【独身30代の中古マンション購入＆リノベ⑤】キミにきめた！
タイトルでネタバレになるが、今回の記事で物件決定まで事が進む。飛ばすよ！しっかりつかまりな！（颯爽とバイクを走らせようとするもヌーの大群にひかれる）
【物件をどこで探すか】
ホームズなどの一般的な不動産サイトで検索をかけた。売り手は、一刻も早く買い手を見つけるために、すぐに一般向けサイトにも載せる。不動産業者同士で共有するデータベース（REINS）と掲載の時間差はあまりなく、よく聞く「サイトには出てない未公開の物件」というのは、私が求めるような中古マンションに限ってはほとんどなさそう。超人気エリアで、買い手が殺到するようなレア物件についてはその限りではない。
なお、私は物件探しを担当者さんにほぼ任せっきりにしてしまった。最初の1〜2週間で担当者さんがいくつも候補を挙げてくれたのに対し、私が見つけたのは2〜3程度。しかも私が挙げた物件は借地権付きマンションだったり、耐震性に不安のある物件だったりと、結局候補から外れる物件ばかりであった。選球眼のなさよ。餅は餅屋。聖闘士は星矢である。
REINS（Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間の情報ネットワークで、ほぼすべての不動産会社が利用しています。売却物件がREINSに登録されると、全国の不動産会社がその情報にアクセスすることができるので、広く買い手を探すことができます。
定期借地権とは借地期間に定めがある借地権のことです。普通借地権と違い、借地期間満了時には土地を更地にして地主に返還することが原則です。定期借地権には一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類ありますが、マンションの場合は「一般定期借地権」が主に利用されています。
【検索条件は自分の条件より少し広く】
仮にヒマワリの種3〜3.5粒分の価格の物件を候補としていたら、2.5〜4粒くらいは広げてみるようアドバイスされた。内装がボロボロで安くなっていたらむしろ儲け物だし（どちみちリノベをするので）、予算を僅かに超えていても、価格交渉の余地があるうえ、リノベ費用を圧縮するという選択肢もあるためだ。
【駅まで徒歩15分表記は18分と思え】
表記はあくまで表記である。15分と書いてあったのに、歩いてみたら20分弱かかった場合があった。逆に12分で着いた場合もあり、こればっかりは自分で歩いてみるしかない。道に勾配があるかどうかも重要である。
【リノベで変えられない部分こそ大事】
物件探し・内見で重点的に見たポイントは次の通りだった。
①眺望・日当たり
②最寄り駅までの道のり、街の雰囲気
③共用部の手入れが行き届いているか
④ゴミ出しに過度な制限はないか
⑤他にどんな人が住んでいるか
⑥耐震構造に不安な部分はないか
⑦これまでの修繕履歴／これからの修繕計画は適切か。修繕金はちゃんと積み立てられているか／滞納している世帯はないか
⑧管理人はどれくらいの頻度で出勤するか／戸数は少なすぎないか／管理費・修繕積立費は安すぎ／高すぎないか
①②③については内見で担当者さんと確認。④⑤については、居住の方がまだいらっしゃる場合については直接確認し、そうでない場合は建物内を歩いてみて見当をつけた。
⑥については、たとえばピロティ構造があると耐震性に不安が出てくる。担当者さんにチェックしてもらった。
⑦についても担当者さんに資料を取り寄せていただいた。が、正直、素人目にはよくわからないので、これまた担当者さんの専門的視点で説明いただいた。
⑧については物件資料に書いてあるので事前にチェックできる。管理人が日勤でない物件は避けることにした。戸数が少なすぎると何が起きるかというと、将来の修繕費の負担が大きくなってしまう恐れがある。管理費・修繕積立費は安すぎても高すぎても良くない。適正相場は2〜3万円とのこと。
アパートやマンションなどの集合住宅が一戸建てと大きく違うのは、廊下やエントランスなど住人なら誰もが使用できる「共用部分」があることです。
一戸建てでは日常的な庭の掃除から壊れた屋外設備の修繕、隣人とのトラブル対応に至るまで、すべて住人自らが行わなければいけません。その点、集合住宅では共用部分の維持管理は管理人に任せることになります。
月々の管理費・修繕積立金は、合わせて2～3万円程度が平均的な金額です。つまりマンションを買うとローンの支払い以外に、月2～3万円のランニングコストが掛かるのですね。
私が内見に至った物件は5つ。週末を使って計2回で行った。
そして2回目の内見で私は決断した。「ここにします」。
物件の概要は次のとおり（少し数字をぼかしている）
広さ：70平米弱（ひろ〜い）
方角：南西向き（あったか〜い）
築年数：40年程度（ふわく〜）
突然のIKKO（どんだけ〜）
①⚪︎（低層階なので空の抜け感はないが、日当たりの抜群さがそれらを上回った）
②◎
③◎
④⚪︎（表記上は時間制限があるものの実質は24時間）
⑤◎
⑥◎
⑦◎
⑧◎
決め手は、居住中のご夫婦が数十年もの間、穏やかに静かに暮らしていたという直接の言葉を聞けたことだった。内装はどちみち全部取り払うので、汚くても構わなかったのだが、丁寧に、愛着を持って住まれていた印象だったのも大きい。
また、ファーストインプレッションもやはり大事で、他の物件は①〜⑧のいずれかに△があったのも除外の理由ではあるが、まず部屋に入った時に「何か違うな」となったのが大きい。それに対して、今回決めた物件は、入ってすぐに「あ、いいかも」となったのだった。
というわけで、高熱を出してからわずか2ヶ月で物件決定に至ったmagicanaである。
ここまではトントン拍子。次に待ち受けるは住宅ローン審査、そして…。
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