⑮臨床検査技師がFP3級に合格するまでの話（第15話）
今週唯一の平日休みなので，
今日も勉強していきたいと思います．
学科⑤ 不動産
不動産の登記と評価
◎不動産登記記録
【表題部】表示（物理的状況）に関する事項を記載
土地・建物の所在，地番，地目，地積，家屋番号，床面積など
【権利部】権利に関する事項を記載
甲区：所有権に関する事項
乙区：所有権以外の権利に関する事項（抵当権・借地権など）
☞不動産登記には公信力がない（登記記録を信用して取引を行い，その内容に齟齬があっても保護されない）
☞仮登記：本登記の順位が保全される．第三者に対抗することはできない．
☞床面積：壁の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法面積）で算出．
◎不動産価格と鑑定評価
【公示価格】
1月1日基準/国土交通省/土地1㎡あたりの価格/価格水準100%
【相続税評価額（路線価）】
1月1日基準/国税庁/相続税・贈与税基準/価格水準80%
【固定資産税評価額】
3年ごとの評価替え/市町村/固定資産税・不動産取得税基準/価格水準70%
◎鑑定評価の方法
【原価法】再調達価格に減価修正を加えて計算
【取引事例比較法】類似の取引を参考に計算
【収益還元法】家賃，売却価格など将来の純資産を基準に計算
◎不動産取引と媒介契約
【媒介契約の有効期間】
一般媒介契約：自由
専任媒介契約/専属専任媒介契約：3か月
【手付金】買主から売主へ支払われる（解約手付として）
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合，相手方が同業者でない場合，代金の20％を超える手付金を受領できない．
【契約不適合責任】
買主が契約不適合責任を売主に追及するためには，不適合を知った時から1年以内に通知する必要がある．
◎借地権と借家権
【借地権】土地を借りて使用する権利
☞借主は借地権登記がなくても，自分名義の建物を所有することで第三者に対抗できる．
●普通借地権：契約存続期間は30年間
●定期借地権：一定期間で契約が終了し，土地を返還する
【借家権】建物を借りて使用する権利
☞借主は貸主の同意を得て，建具，エアコンなどを取り付けることができる．その造作を時価で買い取るよう請求できる．（造作買取請求権）
☞貸主は正当な理由なしに借主からの契約更新を拒否できない．
不動産に関する法令
◎都市計画法・開発許可制度
【都市計画法】計画的な街づくりを行うための基本的な法律．
●市街化区域：すでに市街地を形成している地域，おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域
●市街化調整区域：自然環境保護のため，市街化を抑制すべき地域
【開発許可制度】
●市街化区域：1,000㎡以上の規模は都道府県知事の許可が必要
●市街化調整区域：規模に関わらず都道府県知事の許可が必要
◎用途制限・接道義務・2項道路
【用途制限】
☞都市計画法で分類された13種類の用途地域について，建築基準法で建築用途を制限している．
（参考）東京都都市整備局「用途地域による建築物の用途制限の概要」https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kanko/area_ree/youto_seigen.pdf
☞1つの敷地が2つ以上の用途地域にわたる場合，敷地の過半の属する用途地域の規定が適用される．
✘工業専用地域への建築不可：住宅・図書館・老人ホームなど
✘工業専用地域・工業地域への建築不可：幼稚園・小中学校・高校など
【接道義務】
建築物の敷地は，原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない．
【2項道路のセットバック】2項道路：幅員4m未満の道路
2項道路に接する敷地は，道路の中心線から2m後退した線をみなし境界線とする（セットバック）．セットバック部分は，容積率・建ぺい率の計算の際，敷地面積に算入されない．
◎建ぺい率
☞建ぺい率＝建築面積 / 敷地面積
☞指定建ぺい率の異なる地域にわたる場合，建ぺい率は加重平均で求める．
☞建ぺい率の緩和規定
防火地域内に耐火建築物（それと同等以上の延焼防止性能の建築物を建築した場合など，建ぺい率が緩和される．
（※容積率は緩和されない）
◎容積率
【容積率】
☞容積率＝延べ面積 / 敷地面積
不動産の税金・活用法
◎不動産の取得・保有にかかる税金
【不動産取得税】
土地・家屋の購入，新築，増改築，贈与で取得者にかかる税金．
※相続によるものにはかからない．
【登録免許税】
不動産登記を行う際にかかる税金．
※買主と売主に連帯納付義務があるが一般的には売買契約による買主負担．
●所有権保存登記：新築購入時など所有権を初めて登録する際の登記．
