日本橋人形町エリアの築浅ブランドマンション早見表
日本橋人形町エリアの家探しをどう始めるか？
今回は、日本橋人形町エリアでファミリー用物件（70平3LDK以上）を探している方のうち、同エリアでマンション探しを始めたばかりの方をターゲットにした記事を書きます。
恐らくですが、マンション探しを始めた人が、最も初めに目をつけるのがブランドマンションだと思います。
というのも、マンション自体の立地・仕様・眺望などある程度知識がないとその良し悪しがわからない中で、更にそれらの要素が渾然一体となった価格の適正性となると、正直かなり長い期間同エリアの成約価格を定点観測していないとよくわかりません。
とはいえ、マンションを探し始めた人というのは、一度始めたらできるだけ早く理想とは言わないまでも、自分が買うに値するマンションに辿り着きたいと思っているはずです。
複数の不動産仲介や不動産査定サイトに登録して、一定期間成約価格を定点観測する、なんて悠長なことをしている暇はないです。
なぜかというと、その間に残酷にも価格が切り上がり、目をつけていたマンションが当初見ていた価格とは到底異なる高い価格で売り出され、早々に売れていくということを目の当たりにし、一定期間地蔵化する（私はしました泣、そして地蔵化を嘲笑うかのごとく相場は上がり続けます）ことになるからです。
今後はマイルドなインフレ（資産効果・人件費高・材料高の要因となる）が継続することを考えると、不動産価格が足元大幅に弱含む（例えば短期的に10%以上下がる）ことも考えづらいでしょう。
となると、どうするかというと、とりあえず築浅ブランドマンションを見てみる、ということは、rule of thumbとして決して悪くないマンション探しの始め方だと言えます。
というのも、築浅ブランドマンションであれば、マンションの外観デザインが著しくトレンドから遅れることもないし、設備もそう新築と変わらない、仕様もそう悪くないだろう（つまり平均以上だろう）という類推が働くからです。
そして、その類推は８割方当たっており、適正価格（これが難しいのですが、日本橋人形町エリアの適正価格を語ると紙面の幅がつきるので、違うトピックでエントリーします）で築浅ブランドマンションを狙えば、そう大きなミスはしないだろう（平均以上だろう）、とも言えます。
その上で、自分の与信を鑑みて、そのまま築浅ブランドマンションでgoするのか、ノンブランドで立地の良いマンション（日本橋人形町エリアには魅力的なノンブランドマンションは沢山あります、ブランドマンションだけが住むに値するマンションという考えは捨てたほうが当然選択肢は広がります）を探すのか、決めれば良いわけです。
では、日本橋人形町エリアのエリアナンバーワン物件は？
なるほど、ただ築浅ブランドマンションといっても、いろいろ種類がある中で、もう少し絞れないんですか？という疑問は当然に沸くかと思います。
例えば、都内マンションを見ていると、よく「エリアナンバーワン物件」というワードが出てきます。
何も考えず、エリアナンバーワン物件を掴んでおけば良いんじゃないですか？というお考えに至るのも何ら不思議ではありません。
エリアナンバーワン物件の厳密な定義は有識者に譲りますが、私の理解だと以下の通りです。
「そのエリアでこれを選んでおけば間違いないという物件。当該エリアに住む誰に聞いてもエリアナンバーワン物件の認識は共通しており、価格形成（価格維持）も当然他マンションとは異なる。」
しかし、日本橋人形町エリアというのは、結構広大なエリア（何せ駅間は狭いとはいえ、10駅近く存在します）で、これといったエリアナンバーワン物件が極めて特定しづらい環境にあります。
もちろん、エリアを更に細かく分ければ、ナンバーワンと言えるような物件はないことはないです。
例えば、本町だとPH時の鐘やPH本町でしょうし、小舟町であればPH三越前ザレジデンス、浜町であればクレヴィア浜町公園、といっても差し支えないでしょう。
しかしながら、上記マンションだと人形町駅からはどれも5分以上離れるため、人形町メインエリア（人形町、堀留町、富沢町、久松町、小網町、蛎殻町、水天宮）も含めた日本橋全域のナンバーワン物件と呼ぶのはさすがに無理があります。
ですので、日本橋人形町エリアは、一つのランドマークとなるマンションがどーんと存在していて、その一つが異様な存在感を醸して、特殊な価格形成をしているというマーケットではなく、ナンバーワンマンションだけ見ていればマンション探し一丁上がり、ということにはならない、という点が他地域とは異なると私は考えます。
更にツイストとなるのが、日本橋人形町エリアにおけるファミリー用物件は、そもそも出物が少ない、ということです。
特に70平米３LDK以上のファミリー物件の出物は著しく少ないです。
同エリアでは大規模と言ってもせいぜい100戸程度ですから、一つのマンションから年に数件出れば良い方で、年に1件もファミリー住戸が売りに出されないマンションも極めて一般的です。
