値上げした賃料で入居が決まりました

賃貸マンションのリフォームが終了し、8月15日から不動産サイトに物件を掲載しました。今回はリフォームを行った為、賃料を32%値上げして募集しましたが、運良く9月7日にお客様の入居を決める事が出来ました。今回は新しい賃料をどのようにして決めたかをご説明させていただきます。
 
まずは私が管理をお願いしている不動産屋さんに、推奨する賃料を出していただきました。そうしたところを近隣の似たような物件の、成約した金額をもとに、「〇〇万円位ですかね。」と提案されました。
ただ私はちょっとそれには納得ができませんでした。というのはその決め方があまりにもアバウトで感覚的なものに感じたからです。そこで、まずスマサテという会社のAIを使った賃料査定システムを使って適正価格をだしてみる事にしました。
 
やってみると、なんと不動産屋が提示した価格よりももっとお高い金額でも良いと言う結果が出たのです。ただ、AIがどのようなメカニズムでその推定値を算出しているか、詳しい事まではよく解りませんので、鵜呑みにするのもあまり良くないと思い、まずは競合すると思われる物件とその違いを詳細に調べてみる事にしました。
このAI賃料査定システムの中に競合物件の詳しい情報がありましたので、それを用いて比較するとともに、競合物件を実際に見て比較する事にしました。その結果、当マンションの強みと弱みについて整理することができました。
 
当マンションの強みは、駅までの距離が競合物件に比べ半分である事。駅まで3分で着きます。又、内装・設備を一新したことで、ほぼ新築に近い状態になっている事です。しかも、内装をデザイナーにデザインしていただき、かなりお洒落な物件に変える事が出来ました。又礼金がないのも有利です。
 
弱みは、競合物件はエントランスが広くしっかりしており、管理人がいて警備体制も整っている事です。とは言え、マンションの入り口に通じる通路が中途半端な空き地を通っており、マンションのイメージを落としていました。
又、当マンションの物件は2階であるのに対して、競合は5階である為、5階の方が断然有利です。ただし、良く観察すると5階とは言え、バルコニー側が8階建てのマンションと高いビルにふさがれているため景色が見えず、5階建ての優位性ほぼ無いと判断しました。
 
これらの事から、トータルで見ると、この競合物件を超える賃料設定は難しいが、少しだけ安く設定すれば十分戦えるのではないかと感じました。このため賃料・管理費それぞれについて、競合物物件価格から5,000円ずつマイナスした金額に設定する事にしました。この金額は不動産屋さんが私に推奨した金額よりも2万5千円 も高い金額になっていましたが、不動産サイトに掲載後、1ヶ月以内に入居者を決めることができました。
 
今回 スマサテ社の賃料査定システムを用いて金額を算出してみましたが、このようなシステムを使う事と、競合物件を実際に見て良く調べる事で、より適正な賃料設定ができ、成約までの期間も短くできたように思います。
 
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