変化の時代のマンション新常識を提案する本

これからマンションを購入しようと言う方や、すでにお持ちの方に、最新の視点で、マンションの新常識をわかりやすく説明をされている本です。私が特に印象に残ったのは下記の5点でした。（「　」内は引用文です。）

1)現在のマンション価格は平成バブルとは異なる

バブル期の住宅価格の高騰をご存知の方から見ると、当時と現在のマンション価格の高騰が同じ状況であるかのように錯覚しがちです。しかし、本書では下記のように、当時と現在をはっきりと区別しております。

「昨今の価格上昇は平成バブルとは異なり、1部エリアの物件しか高騰していない、局地的バブルです。バブルの折には交通の便が悪い。郊外を含む広範囲のエリアで不動産価格が高騰しましたが、今は郊外で利便性の悪いエリアになると、価格上昇の向きは見られません。むしろ値下がりしてる物件もたくさんあります。この先平成バブル期のように広範囲に不動産が値上がりする可能性は少ないでしょう。

さくら事務所では前々から、日本の不動産市場で3極化が進行してることを指摘しています。日本の不動産市場は次の3極に分類できます。
①価格維持・上昇の地域　(全体の10～15% )
②なだらかに価格が下落する地域　(全体の70～80% )
③限りなく無価値、あるいはマイナスの地域　(全体の10～15%)

今バブルになってるのは①の地域、つまり都心の好立地エリアにある駅前駅近のマンションだけです。」

これから、自分の住む住宅の戦略を考える上で、その住戸がこの3つのエリアのどこにあるのかを認識することが、とても重要なことではないかと考えられます。そこを認識したうえで、購入や売却の戦略を考える必要があると思われます。

2）マンションのステルス値上げが始まっている

「価格の抑えられた新築マンションは、少し前に建てられた同価格帯のマンションと比較すると、専有面積が狭かったり、内装設備のグレードがダウンしたりしたすることがあります。様々な食品が値上がりする中、価格を据え置いて、内容量を減らすステルス値上げが話題となりましたが、不動産業界でも、ステルス値上げが起こっているのです。たとえ同じ値段でも、面積が狭くなっているなら、実質値上げです。」

このステルス値上げを私たちが阻止することはもちろんできません。しかし、その不動産物件やその設備を見たときに、どういう部分がコストダウンされているのかを認識する事は、重要な事と思います。設備などでは、例えば金属であったものを樹脂化するなどのコストダウンはよく見かけます。スペックが落ちているのはしかたないとして、それが自分にとって許容範囲かどうか、良く見定める必要があると思います。

3)断熱効果を高めるリフォームが重要

「国や自治体も積極的に2重サッシによる断熱化を推進して、補助金も用意されています。例えば国の既存住宅における断熱リフォーム支援事業では、2重サッシの断熱工事を行うにあたり、戸建て住宅の場合だと1戸あたり120万円を上限に、補助金対象費用の3分の1以内の補助金が受けられます。
集合住宅の場合だと上限は15万円で、同様に、補助対象費用の3分の1以内の補助が受けられます。二酸化炭素削減の観点からこういった補助金は継続されていきそうなので、活用していきましょう。」

私も築30年のマンションに住んでおりますが、やはり断熱性については日々課題を感じています。この暑い夏は外壁面が太陽に照らされて温まり、夜間も室内が暑くなってしまいます。またより断熱性の高いアルミサッシも、冷暖房の効率化や結露防止と言う点から望まれます。本書では、国による補助制度なども、積極的に利用するようにアドバイスがされており、私も玄関ドア交換の際に利用しましたが、今後も積極的に利用したいと思います。

4）売りに出して3ヶ月売れなければ、一旦リセットして再度売り出すのが賢明

「住み替えを検討して早く売りたいケースなども多く、焦ってしまうこともありがちですが、必ず足元を見られてしまうので、納得のいく価格を守ってじっくり売りたいところ。かといって、半年や1年もずっと売却情報を出し続けていると、頻繁に物件情報を見て物件を出し入れしている人に、売れ残り、のような印象を与えてしまいます。
情報は鮮度が命なので、古くなると見向きもされなくなります。そのため物件情報を3ヶ月出しても売れなければ、一旦売却を中止して1ヵ月休む。その後、多少内容リニューアルして再び物件情報を出せば、その情報の鮮度は保たれます。戦略にかけた不動産会社であれば、そのような駆け引きはお手の物のはずです。」

確かに、1回売りに出して、長い間ネットに乗り続けている物件があるのを見かけます。その物件が売れない場合、情報を新鮮に保つ為に、このようなテクニックがある事がわかりました。もし賃貸で物件をネットに出す場合、不動産やさんの意見をよくお聞きしてトライしてみようと思います。

5）マンションの終活は、最後に売却することを総会決議で決めておく方法もある

「考え得るのは、一定の期間でマンションを解体することを決めておき、解体後は敷地を売却して、それを区分所有者に分配すると言うやり方です。区分所有者はそのお金を手にして、別のところに住み替えることができます。例えば、竣工から60年後に解体する、と決めたとします。築60年目の手口までに組合がやるべき事は、それまで安全に生活するための長期修繕計画を立てること。その点は、期間を決めていないマンションとなんらかわりありません。工事に対する考え方は多少変わるはずです。」

私は、現在住んでいるマンションの出口をどうするかと言うことを真剣にまだ考えたことありませんでした。著者が言うように、解体時期をあらかじめ総会で決め、その時期が来たら解体して売却し、それを所有者で分配すると言う考え方は、取りうる選択肢の一つと感じました。

ただ、30年経った自分が住んでいるマンションを見る限り、メンテナンスをきちっとやってる為か、60年では短かすぎるるように感じます。もし最終時期を設定するとしたら、15年の倍数である（60年）・75年・90年のどれかを選択するようになるのではないかと感じました。

マンションバブル４１の落とし穴（小学館新書）

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