●所有権移転登記：不動産の売買，贈与，相続などで所有権が移転する際の登記．
●抵当権設定登記：ローンなどの抵当権を設定する際の登記．
【不動産取引に係る消費税】
●課税取引：建物の譲渡，建物（居住用除く）の貸付，貸付期間1カ月未満の居住用建物の貸付，仲介手数料
●非課税取引：土地の譲渡・貸付，貸付期間1カ月以上の居住用建物の貸付
◎固定資産税
毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている者に課される地方税．（不動産を取得した翌年度より課税される．）
課税標準（固定資産税評価額*）× 1.4%（条例等により変更可）
*固定資産税評価額：3年ごとの評価替え
☞固定資産税の課税標準の特例（住宅用地の場合，一定額を控除できる）
小規模住宅用地（1戸につき200㎡以下の部分）：課税標準 × 1/6
一般住宅用地（1戸につき200㎡超の部分）：課税標準 × 1/3
※新築住宅の税額軽減特例：2024年3月31日までに取得した新築住宅について，床面積が120㎡までの部分について，新築後3年間，税額が1/2に軽減される．
◎譲渡・賃貸にかかる税金
【借地権にかかる税金】
土地に借地権を設定して受け取った権利金は不動産所得となる．
ただし，土地の価額の1/2を超える場合には譲渡所得となる．
【特定居住用財産の買換えの特例】
☞所有期間10年超の居住用財産を買い換えた場合，譲渡益に対する税金を将来に繰り延べられる特例
●所有期間10年超，居住期間合計が10年以上
●譲渡資産の対価の額（売却額）が1億円以下
●居住の用に供する部分に床面積50㎡以上，敷地面積500㎡以下
【特定居住用財産の譲渡損失および繰越控除の特例】
☞住宅ローンが残った居住用財産を譲渡して，その価額でローン残債を返済しきれない場合，ローン残高から譲渡価額を控除した額を限度として譲渡損失を他の所得と損益通算できる．
●所有期間が譲渡の年の1月1日時点で5年超．
●その年に控除しきれない場合，翌年以降3年間繰越控除が可能．
【居住用財産の譲渡所得の特別控除】
☞居住用財産を譲渡した場合，最高3,000万円を控除できる．
●課税譲渡所得＝譲渡価額－3,000万円（特別控除）
●特別関係者(配偶者，父母，子，生計を一にする親族)への譲渡は適用外．
●住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡．
●所有期間は問わない．
●確定申告が必要．
●合計所得金額に関する要件はなし．（住宅ローン控除には所得制限あり）
【居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例】軽減税率の特例
☞譲渡した日の属する年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合，上記の3,000万円の特別控除適用後，軽減税率が適用される特例．
●特別控除後の金額のうち，6,000万円以下の部分に14.21%*の税率が適用
*所得税：10.21% 住民税：4％
●6,000万円超の部分には15.315%が適用され+600万円
【被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例】
☞被相続人の居住用財産（家屋または取壊し後の土地）を相続して譲渡した場合，最高3,000万円を控除できる．
●相続開始日から3年目の12月31日までの譲渡
●譲渡価額1億円以下
◎土地活用と不動産投資
【土地活用の事業方式】
☞等価交換方式
土地所有者が土地，デベロッパーが建設費等を拠出し，その比率に応じて土地・建物に係る権利を取得する方式．
☞建設協力金方式
土地所有者が建物を建設し，入居予定のテナントなどから預かった保証金や建設協力金を資金の全部または一部に充当する方式．
【不動産投資の採算性】
☞単純利回り（表面利回り）＝年間賃料収入 / 投資額 × 100
※グロス利回りともいう．
☞純利回り（実質利回り）＝（年間賃料収入－年間費用*）/ 投資額 × 100
*年間費用：手数料，税金などの費用
※NOI利回り，ネット利回り，実質利回り，キャップレートなどともいう．
☞内部収益率（IRR法）
純収益の現在価値の総和が投資額と等しくなる場合の割引率．
内部収益率大きければ投資価値が高いと判断される．
本日はここまで．
本日も懲りずにコメダ珈琲店でお世話になりました．
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@コメダ珈琲店
気がついたら，試験まで2週間ほどになりました．
受験される皆様，一緒に頑張りましょう！
次回，学科⑥ 相続 へ続く．
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