みんなのネオキャリア論（52）不動産投資はじめる上での注意３選

きょうは昨日の落雷モードから一転快晴です。いよいよ、梅雨明けが近そうですね。



さて、きょうは私が最近始めようと思っている不動産投資についてお話します。

不動産投資は難しいと考えられている方も多いと思います。

私もいま色々な業者さんと面談したり読書をしたりしてまだ物件購入をするところまで至っていませんが、ここまで感じたことについてお話していきたいと思います。

①実際営業マンと面談してみた感想

私が不動産投資を始めようとおもっているのはいくつか理由があるのですが、その一つがキャッシュフローの強化です。

よく老後の年金対策とか生命保険かわりにとか節税対策に・・など色々業者さんが理由をつけてくると

思いますが、原則は安く仕入れて利回りが良い物件を安定的に運営できるかどうかにかかっていると思います。


ただ、もちろん私は株式投資や仮想通貨投資などはやっていますが、不動産投資は初めてなので、間違いなくいえることは「何の知識もなく営業マンと面談すれば１００％カモられる」ということです。



実際、私はこの１か月で３人の営業マンと面談してきましたが、いずれも似たような内容だったと記憶しています。

基本は都心の新築か中古のワンルームマンション投資で、節税・年金・生命保険対策になるということが一つ。３５年ローンで返済した後は現物資産が手に入るのと、家賃収入が得られるので、安定的にキャッシュフローが続くということ、最大のリスクである空室は補償プラン（サブリース）があるので、心配いらないこと、アフターフォローもしっかりしていくとのこと。



ちなみに１社は今私が勤めている会社の顧客が多いようで、どこから漏れたのか、そこから携帯電話に直接かかってきました（よくありますよね）。「大手企業に３年以上勤務していて年収５００万円以上の方ではないと融資がおりにくいので、優先的に紹介させてもらっている」というのがうたい文句のようです。



一社は自宅近くの喫茶店で、もう一社は都内の一等地にある本社のオフィス内での面談でしたが、どちらの営業マンも過去武道をやっているのが共通点でした。不動産の営業マンは結構体育会系だというのは本当なのでしょうか・・・（２人としか会ったことありませんが、本を読んでもサーフィン好きの方が多いなどやはり体育会のノリじゃないと厳しい業界なのかもしれません）


最初でいきなり物件を提示してくることはありませんが、簡単にいえば不動産投資のメリットとデメリット、それぞれの企業の簡単な概略と強みなど、私自身の勤務状況や健康状態など（融資が引けるかの判断にしたいのでしょう）で大体１時間半くらいだったと思います。


基本は、もちろんゴリゴリ売りつけてくるようなタイプの営業マンではないですが、２回、３回と面談を進めていく上で私が感じたのは、「おそらく３回目くらいで決断を迫られるであろう」気がしました。相手も商売でしょうから、買う気がない人間の相手をしている暇はないでしょうし、私もまだ勉強中なのですぐに購入するつもりはありません。ですから、そのあたりはしっかり自己主張していかないといけない局面がくると思います。


②理論武装のための読書は必須

不動産投資について、はじめるうえで必須なのは知識を得ることだと思います。

これは何においても同様ですが、理論武装をしていないと専門家に搾取されて終わるだけです。

仕事でもプライベートでもすべてにおいて資本主義社会はルールがあるので、そのルールを知らないと刀打ちできないということは皆さんもご存じだと思います。



私も面談をしながらも本を何冊か買いました。

面談を受けた業者の社長が販売している本でもいいですし、不動産投資家ユーチューバーがすすめている本でもいいと思います。



基本的には書いてあることはそんなに大きく変わりませんが、細かいところのテクニックはちょっと違うと思いました。



基本は投資は自己責任であるということは一貫していますが、対象となる物件の種類がいくつかあるということは共通しています。



例えば、時間軸でいうと新築か築浅か築古か・・場所でいうと都心か地方か・・・建物の構造でいうと、鉄筋か鉄骨か木造か・・。ワンルームマンションか一戸建てかマンション一棟かアパート一棟か・・・などおおまかにいえばこんな感じでしょうか。