ですので、たとえエリアナンバーワンがあったとしても、その条件の良い部屋が売りに出されるのを待っていたら、3年経っていました、その間に価格は３割上がりました、では、目先マンションを購入するにあたっての有意な戦略とは言えないわけです。
自分が欲しいと思える築浅ブランドマンションの特定（複数）
では築浅ブランドマンションから見ていくとして、どのように絞っていけばいいのかというと、日本橋人形町エリアを更に細かく区切った上で、それらの区域に存在する築浅ブランドマンションを全てリストアップし、価値を左右する主要な仕様（特に後からそう簡単には変えられない部分）を横比較できるようにした上で、自分が住んでも良いと思えるマンションを複数特定しておくこと、が必要になります。
そして、適正価格に照らして（適正価格をどう把握するか、は別記事に譲ります）、与信が十分に届くのであれば、そのマンションの出物が出た瞬間にgoしましょう。
与信が届かないのであれば立地は譲らずに、仕様と築年数を緩和させてノンブランドマンションを見に行きましょう。
ノンブランドの選び方まで語ると長大な記事になるので、別記事に譲るとして、今回の記事ではその築浅ブランドマンションの早見表を作ってみようと思います。
日本橋人形町エリアにおける築浅ブランドマンションとは？
例の如く、分析する対象物を特定する定義を初めに明確にします。
まず、築浅の定義ですが、探す時点から築10年以内を築浅と呼ぶこととします。
なぜ10年なのか、というと、設備の耐用年数なり標準使用年数が10年程度だからです。また多くのマンションの内見をしてきた感覚からも、10年を超えるとかなり綺麗に使っていたとしても使用感が出てきます。（逆にいうと、綺麗に使っていない場合築3年程度から使用感がでます）
更に外観デザインや内装も10年を超えると、いわゆる一昔前感は拭えません。
あえて築浅と指定するのは、そのまま入居でき、リノベなど面倒なことを考える手間がなく外観も含めて平均以上の物件をお手軽に掴めるから、というのがメリットです。
ですので、上記のようなメリットを経年劣化によるデメリットが上回る分水嶺が10年と思っていただくとご納得いただけるのでは無いかと思います。
ちなみに、日本橋人形町エリア全般に言えることですが、2010年代前半〜半ばにマンション建築ラッシュであった一方、2019年以降（2019年以降着工という意味です）は容積率緩和撤廃の影響もあり新築マンションが著しく減っているため、私がマンション探しをしていた2021年後半〜2022年半ばと今時点での10年経過したマンションを見比べても結構減っていますね。（例えば、パークホームズ大伝馬町、パークハウス蛎殻町レジデンス、グラウス日本橋小網町、ブリリア日本橋浜町などなどがこの2−3年の間に10年経過してしまいました、、その一方でこの2−3年で増えたマンションといえばパークホームズ時の鐘と本町くらいです）
次にブランドマンションとは何？ということです。
先に述べたように、ここ10年で人形町エリアに新築マンションを建設していない大京・東急（茅場町に1件あります）を除いたメジャー5（三井、三菱、住友、野村、東建）、更に高級物件御用達のモリモトを加えます。そして、これは特定のマンションなのですが、クレヴィア日本橋浜町は浜町エリアのナンバーワンなのでとりあえず10年経過するまでは追加しておきます。
（住友は先日Xでも呟いたとおりですが、日本橋人形町2丁目の物件をミリアという賃貸ブランドを運営するファンドに竣工後即売却したためなくなりました。残るは本町に新築分譲マンションを建設しており、2年後くらいには日本橋人形町エリアの築浅ブランドマンションに入ることが想定（こちらも即売却するとなると、日本橋人形町エリアの新築は当面予定なしの不毛地帯となります）されているので、今時点では住友ブランドのマンションは1件もありませんが、リストに入れておきます）
整理すると、日本橋人形町エリアの築浅ブランドマンションとは、以下となります。
（探している時点で）築10年以内＋メジャー5orモリモトorクレヴィア日本橋浜町（2026年まで）に当てはまるマンション
築浅ブランドマンションの分類軸の整理
分類は後からほぼ変えられない以下仕様の有無をベースに分類していきます。
最初に築浅ブランドマンションを見るのは、立地も仕様もエリアの平均以上である、という前提のもとに、まずのその平均以上のマンションを見ていく中で、自分のこだわりポイントやこだわりエリアはどこにあるのか、効率的に確かめることです。
今回選んだ分類軸以外の細かな仕様（アルコープや廊下大理石、浴室タイル、ミストサウナなど）は、まずはエリアと自分の好みを今回作る早見表で大掴みで絞った後の話ですので、一旦忘れます。
①内廊下
個人的には外でも内でも気にならないのですが、日本橋人形町エリアはノンブランドでも内廊下が多く、後から替えが効かないため分類軸の一つとしました
