられるか、といったことは、日々の評価によって多少変動します。
ダイアン、何かありますか？
ダイアン・ベセット
はい、その通りです。ご質問にお答えすると、3月、4月、5月に提供されたインセンティブを調べました。毎月、インセンティブの割合は増加しており、これはスチュアートの意見と一致しています。金利の方向性を正確に反映しています。金利が落ち着いているため、5月に確認されたレベルも落ち着くことを期待しています。
マイケル・レホート
ありがとうございます。
スチュアート・ミラー
わかりました。マイク、ありがとうございます。それでは、もう1つ質問を受け付けますので、どうぞ。
オペレーター
最後の質問は、シーポート・リサーチ・パートナーズのケネス・ゼナー氏にお願いします。どうぞ、どうぞ。
ケネス・ゼナーです
皆さん、こんにちは。おそらく1つの質問が、私たちがやっているフラットな数学に対して粗利益率のボトムラインになるのであれば、粗利益率に関する多くのコメントを避けることができると思います。しかし、私は固定利回りのコストとは別の粗利益率の季節性に焦点を当てたいと思います。なぜなら、それはモデル化するのが比較的簡単だからです。
1Qのインセンティブは10.4で、Qの開示内容は素晴らしいと思います。2Qは18～19年の5～6レベルに対してどうだったのでしょうか。私が質問しているのは、フローが均一な場合、御社のモデルが明らかにコスト削減に役立つ一方で、季節によるインセンティブのばらつきが生じる可能性があるからです。これはマクロ経済や金利とは別の問題だと思います。というのも、家を建てる場合、上半期は販売需要が少ないため、冬に氷を売るようなもので、下半期とは逆の現象が起こると思います。これは過去の傾向に基づく御社の考え方だと思います。もしよろしければ、その点についてお話しいただけますか？少なくとも、それが「均等なフロー」の議論に欠けている部分だと思います。それが私の最初の質問です。
ダイアン・ベセット
ケンさん、配送に関するインセンティブについて具体的に尋ねていらっしゃいましたね。そのことについてお尋ねなのですか？
ケネス・ゼナー
はい、そうです。
ダイアン・ベセット
Q1 は 3.9%、Q2 は 9.4% でした。もちろん、季節要因もあるかもしれませんが、これまで申し上げてきたように、私は、金利環境とのより直接的な相関関係、より直接的な相関関係があると考えています。おそらく、あなたが言及しているのは、より広範なベースでのことだと思います。つまり、将来的なベースでの粗利益率は、私たちがこれまで述べてきたような業務上の観点からの変化により整合的であるべきだということです。
つまり、利益率に見られる効率性とコスト削減の持続可能性と耐久性は、季節変動が多少混ざりながらも四半期ごとに維持されるべきであり、さらに土壌を均すことに熟練度を高めていくことで、非常に強固で持続可能な粗利益率を実現できるはずです。おそらく、環境に応じて利益率が変動することがあるかもしれませんが、ご覧いただいている内容には耐久性と持続性があります。
ケネス・ゼナー
いいですね。2つ目の質問ですが、スチュアート、これはもう少しあなたに関する質問です。つまり、あなたが方向性を定めているコア事業である住宅建設のROIを比較するというものです。タイミングは不確定要素に左右される部分が大きいですよね？ そこについては深く掘り下げる必要はありません。しかし、総資産ベースの3分の1から40%を占める、これほど多くの資産を保有するという選択について、ROIが30%から10%台前半のROAに低下することについて、どのように考えていますか？また、土地は住宅建設の収益性を向上させることは分かっていますが、本当に多世帯住宅のようなものが必要なのでしょうか？技術も、あなたの意見では、住宅建設のコア事業の一部ですか？私は、あなたがこれらの他の資産についてどのように哲学的に考えているのかを知りたいのです。タイミングの問題については言及できませんが、ROIとROAを統合することは最大の障害です。そして、私は、これらの他の部分が長期的な経営哲学において本当に必要かどうかを知りたいのです。まだ私には明確ではないからです。ありがとうございました。
スチュアート・ミラー
繰り返しになりますが、私たちは、最高の住宅建設業者になることに専念し、健全な住宅市場構築の一翼を担っています。現在行っている集合住宅プログラムは、当社のコア事業である住宅建設事業と密接に関連しています。 私たちは基本的にすでに同じ製品を作っていますが、コア事業以外の製品は分譲市場向けです。賃貸市場向けの住宅建設は、すでに手がけている事業と関連性があるため、事業部レベルで対応できます。そして、サードパーティのプラットフォームに構築します。
そのため、ROIやROA、その他の計算において、全体的な影響はそれほど大きくないと考えています。テクノロジーに関しては、テクノロジーは全体のごく一部です。しかし、当社のビジネスを構築する上で、非常に重要な要素です。当社のビジネスのあらゆる要素は、テクノロジーや実際の業務方法を中心に、修正、再設計、再考されています。
これまで何度も話題にしてきた当社の機械、デジタルマーケティングからダイナミックプライシングまで、その機械がすべてを変えました。そして、この数年間取り組んできた技術投資と取り組みによって、それが実現したのです。当社に絶え間なく流れる技術、想像力、イノベーションによって、当社は常にモダンで関連性のある存在であり続け、より良い会社へと成長していきます。
そのため、今後もテクノロジープログラムに積極的に取り組んでいきます。しかし、これまで当社が取り組んできたような資産集約型の投資の多くは、会社から切り離され、当社の事業と直接関連のあるものに集中していく予定です。その事業とは、手頃な価格の住宅を建設し、全米で存在する供給不足を補うことです。
ダイアン・ベセット
はい、ケネス、ROIだけでなくROEにも大きな影響を与えるのは明らかです。ですから、私たちはそこに非常に重点を置いています。割合については、当社のコアビジネスと隣接したビジネスなので、それがどれほど重要なのかはわかりません。しかし、電話会議でスチュアートは、第三者資本を利用して非常に資本効率の高い方法で事業を行っていると述べていました。したがって、最前線の資産を収益化しているという事実にもかかわらず、非常に資本効率の高い方法で資金を調達している補完的な事業だと感じています。また、スチュアートが述べたように、私たちは常に他の資産についても検討しています。この会社には非常に大きな注目が集まっており、今後も改善されていくと思います。
ケネス・ゼナー
ありがとうございました。
スチュアート・ミラー
ケン、そして本日ご参加いただいた皆さま、ありがとうございました。今後も引き続き、当社の進捗状況に関する最新情報をお届けしてまいります。前進を続け、最高の企業へと成長していく当社の今後の展開にご期待ください。ご参加いただき、ありがとうございました。また次回お会いしましょう。
オペレーター
本日のカンファレンスは以上です。ご参加いただきありがとうございました。接続を解除していただいて結構です。どうぞ、残りの一日をお楽しみください。
お読みいただきありがとうございました!
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