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ドレッセタワー武蔵小杉訪問ブログ

おかぴ

ひとつ先を住まう。

キャプチャ

【総評】

・中古ではなく新築マンションがいい

・東急武蔵小杉駅を日常使いする

・抜け感がありかつ角部屋南向きバルコニーがいい

・内装仕様が豪華で住む上での満足度を高めたい

→以上の方にお勧めのマンションとなります！

【物件概要】
所在地　：神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目1番1（地番）
立　地　：東急東横線武蔵小杉駅徒歩3分
　　　　　JR横須賀線武蔵小杉駅徒歩８分
用途地域：商業地域
敷地面積：2,002.73㎡
建築面積：966.58㎡
構　　造：鉄筋コンクリート造 地上23階建
総戸数　：160戸(非分譲住戸4戸含む) 
間取り　：1LDK～3LDK
駐車場　：機械式駐車場62台、平置き1台
駐輪場　：320台（店舗用34台）　　　
竣工予定：2024年5月
引渡予定：2024年6月
売　　主：東急㈱、伊藤忠都市開発㈱
施　　工：㈱長谷工コーポレーション

武蔵小杉周辺では2020年6月に竣工済である、コスギサードアヴェニュー以来の新築タワーマンションとなります。
後発プロジェクトとしては三菱地所レジデンス＆大成建設での総戸数約1500戸ツインタワマンの建設計画があります。
こちらは2026年以降竣工予定となっており、武蔵小杉周辺で新築タワマンを検討している方にとっては4年以上待つこととなり現実的な選択肢ではないでしょう。
つまり、武蔵小杉周辺で新築タワーマンションが欲しい方は当該物件しか選択肢はありません。
迷うぐらいなら購入申し込みをすべき良いマンションですよ、具体的に説明致します。

【立地】
国道409号沿いに位置しており、東急武蔵小杉駅徒歩3分の立地です。
駅徒歩3分は一般的には優れた立地と言えるのですが、武蔵小杉界隈では駅直結のエクラスタワー武蔵小杉やパークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワー、東急武蔵小杉とＪＲ横須賀線武蔵小杉の両駅が徒歩3分以内であるパークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー、ステーションフォレストタワーなどがあります。
従って、こと武蔵小杉界隈に限ればドレッセタワー武蔵小杉の立地は抜群に優れている、とまでは言えません。
特にＪＲ横須賀線武蔵小杉駅は徒歩8分であり、こちらの駅を日常使いしている方には少し駅距離を感じる立地となります。

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※ミッドスカイタワーとステーションフォレストタワー。どちらも両駅3分以内、強い…！

また、国道409号は片側一車線で車通りや人通りが多く、それでいて道幅が狭いために実際に歩くと少し危ないなと感じる人もいると思います。
都市計画道路となっており道路の拡張予定はあるものの、令和3年3月末時点で用地取得進捗率69％となっており、拡張にはまだまだ時間が掛かる見通しです。

【間取り】
3LDKは68.30㎡（Hタイプ）～84.49㎡（Gタイプ）の広さであり、何と全て角住戸かつ10ｍ以上のワイドスパンとなっております。
これは良いですね～。
また、居住フロアは4階からとなっており、1階と2階は店舗、3階は駐輪場や電気室などがあります。
４～23階の居住フロアは全て同じ間取りとなっており、スーペリアやプレミアムフロアなどはありませんでした。

