不動産投資の【賢い融資戦略】に関して

本日のテーマは、不動産投資の融資に関してです！
不動産投資の成功は、融資に掛かっているといっても過言ではありません。
どうしたら最短で物件購入を進めて資産形成していけるか？
そんな疑問にお役立ていただけましたら幸いです！

１、 不動産投資の融資に関し抑えておくべきポイント　
　ポイントⅰ　まず取り組む目標（戦略）を考えよう
　ポイントⅱ　不動産投資の融資条件って何で決まるの？
　ポイントⅲ　自宅と不動産投資両方希望の場合は？
２、 不動産投資の融資に積極的な金融機関の融資条件
　ポイントⅰ　メガバンク（りそな銀行）
　ポイントⅱ　第一地銀（千葉銀行、横浜銀行、静岡銀行、きらぼし銀行、スルガ銀行、滋賀銀行）
　ポイントⅲ　第二地銀（京葉銀行、東日本銀行、香川銀行）
　ポイントⅳ　ノンバンク（オリックス、三井住友Ｌ＆Ｆ、日本政策金融公庫）
　ポイントⅴ　信用金庫
３、 融資戦略を踏まえての不動産会社選び
　ポイントⅰ　相談先不動産会社でつかえる融資先は異なります！　
　ポイントⅱ　「よい」不動産会社を見抜くアドバイス！

１、 不動産投資の融資に関し抑えておくべきポイント　
不動産投資を考える際に、融資戦略が肝と言っても過言ではありません。どこの金融機関からどんな条件で融資を引くか、どのような順番で融資を引くかによって、購入できる不動産の総額は大きく変わります。順番を考慮すれば複数棟購入できた方も、融資を引く金融機関の順番を間違えて2棟目以降に購入が滞る方も多くおられます。融資を戦略的に考えず不動産会社に相談するのは、時間とお金の無駄です。ここでは、抑えておくべきポイントを学んでいきましょう！

　ポイントⅰ　まず取り組む目標（戦略）を考えよう
不動産投資を始める前に、融資を考える前に、まずは不動産投資を始める目標（戦略）を考えましょう。目標（戦略）は、定量の数字ほど周りからの協力が得られやすくお勧めです。私が普段相対している投資家様だと、【手残りＣＦ月100万円】などで設定される方が多いです。これを最初に定めることで、戦術としての融資が定まってきます。具体的には、先ほどの手残りＣＦ月100万円を目標に定める場合、物件価格に対しての手残りＣＦを2％と設定すると、手残りＣＦ月100万円（年間1200万円）を得るには、物件総額で6億円（6億円×2％＝1200万/年）となります。逆に、当初の目標（戦略）が定まっていないと、どの金融機関でどのような物件を購入していくかという融資（戦術）が非常にぶれるのです。従って、まずは不動産投資に取り組む目標（戦略）を極力定量の目標で設定しましょう。

　ポイントⅱ　不動産投資の融資条件って何で決まるの？
不動投資の目標（戦略）が定まったら、次に融資条件を学びましょう。融資条件は、

・物件価格に対しての融資額
・借入金利
・借入期間

この3点で大きく決まります。借入の際に定期預金加入や信託購入などの条件がよくつきますが、大きなポイントではないので一旦無視します。上記の条件は、ご自身がどのような属性か、どのような物件を購入希望するかで大きく変動します。ご自身の属性は、

・ご年収（直近三か年で最も低い年収。勤め先も審査対象）
・金融資産（預金、株、信託、金、解約返戻金ベースの保険などの総額）
・借入総額（自宅をはじめ車など返済義務のある全借入金）
・お住いとお勤めの住所