②水回り（キッチン＋洗面）天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
こちらも天然石であろうと人工大理石であろうと使い勝手に違いはないのですが、日本橋人形町エリアに住まう方は折角の分譲マンションだから、ということで、天然石（クォーツ、フィオレ）を志向する傾向が強くノンブランドマンションでも築浅であれば同グレードの天板を入れているマンションが大宗であることから、分類軸の一つに選定します。もちろん、キッチン・洗面そのものは取り替え可能なので、変えられない仕様ではありません。
ただ、天然石グレードのキッチン・洗面を導入するとなると3桁万円は余裕でかかることと、リノベも大掛かりになります。私の感覚ですが、一般的には、人台だったら取っ替えればいいよね、という判断を行うことは現実的ではないため変えられない仕様に準ずると看做します。
③ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
ファミリー向け住戸を探しているわけですから、その設定がないマンションを見ても仕方がありません。
④ディスポーザー
以前も述べたように私自身は賃貸→分譲というパスをたどっており、ディスポーザー自体はなくても何の問題もありません。ただ、築浅ブランドマンションをリストアップして分類する際は、ディスポーザー有無を分類軸の一つとして入れるのが妥当と考えいれさせていただきます。
なぜディスポーザーが分類軸の一つとして妥当かというと、日本橋人形町エリアを検討している方は、近隣（中央区内陸他エリア・千代田区神田付近）の他エリアの築浅ブランドマンションもさすがに並行して見ていると思うのですよね。そして、他エリアの築浅ブランドマンションは概ねディスポーザーが入っているので、当然日本橋人形町エリアのマンションを同クラスのマンションを見る際も同じ目線を持つだろう、と考えるからです。
また、湾岸エリアのマンションと並行して検討している方はそう多くはないと思うものの、湾岸タワマンのほぼ全てがディスポーザー付き、と考えると、規模感や共用施設で劣後するのは仕方ないとしても、同じような値段を払うのだからディスポーザーがないことは許容しづらいのではないか、と思うからです。
いくら日本橋人形町エリアに大きな魅力を感じているとは言え、そこに住むことが、近隣のエリアに住むことと比して明らかに条件劣後する場合、さすがに住む場所自体を検討し直す、という判断に至るのではないか、ということです。。
それ以外にもそれぞれ個人的にこだわる仕様はあるかと思いますが、ある程度自費で変えられる部分、住んでいるうちに気にならなくなるであろう（と私は考える）部分は、分類軸としては捨象します。
先に述べたように、日本橋人形町エリアといっても広大ですので、以下エリア区分①〜⑧ごとに、上記分類軸で分類していきます。
それぞれの地域ごとの特徴は以下投稿をご覧ください。
①人形町メインエリア
⭕️内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
⭕️ディスポーザー
🔴プラウド日本橋富沢町（2019/1）
🔵パークホームズ日本橋人形町ザレジデンス（2018/3）
🟢プラウド日本橋人形町ディアージュ（2017/9）
🟤プラウド日本橋人形町（2014/9）（②エリアとの境目にありますがほぼ人形町駅なので①に含めます）
❌内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
⭕️ディスポーザー
⚪️パークホームズ日本橋人形町2丁目（2020/3）
🟠プラウド人形町（2016/8）
❌内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
❌ディスポーザー
🟣プラウド日本橋久松町（2020/11）
❌内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
❌ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
❌ディスポーザー
⚫️プラウド日本橋人形町パサージュ（2018/6）
70平米以下2LDK以下の設定しかない珍しいマンションとなります。
②三越前至近人形町エリア
⭕️内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
⭕️ディスポーザー
🔴パークホームズ日本橋三越前ザレジデンス（2019/9）；②の数字と見切れちゃってます
🔵プラウド日本橋三越前（2016/7）
③小網町・蛎殻町エリア
実のところ、このエリアにはグローバルエルシードという中堅デベロッパーが展開するウィルローズ・グラウスというマンションがあり、ブランドマンションではないのですが、それに匹敵する仕上がりですので、10年経過していないウィルローズだけは紹介しておきます。グラウスも素晴らしいマンションですので、興味がある方は追ってみると良いかと思います。
