テナント開業が良いの？土地から開業が良いの？〜その１〜

2005年に開業した時は、自宅まで含めた３階の物件を一棟貸しで借りたテナント開業でした。ところが入居当初から雨漏りで悩まされ、大変でした。
約11年、家主と最後は裁判までいったのですが、それだけで長文になるので、それは別の機会で。

2016年、近くに土地が空いていたので、思い切って土地から開業しました。
そう、僕はテナント開業、土地から開業と２回経験しています。そんな経験から参考になる事があるかも？と思い書き留めてみます。

今回、一番最初に考えなきゃいけないのは、
どこで開業したいのか？
開業場所で大きく違うからです。

都会の開業なら、土地から開業はなかなか厳しいでしょう。
例えば、建坪30坪の歯科医院を作りたいと思い、駐車場も欲しいと思うなら50坪以上の土地が必要でしょう。坪単価が200万だとしたら、
土地だけで１億です！

ここで問題になるのが、最初開業する時は、通常は個人事業主になります。
そうすると土地の購入は個人扱いになるので経費計上が出来ません。個人で購入する事になります。個人の借入金で１億借りたとすると、返済する際、医院の売り上げから、全ての経費や税金を引いた後の税引き後利益から支払う事になります。

土地は担保に出来るからと甘い誘惑にのると、上の箱物が１億かかったら、合計２億の借金。そして、個人事業主だと医院の経費に出来るのは、利息だけなので、月にどんだけ支払うのかと考えると恐ろしい数字が出てきます。
つまり現実的ではないです。

都会ではテナント開業が多い理由がそこにあります。書いていくと、長文になってきたので、今回はココまで。続きは近々書いていきますね。

写真：生月島の世界遺産、中江ノ島です。