で金融機関は判断します。この属性と、物件の評価の掛合わせで最終的に融資条件は確定します。金融機関ごとの融資条件目安は、後述します。

　ポイントⅲ　自宅と不動産投資両方希望の場合は？
上記の疑問を持たれている方が非常に多いのですが、結論から申し上げると

【絶対に不動産投資から始めた方がいい】

が回答となります。なぜなら、単純に不動産投資で融資を引く方が、自宅購入のために融資を引くよりも難易度がはるかに高いからです。不動産投資の融資は、購入者が実際に住むわけではないので、金融機関からすると事業への投資に近いものとなります。スルガやカボチャの馬車の事件などもあり、不動投資に対しての融資は行内でも2018年前後と比較し非常に厳しく評価されます。ご自身の属性だけではなく、将来的な賃料が見込めるか、入居希望が見込めるかなど、金融機関が考慮すべき項目が多いのです。従って、不動産投資貸出しをしている金融機関は限られているのが現状です。

一方、自宅用の住宅ローンは、ローン利用者が実際に住むので金融機関が評価すべきは主にはご自身の属性になります。そのため、金融機関のローン貸出ハードルも低い結果、大抵の金融機関が住宅ローンの貸出を実施しています。実際、既存の借入が大きくても属性次第で自宅の住宅ローンは貸出してくれる金融機関は結構存在します。従って、自宅購入と不動産投資両方希望されている方は、まずは不動産投資から始めることをお勧めします。

２、 不動産投資の融資に積極的な金融機関の融資条件

不動産投資の融資に積極的な金融機関は、住宅ローンのそれと比較して決して多くありません。下記に記載する金融機関を目安に融資を考えていきましょう。ただ、昨今では不動産投資に際して

・自己資金は物件価格の２～3割（フルローン・オーバーローンは難しい）
・1法人1物件スキームは通用しない
・融資支店、融資担当者により条件は大きく変わる

上記は念頭に入れておきましょう。1つ目の自己資金は、2018年前後の時は年収700万円以上あればフルローン（物件価格分全額の融資）、オーバーローン（物件価格を超えて諸費用等も含めての融資）が比較的簡単に引けました。ただし、昨今は大抵の金融機関で自己資金を物件価格の2～3割は求められます。物件価格の7％ほどが目安の諸費用は別途かかるので、総額で物件価格の3～4割は必要となってきます。

また、2つ目の1法人1物件スキームは少し前に消費税還付が受けられたので1物件1法人設立し還付を受けておりましたが、今では消費税還付が受けられず、むしろ1法人で複数棟物件を所有している方が金融機関も評価するように変わってきております。

最後に、3つ目ですが金融機関全体としてはこれから記載のご属性・融資条件が目安となりますが、融資相談先支店、融資担当者により取り組み可否や融資条件は大きく異なってきます。支店長や担当により不動産投資への積極性は異なります。よい支店、よい担当に持ち込んでこその融資条件になります。なので、あくまで下記は不動産投資戦略のたたきを作る際の参考にしつつ、実際は不動産会社に相談を持ち掛けてより具体的にしていってください。では、下記に不動産投資の金融機関別融資条件を記載していきます。

　ポイントⅰ　メガバンク（りそな銀行）
皆さんも銀行口座をよくお持ちの赤、青、緑の金融機関は、基本的に不動産投資の融資は引くことが望めません。なぜなら、彼らが融資をする属性ハードルが極めて高いのです。具体的には、年収5000万円以上、金融資産1億円以上です。はい、日本に中々存在しません。私がご案内している数少ないお客様も、年収は億越えで金融資産は数億円現金で保有されている方々です。しかしその中でも、りそな銀行はメガバンクの中では不動産投資に積極的なので、下記に記載します。

■りそな銀行
ア、借入属性目安（※あくまで目安。資産次第で取組み可能性有。）
年収：1000万円以上
金融資産：5000万円以上
※あくまで目安です。資産次第で年収が低くても取組み可能性ございます。
法人：可能
イ、貸出条件目安
融資額：物件価格の80～100％程度（属性と物件により異なります）
金利：0.8％～2％
特徴：りそな銀行は、他金融機関と比較しご自身の資産背景をとても重視します。基本的に、音詰めをしていないご属性の方はどんなに資産を所持されていても融資不可のことが多いですが、りそな銀行は融資をしてくれることもあります。