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※Gタイプ3LDK84.49㎡

当該マンションで最も広い南向き角部屋となります。
武蔵小杉駅周辺はタワーマンションが数多く建設されているが故に、かなりの頻度で眺望はタワマンビューとなります。
いくらタワマンが好きでも3日3晩バルコニーから他のタワマンを見続けたい人はいませんからね…
その点、Gタイプは高さ制限15～20mの用途地域が広がっており抜け感のある眺望が期待できます。
但し、すぐ近くに高さ13階建てのナイスグランソレイユ武蔵小杉がありますので、予算の許す方は14階以上の間取りを購入することをお勧めします。
また特筆すべきは天井高であり何と2650mm…！
これは素晴らしいです！
昨今のマンション価格高騰下、猫も杓子もコストカットに勤しんだマンションが多い中、この天井高は見事と言えるでしょう。
否が応でも柱が目につきますがご愛敬と思って下さい。
ただ、がっつり下がり天井2070mmの嵐であり、せっかくの天井高2650mmの良さを打ち消してしまってます。
モデルルームはGタイプとなっておりますので、購入検討者の方は天井高2650mmと下がり天井2070mmのコントラストを是非チェックしましょう。
ご自身が気にらななければ特に問題ない項目と言えます。
（マンクラは隔て板と天井高にうるさい…）

【管理費・修繕積立金】
お勧めの新築タワマンですがこのデメリットに触れない訳にはいきません…。

・Aタイプ42.09㎡　管理費19,900円/月　修繕積立金6,600円/月

・Cタイプ54.47㎡　管理費25,800円/月　修繕積立金8,500円/月

・Gタイプ84.49㎡　管理費40,100円/月　修繕積立金13,200円/月

・Hタイプ68.30㎡　管理費32,400円/月　修繕積立金10,700円/月

おおよそ管理費474円/㎡、修繕積立金156円/㎡で合計は630円/㎡。
このランニングコストは購入検討者にとって大きな足枷となるでしょうね。
まだ新築で修繕積立金が引き上げられていない（タワーマンションを維持していくには156円/㎡の修繕積立金では足りません。必ずどこかで引き上げられます）のに、現時点で武蔵小杉タワマン第3位の高ランニングコストとなっております。

1位　エクラスタワー武蔵小杉　管理費290円/㎡　修繕積立金527円/㎡

2位　プラウドタワー武蔵小杉　管理費302円/㎡ 修繕積立金391円/㎡

3位　ドレッセタワー武蔵小杉　管理費474円/㎡　修繕積立金156円/㎡

※令和3年12月時点での管理費・修繕積立金

比べてみると、特に管理費の項目で当該マンションの割高さが目立っております。総戸数160戸とタワマンにしては小ぶりなのに、1～2階に商業施設が入る影響でしょうか。
このランニングコストはちと厳しいですね…。

まだあるんです。（えっ）
何と12年に1回、修繕積立基金（一時金）が必要となります。
その額約9,360円/㎡。
Gタイプですと総額790,900円が12年に1回必要となります。
このランニングコストの高さに加えて修繕積立基金（一時金）とは。
あれ、これ、どこかで見たな…

※おぉ、ドレッセタワー新綱島、そなたもか。

【内装・仕様】
先ずは『免震構造』
東日本大震災以降に建設されたマンションでよく採用されていましたが喉元過ぎれば何とやら、最近また耐震ｏｒ制震構造の新築マンションが多い風に見受けられます。
こちらもコストカットの影響でしょうか。
（一般的に耐震＜制震＜免震の順にコスト高となります）
当該マンションは安心の免震構造となっており、ブリヂストン社製免震ゴムを採用。免震ゴムが地震の揺れを低減し、地震時に食器が落ちた、棚が倒れたなどの事象をある程度抑えることができます。
個人的にタワマンには是非欲しい仕様ですね、地震怖い。

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※安心の免震構造

また、浸水対策にも取り組んでいます。
電気室が3階にあるのもその理由で、他にはマンションの出入口に止水版を設ける。雨水貯留槽を設置し、仮に満水した場合には緊急遮断弁で雨水流入を防ぐなどの様々な浸水対策をしております。

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※浸水対策に力を入れている

専有部の仕様についてもご説明致します。
ディスポーザー付き、キッチンカウンタートップはフィオレストーン、グローエ社製の浄水器一体型水栓、食洗器標準整備は勿論のこと、カップボードは何と標準装備です。
もう一度言います、標・準・装・備！
えっ、キッチンカウンターはフィオレストーンなのにカップボードはどうなるのですかって？
こちらも勿論、フィオレストーン採用です。
フィ・オ・レ・ス・トーン！
更にはガラストップコンロDELICIAを標準装備。
おいおい、ちょっと待ってほしい、こちとら掃除の手間を考えてIHコンロがいいんだと宣うワガママなそこの貴殿、なんと『無償』オプションでIHコンロへ交換も可能です。

