指値論（初級編というか基礎の基礎ｗ）

本日は大昔に狼セミナーで話した不動産ネタをダイジェストでお送りします。


不動産を買う時に売値として出ている価格は売り主希望価格。

「その額で買います」と言えば買えるパターンがほとんどですが買う側からしたら「もっと安く買えないものか？」と考えるのも当然です。

そこで大抵の人は「指値」というワザを駆使して少しでも不動産を安く買おうと試みます。

ただこの指値、、
一体どのくらいまでやっていいのか不安になってる人も多いのではないでしょうか？

例えば、
売値5000万の木造アパート。

恐らくは仲介さんが媒介を取るために売り主さんに目一杯の高値査定で値付けされ、売り主さんは「ま、4000万も実入りがあれば御の字」なんて価格設定されているのに「うーん、、ここは思い切って500万円の指値でチャレンジ！」なんて買付入れてみたら二つ返事でＯＫが出ちゃいます。（おいおい、、4000万で売れたら御の字だったのに500万も高く売れちゃったよｗｗ）

逆に売主さん側で「5000万以下では絶対売らない」と設定された5000万の値付けに500万の指値をすれば「そんな指値には応じない」と蹴られてしまいます。

この指値のさじ加減を知っている可能性があるのは売り主さんと繋がってる仲介さん（元付けさん）なのですが客付け業者さん経由で買付入れると売主さん側の元付側の気持ちが聞こえてこないことが多く、結局「指値入れて買ったけどホントに安かったのか？」となるケースがほとんどじゃないかと思います。

だからと言って物件資料をくれた客付け仲介さんをすっ飛ばして元付仲介さんにコンタクトを取っては信用問題に発展します。（最悪、めでたく買えたとしても「情報出したのうちなので手数料いただきます」なんて請求が飛んでくるかもしれません）

こんな想いを張り巡らせている人も多いかと思いますが、最近「自分が買える買値」や「いろいろ収支計算したらここまでの価格でしか買えない」と言う指値をされる方がとても増えてます。

そりゃ1000件の物件くらいで一つくらいはこの作戦がハマるかもしれませんがそもそも売主さんは買主さんの都合を聞いてくれる可能性は結構低いです。（「オマエが買えるか買えないかだけに興味があるんだよ」ってレベルくらいに見られているんじゃないかと思います）

かと言えば、ある時は満額で瞬間蒸発する物件もありますから「もーーー！！！一体どうやって指値すりゃ買えるのよ！！！」って気分にもなってしまいます。

と言うことで、
指値するうえでまず最初に見て欲しいのは
「その物件に競合はいるのか？」と「いるとしたら誰が競合なのか？」です。

これは売り出された物件を見ればわかるのですが、とりあえず今日は以下のことを説明します。
①融資が付きやすい物件か否か？
②満額で買い取ったとして転売先が存在しそうか？
③売り出されてからどの程度経過しているか？
④どんなルートで情報が流れてきたか？

では順番に説明します。

①融資が付きやすい物件か否か？
融資が付きやすい（自分でもすぐに融資が付けられる）なんて場合、他にも買える人がたくさんいることになることが多いです。

そうなれば欲しいライバルも多いわけですからスピード感と確実に買えることを優先する仲介さんはこの条件を満たす人に売ろうとします。
但し、注意して欲しいのは一番高い人ではなく仲介手数料が両手で入ってくる人が優先になることが多いってこと。

また買える人がたくさんいるわけですから極端な指値をしたところで相手にされる確率は極端に減ってしまうのでこういうケースではほぼ指値は通用しないと思った方が確実に買えます。

②満額で買い取ったとして転売先が存在しそうか？
不動産は一般の買主さん以外ににプロの転売屋さんも同じ土俵に存在することが多いです。

そんなプロの業者さんが「これは満額で買って転売してもいける」と思う物件に自己都合な指値を入れたところで相手にされません。

またこの手の業者さんは融資特約での契約をしないことが多く、買い付けが出されちゃうとほぼ契約に一直線。

ということでこの手の物件でも指値はほぼ通用しません。

③売り出されてからどの程度経過しているか？
ネットで物件掲載時期がわかる場合、売り出されてからどのくらい経過しているかわかると思います。

その期間が長い場合、この値段では誰も寄り付かなかったか売買条件などで揉めて成約に至ってないという可能性が高く、こういうケースではわりと指値が通る場合があります。

但し、このケースで注意したいのは売り主さんがまったく値下げに応じてくれないってケース。

気長に待ってれば売れるかもと思ってたり売り出してる期間にも家賃収入が入って来てる場合、「高く売れるなら売ってもいい」なんて待ち構えている売り主さんもいるので注意が必要です。

④どんなルートで情報が流れてきたか？
③のケースでは長時間の売り出し時期を書きましたが「あれ？この物件安いんじゃない？」って思った時にぜひこの「情報ルート確認」をお願いしたいです。

基本的に不動産屋さんと言うのはまず最初に「自力で買主を探す」から始まり見つからない時に限って他社に客付けを依頼することが多いです。

それでもいきなりレインズにドンと載せる業者もいればとりあえず知り合いの業者にちょっとずつ出して買主を探してもらうなどいろいろなパターンもあります。

また不動産ポータルサイトに載ってる時点で「レインズ掲載された物件を客付け業者が広告承諾を取って載せている」なんて場合が多く、この時点で物件は出涸らし状態になってます。

但し、これも一部例外があって
１）広告掲載してる業者さんが専任媒介や元付（要するにエンドのお客さんに直接売るべく自力で広告を出してる場合
２）レインズに載った瞬間に無断でポータルサイトに掲載する場合
３）ポータルサイトの業者さんがメールなどで売り込んできたけどまだポータルサイトに掲載されていない場合
なんて時は鮮度の良い物件情報である可能性もありますので注意が必要です。

と、いろいろ書いてみましたがこの①～④の条件を当てはめて該当するものと該当しないもので分けて指値が出来そうな物件を考えると、こうなります。

①融資が付きにくい物件
②転売業者が手を出しにくい物件
③情報鮮度が高く未公開の状態で飛んできた物件

すべてが同時に合致するパターンは少ないのでこの①～③が一つでも該当する物件があれば要チェックってやるだけであの辛い辛い無駄な物件探しの時間も短縮できると思います。

まずはお試しください。

反響が良ければ中級編に進みますｗ