　ポイントⅱ　第一地銀（千葉銀行、横浜銀行、静岡銀行、スルガ銀行、滋賀銀行）
■千葉銀行
ア、借入属性目安（※あくまで目安。資産次第で取組み可能性有。）
年収：1500万円以上
金融資産：3000万円以上
法人：可能
イ、貸出条件目安
融資額：物件価格の80～100％程度（属性と物件により異なります）
金利：0.8％～2％
期間：新築木造で最大30年、他は法定耐用年数+耐用年数×0.2（最大35年）他：支店より1時間圏内が目安。土地が100㎡以上でないと融資不可。
特徴：新築木造＆地方（特に茨城方面）ＲＣなどに向いています。

■横浜銀行
ア、借入属性目安（※あくまで目安。資産次第で取組み可能性有。）
年収：1500万円以上
金融資産：5000万円以上
法人：可能
イ、貸出条件目安
融資額：物件価格の80～100％程度（属性と物件により異なります）
金利：0.8％～2％
期間：新築木造で最大30年、ＲＣは60年−経過年数（最大35年）
他：支店より1時間圏内が目安。東京と神奈川がメイン。
特徴：新築or東京＆神奈川中古ＲＣなどに向いています。

■静岡銀行
ア、借入属性目安（※あくまで目安。資産次第で取組み可能性有。）
年収：700万円以上（上場企業会社員がメイン）
金融資産：1000万円以上
法人：可能
イ、貸出条件目安
融資額：物件価格の100％
金利：3.6％
期間：最大35年
他：土地値が物件価格比で70％以上
特徴：築古高積算に向いています。

■スルガ銀行
ア、借入属性目安（※あくまで目安。資産次第で取組み可能性有。）
年収：800万円以上
金融資産：3000万円以上
法人：可能
イ、貸出条件目安
融資額：物件価格の80～100％程度（属性と物件により異なります）
金利：2％～2.5％
期間：新築木造で最大35年、ＲＣは60年−経過年数（最大35年）
他：融資実行後、総借入の10％金融資産を保持している必要有り
特徴：新築木造or中古ＲＣに向いています。融資審査が少し特殊です。

■滋賀銀行（※あくまで目安。資産次第で取組み可能性有。）
ア、借入属性目安
年収：700万円以上
金融資産：1000万円以上
法人：可能
イ、貸出条件目安
融資額：4500万以下。物件価格の80～100％程度（属性と物件により異なります）
金利：2％代
期間：60年−経過年数（最大35年）
他：16号線内側が目安。
特徴：中古物件に向いています。

　ポイントⅲ　第二地銀（京葉銀行、香川銀行）
■京葉銀行
ア、借入属性目安（※あくまで目安。資産次第で取組み可能性有。）
年収：1000万円以上
金融資産：3000万円以上
住所：東京東側、千葉県在住
法人：可能
イ、貸出条件目安
融資額：物件価格の80～95％程度（属性と物件により異なります）
金利：1.5％～2.5％
期間：新築木造で最大30年、他耐用年数内（最大35年）
他：支店より1時間圏内が目安。千葉県がメイン。
特徴：新築木造などに向いています。

■香川銀行
ア、借入属性目安（※あくまで目安。資産次第で取組み可能性有。）
年収：500万円以上
金融資産：1000万円以上
法人：不可
イ、貸出条件目安
融資額：物件価格の85％程度（属性と物件により異なります）
金利：2％代
期間：新築木造で最大30年、他耐用年数内（最大35年）
他：お住いと物件が支店より1時間圏内が目安。
特徴：1棟目10室以下のみ融資。新築木造などに向いています。