⭕️内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
⭕️ディスポーザー
🔴ウィルローズ日本橋蛎殻町（2015/11）
④新日本橋・小伝馬町エリア
⭕️内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
⭕️ディスポーザー
🔴パークホームズ日本橋時の鐘通り（2022/12）
🔵パークホームズ日本橋本町（2022/9）
🟣ザ・パークハウス日本橋大伝馬町（2018/8）
⭕️内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
❌ディスポーザー
🟢ブリリア日本橋三越前（2016/10）；標準で自動お掃除浴槽付きみたいです、羨ましい！
❌内廊下
❌水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
❌ディスポーザー
🟠パークホームズ日本橋橘町（2020/9）
⑤浜町エリア
⭕️内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
⭕️ディスポーザー
🟡ディアナコート日本橋浜町（2018/1）
🟠ザ・パークハウス日本橋浜町（2016/9）
🟣クレヴィア日本橋浜町（2016/7）
⭕️内廊下
❌水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
❌ディスポーザー
🔴パークホームズ日本橋浜町ザレジデンス（2021/2）：キッチン天板のみ⭕️です
❌内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
❌ディスポーザー
🔵プラウド日本橋浜町（2019/2）
❌内廊下
❌水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
❌ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
❌ディスポーザー
🟢パークホームズ日本橋浜町ザテラス（2015/12）：最も広い住戸で69平米、キッチン天板のみ⭕️
⑥東日本橋エリア
❌内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
⭕️ディスポーザー
🔴ザ・パークハウス東日本橋（2017/12）
❌内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
❌ディスポーザー
パークハウス東日本橋の下の方です：ブランズ日本橋浜町公園
＊すいません、アップしてから気づいたので地図の修正は後から行います
⑧水天宮前エリア
⭕️内廊下
⭕️水回り天然石（クオーツストーン、フィオレストーン）天板
⭕️ファミリー向け住戸70平米以上３LDK設定
❌ディスポーザー
🔴パークホームズ日本橋水天宮前（2016/8）；キッチン天板のみ⭕️です
改めて今回の早見表をどう使うか；ただの開始地点
はっきり言って、ここまで書くのに結構な時間がかかっており、かなり疲れました。（間違っていたら教えてください）
ただ、一度これを完成させれば、あとは殆ど後が続かない日本橋人形町エリアの新築マンションを加えていくだけですので、今後も定期的にアップデートしていこうと思います。
さて、今回の早見表をどう使うか、ということですが、この早見表の内全部⭕️の物件から選んでください、ということでは全然ありません。
というのも、人それぞれこだわるポイントは千差万別だからです。（私自身、賃貸住が長かったので、仕様にかかるこだわりはさほど強くはなく、全て⭕️のマンションを選んだわけではありません。ただ、マンションにかかる情報収集をしていく中で、仕様の価値・価格に与える影響は理解しているため、自分がこだわらなくてもその価格帯で探す多くの人がこだわるポイントを分類軸に設定しています。）
そして、当時の私と同じように予算上の制約（今回取り上げた築浅ブランドマンションは価格帯的には各エリアの上層にあたります）もあるかと思います。
ですので、この早見表はあくまで「はじまり」に過ぎず、この早見表を軸に、「実際に内見・モデルルームを自分で足を運んでエリアや自分がこだわるべき仕様の肌感覚を掴んで、マンション探索の旅に出ていくことになろうかと思います。
具体的には、予算上の制約という現実的な問題と向き合いつつ、↑の中のどこかのマンションの売出があるから検討の俎上に上げるのか、あるいは、↑以外の築浅ノンブランドマンション、10年以上経過しているけど状態が良い物件、リノベ物件などで自分が特定した好みに合う物件を検討するのか、といった手順で購入に向けたプロセスを進めていくのがよいかなと思います。
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