空室対策をする上で欠かせない"見るべき指標"とは？
こんにちは！空室対策アドバイザーの石原です！
地方に物件をお持ちの大家さん、特に競争が激しいエリアや交通機関より離れたエリアにある物件では空室対策に大変苦労されていることと思います。
入居者を早く決めるために、管理会社へ広告費を上乗せしたり家賃を下げたり、フリーレントを付けてみたり…と様々な対策を検討しますよね。
でもどんな対策が効果的なのか、どこを改善すると反響がよくなるのか分からない！とお悩みではないでしょうか。
今回は空室対策をする上で最初に把握しておくべき"指標"をご紹介します。
各指標の数字を把握することで全体像が見え、どの段階でつまづいているのかが見えるようになります。
ぜひ参考にしてみて下さい！
閲覧率×内見率×成約率 の3つの指標を把握する
いきなり結論ですが、タイトルの通り"閲覧率"、"内見率"、"成約率"の3つの指標を追うことで全体像が把握できるようになります。
なぜこの3つが指標なのか？
空室対策のゴールは入居が決定すること、つまり"成約"です。
入居希望者がお部屋探しをし始める入り口から成約までの流れを追うことで指標が見えてきます。
お部屋探しの入り口は不動産会社の物件紹介とネット検索が主なルートですが、近年ではネット検索が主流となってきています。
SUUMO（(株)リクルート）と首都圏の賃貸管理会社23社+αで構成される「21C住環境研究会」が3年に一度行なっている"首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査"によると新規契約者の半数以上が「来店前にネットで見た物件」を契約しているというデータが出ています。
首都圏の傾向ではありますが、スマホ社会の昨今です。
地方も今後は同様の傾向が強くなっていくと見てよいと思います。
つまり、サイト検索を入り口としたルートをメインに考えることとなります。
入居希望者が物件を選び成約に至るルートには次の過程を辿ります。
物件情報をサイトで物件"検索"
気になる物件の詳細ページを"閲覧"
魅力を感じた物件を"問合せ"
いくつか候補を絞り"内見"
住みたい物件があれば"申込"
審査が通って"成約"
成約に至るまでのそれぞれの過程で入居希望者が都度物件を選び、ふるいにかけていることが見えてきます。
それぞれの過程において"入居希望者に選ばれやすい物件になっているか？"を紐解いていくことで、課題と対策が見えてきます。
どの過程の数値も把握できるに越したことはないのですが、ここではもっとシンプルに"閲覧率"、"内見率"、"成約率"の3つに絞っています。
閲覧率がネックの場合は、そもそも検索条件の設定に問題がある可能性が高いです。
内見率にがネックの場合は、主にサイトの写真情報や入居条件の設定に問題があります。
内見されているのに成約しない場合は、物件自体に敬遠される要素が潜んでいる可能性が高くなります。
このように各指標のどこに課題があるかで改善するべき内容が大きく変わるため、上記の3つを把握することが重要になります。
3つの指標を改善することで掛け算式に改善できる
各指標で改善するべき対策が変わるだけではなく、効率的に問題を解消することができるようになります。
たとえば、閲覧率を2倍に改善できると、入居希望者の母数がそれだけ増えるので以降の過程である"内見"や"成約"に至る可能性もそれぞれ2倍になります。
極端な例ですが、3つの指標を2倍改善できたとすると次のように
閲覧率（2倍）×内見率（2倍）×成約率（2倍）
→ 8倍の改善効果
合計8倍も可能性が上がることとなります。
このように、入居希望者が成約に至る導線を指標として捉えているので効率的な改善が可能になります。
指標はわかったけど、どうやって確認するの？
指標がわかっても"それって確認できるの？""どうやって確認するの？"と疑問に思いますよね。
結論としては"一部のサイトを通して確認は可能"です。
数々のお部屋探しサイトがありますが、中でもSUUMOは入居希望者の反響数を細かく出しているサイトです。
ただ、業者しか見ることができないため一般の大家さんは管理会社に確認するしかありません。
サイトが出している情報は次の数値です。
一覧PV数 … エリア、家賃などの条件を入力して検索した時に表示される一覧表示にヒットした数（検索ヒット数）
詳細PV数 … 物件情報の詳細ページへのアクセス数
反響数 … 物件に対して起こしたアクション数（問合せ、内見予約など）
上記の数値と内見数・成約数を管理会社に確認することで指標を算出できるようになります。
閲覧率 → 詳細PV数／一覧PV数
内見率 → 内見数／詳細PV数
成約率 → 成約数／内見数
上記数値を出していただけない管理会社には変更を検討した方が良いです。
数値で把握することが課題の見える化、対策の再現性を見つけていく上でとっても重要な要素です！
その数字を開示できない管理会社と今後一緒にお付き合いしていくことは、これからの厳しい状況を切り抜けなければいけない大家さんにとってリスクになると考えるからです。
ぜひ定期的な確認を行なって空室対策にお役立てください！
おわりに
以上、今回は空室対策をする上で最初に見るべき"指標"についてのご紹介でした！
いかがでしたでしょうか。
数字とか計算とか面倒だ！と思われるかもしれませんが、本日お伝えした指標は特に重要な考え方ですので、ここだけでも気合で乗り越えていきましょう！
今後も空室対策のお役に立てる情報や、考え方・想いなどをお伝えしていきます。
最後までお読みいただきありがとうございました！
良ければ"スキ"を押していただけると幸いです。
ではまたお会いしましょう！
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