　ポイントⅳ　ノンバンク（オリックス、三井住友Ｌ＆Ｆ、日本政策金融公庫）

■オリックス銀行
ア、借入属性目安（※あくまで目安。資産次第で取組み可能性有。）
年収：700万円以上（上場企業会社員がメイン）
金融資産：1000万円以上
法人：可能
イ、貸出条件目安
融資額：物件価格の80％～100％
金利：2.1％～2.5％
期間：最大35年
他：借入は、年収×10倍−既存借入の範囲まで
特徴：新築築浅木造、1・２棟目に向いています。

■三井住友Ｌ＆Ｆ
ア、借入属性目安（※あくまで目安。資産次第で取組み可能性有。）
年収：500万円以上
金融資産：500万円以上
法人：可能
イ、貸出条件目安
融資額：物件価格の70％～100％
金利：2.9％ or 3.9％(物件価格が5000万円未満だと3.9％)
期間：最大35年
他：融資額は基本物件価格の7割まで。所有物件を担保に入れると融資額100％まで可能
特徴：築古木造、複数棟目の物件購入に向いています。

■日本政策金融公庫
ア、借入属性目安（※あくまで目安。資産次第で取組み可能性有。）
年収：500万円以上
金融資産：500万円以上
法人：可能
イ、貸出条件目安
融資額：物件価格の80％～90％
金利：2％前後
期間：最大15年
他：融資額は4800万円まで。
特徴：築古木造、複数棟目の物件購入に向いています。

　ポイントⅴ　信用金庫
信用金庫は、お住いの住所と物件の所在地が支店から車で30分以内などの融資ハードルが高くあまり不動産投資を進めていく先としては適さないことが多いです。また、自己資金も基本的に3割ほど求められます。ただし、上記をクリアすれば融資は積極的なことも多いので、ⅰ～ⅳの金融機関利用後に融資を検討するのがよい先です。

３、 融資戦略を踏まえての不動産会社選び
上記で、不動産投資における大方の金融機関は網羅されております。ただし、金融機関の融資条件はあくまで目安であり、どの支店や担当に持ち込むかで融資条件は大きく異なります。では、踏まえてどのように不動産会社に相談していくかをご紹介します。
　
　ポイントⅰ　相談先不動産会社でつかえる融資先は異なります！
スルガ問題やカボチャの馬車事件のあおりを受け、不動産投資の融資は継続して厳しい状況が続いています。金融機関は、投資家と物件だけではなく、仲介会社も融資条件に加えて審査するようになりました。中でも、

千葉銀行、横浜銀行、静岡銀行、スルガ銀行、オリックス銀行

上記のいずれかが利用できない不動産会社は比較的多いです。従って、相談先不動産会社がどの金融機関を使えるか(使えないか)を確認しましょう。直接的に聞いても当然教えてくれないので、どこの金融機関の利用が多いかを聞くことで類推していきましょう。利用の多い金融機関をヒアリングする中で、その不動産会社が相対しているお客様の属性もなんとなくですが見えてきます。利用先金融機関の融資条件が曖昧な場合、融資先として利用できないか、利用できても取引実績が少ないかが考えられます。

　ポイントⅱ　「よい」不動産会社を見抜くアドバイス！
よい不動産会社は、ご自身のまず投資目的をきちんとヒアリングし、その上でどのように物件購入を進めていくかを2棟目以降も考慮してくれる先がよい会社だと思います。不動産会社の給与形態として、不動産の売買契約・決済時にインセンティブが獲得できる場合が多いので、2棟目以降は無視してとりあえず購入できる物件を1棟購入させてさよならする業者・担当者が多く存在します。1棟目購入後も相談できそうか、それが末永く付き合える業者を見つける一つの要因になるかと存じます。

本日は、不動産投資の融資に関してご紹介してきました。ただ、不動産投資の融資はその方の属性や目的によりサポートできることが大きく変わりますので、具体的なご相談をご希望の場合は是非ご連絡ください！

加えて、皆様からのご意見やadviceをもとに、記事の内容を考え、執筆した記事を修正していきます。お気軽にご意見をお聞かせくださいませ！
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