浴室はクレイドルの魔法びん浴槽。無論、浴室乾燥機付です。
また、洗面台は天板御影石を採用、ヘルスメータースペースもあり。
トイレはタンクレス型、近未来的なスティックリモコンとなっております。手洗いカウンター（1LDK Aタイプの間取りを除く）も御座います。
リビングは天井高2650mm、玄関はタイル貼りの床を標準仕様、TES温水式床暖房となっております

なんだこの豪華な内装仕様…！
マンション建設ってコスト高じゃないの、そんな心配を吹き飛ばす素晴らしい内装仕様にMR訪問時も興奮が納まりませんでした。
ぴちゅんぴちゅん。
でもこんなに仕様を豪華にしてお値段お高いんでしょと心配してい皆様へ、肝心要の価格情報について説明致します。

【価格】

・Aタイプ 1LDK 42.09㎡
　5～6階 5200万台(407万/坪）
　16～18階 5800万台(454万/坪）

・Bタイプ ３LDK 76.98㎡
　5～6階 8,200万台(351万/坪）
　18～19階 9,900万台(424万/坪）

・Cタイプ 2LDK 54.50㎡
　5～6階 6,100万台(369万/坪）
　18～19階 7,100万台(429万/坪）

・Dタイプ 3LDK 74.74㎡
　9～10階 9,300万台(410万/坪）
　19～20階 10,200万台(450万/坪）

・Eタイプ 2LDK 56.24㎡
　6～8階 6,700万台(393万/坪）
　16～17階 7,500万台(440万/坪）

・Fタイプ 2LDK 55.20㎡
　6～8階 6,700万台(400万/坪）
　16～17階 7,500万台(448万/坪）

・Gタイプ 3LDK 84.49㎡
　5～6階 11,100万台(433万/坪）
　19～21階 12,500万台(488万/坪）

・Hタイプ 3LDK 68.30㎡
　5～6階 8,200万台(396万/坪）
　12～14階 8,900万台(430万/坪）

思った程、お高くないです！

南東・南西角部屋と条件の良いGタイプ84.49㎡に価格が盛られている感がありますが、Cタイプ54.47㎡は坪単価369万からとなっております。
勿論、Cタイプの価格が安いのには理由があって、併設するタワーパーキングとドン被りとなり眺望はほぼ望めません。
18階以上になるとタワーパーキングを超えてくるのですが、Cタイプであっても坪単価430万以上の価格となりお得感は薄れてしまいます。
単に価格の安さに釣られてCタイプを選択するのではなく、こうした事情に裏打ちされた価格であることをよく検討すべきです。
（それを踏まえてもCタイプの価格は安い風に思いますね…）
もし僕が10年後にドレッセタワー武蔵小杉を購入するなら以下の価格かなと思います。

Gタイプ 3LDK 84.49㎡ 19階12,500万台(新築価格）→9,500万（築10年時）

※あくまで今の相場を前提かつ、10年後に僕が欲しい価格なので将来価値の予想ではありません。

【終わりに】
特に管理費・修繕積立金のランニングコスト高のデメリットはありますが、それを承知の上であれば内装仕様の豪華さや、南東・南西角部屋で抜け感のある眺望など住む上での満足度が高いお勧めのマンションです。
仮に資産性の項目を最重要視するのであれば、どうしても立地に優れる他の中古タワーマンションを検討する必要があると思います。
しかし住宅購入とは資産性『だけ』を最重要視するものでもなく、新築に住めるという喜びや、住む上での満足度も重要視しなければならないと僕は思います。
皆様の住宅購入の参考になれば幸いです。

以　上

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