よく本を読んでいると注意されているのが、新築ワンルームマンションは絶対にやめたほうがいいということですね。利回りが低くて利益が出ないことや、表面利回りではなく、実質利回り（経費を引いた利回り）で計算するとむしろ手出し（赤字）になるから、価値は下落していく一方で、出口戦略がとれないことなどが理由だということです。



また、最初にいきなり１億円もする物件をフルローンで組んだりすると下手な物件つかまされて地獄に落ちることになるということもよく書かれていました。


お薦めなのは少額（といっても数百万円ですが）スタートで、地方の１戸建て住宅から始めるのがいいという意見が多かったように思えます。



それをリフォームして資産価値をあげて貸し出せば利回りが２０％くらいはいくとのことですが、ここで難しいなあと感じたのは、そもそも物件の相場がわからないと値引き交渉が難しいこと、リフォームするにしても、現場で視察して、どのくらいかかるか見積を出すことが素人では難しいこと、管理会社についてちゃんと管理して客付けもしっかりしてくれる管理会社を見分ける選球眼が場数踏んでいないと多分相当難しいであろうこと。。。



３～４冊本を読んだだけで、購入するイメージが遠のいていく感じがひしひしと伝わってきました。

どの本も強調していたのは「不動産は投資ではなく事業として経営者として考えないといけない」ということです。



確かにやすい物件を仕入れてリフォームして高値で販売するなり貸し出すことは転売事業ですし、家賃収入を得るのも商品をレンタルしてもらっているわけですからレンタル事業ですし、明らかにビジネスですよね。私みたいにサラリーマンしかやってこなかった人間からするとハードルは確かに高そうだと感じていますが、それでも、株式投資だけでは、なかなか資産拡大するのは難しく少しずつ学びながらリスクをある程度とってトライしていくしかないと思いました。


ちなみに読んだ書籍は定番ですが、「まずはアパート一棟、買いなさい」（石原博光さん）「ズボラでも一生お金に困らない不労所得生活」（horisinさん）「「いま」から始めて成功する秘伝の不動産投資」（新川忠義さん）



③不動産投資をやっている知り合いに業者を紹介してもらう

最後は、すでに不動産投資をやっている友人や知り合いに業者を紹介してもらうということだと思います。
読書だけだとなかなか実際の取引においては感覚をつかむのは難しいと思います。

知識があるにはこしたことはないのですが、業者さんと面談して、価格交渉（指値）して、物件見て、リフォームの部分を指摘して、リフォームして客付けして、家賃振り込んでもらって、空室になったらまた客付けの広告出して・・とやることが多分ものすごい多いのですが、さらにそこに様々な業者さんが絡んできますので、自分自身のコミュニケーション力であったり、社会人としての常識であったり、人を見抜く力だったりが試されると思います。


これが、まったく伝手がなく一人で単独で乗り込むのともともとの友人を通して行うのではかなり違うのではないかと思います。



一つはすでに業者から購入している知人を通じて紹介してもらうなら、業者さんもすでに利益を生み出してくれているお客さんからの紹介ですから、変な物件を紹介することは難しいでしょうし、無碍に扱うことはできないと思います。


また、知人の実績を聞くことで運用利回りがどうなっているのかなど最も身近な実例としてこれ以上ない参考となると思います。



私は不動産投資をやってそうな過去の知人や同僚などに連絡を取り、紹介してもらいました。



しかし、思うのはこれで安泰ということではなくて、あくまでもとっかかりにすぎないので、それまでは引き続きいろいろな読書をしたり、ユーチューブをみたり、ブログをみたり、実際自分でネットの物件情報（楽待やホームズなど・・）で相場観を磨いたり、イメージしておくことが大事だと思います。



さらにシミュレーション力も必要だと思います。実利回りで１５％超を基本的には考えておくとか、

ローンを組んだらどのくらいで返済するつもりなのかとか、あとはかかる諸経費、固定資産税とか不動産取得税とか修繕積立金とか仲介手数料とか、印紙代とか・・・とにかく不動産投資は完全にビジネスなので、かかるお金と入ってくるお金の収支がきちんと把握できないといけないなあと感じました。


どのタイミングで購入するかまだわかりませんが、簿記の勉強も必要になるでしょうし、とにかく同時多発てきに色々やっていかないといけません。



とりあえずまた不動産投資については何か購入などの動きがありましたら、このブログでもお伝えしていきたいと思います（了）