DCF法

今回はDCF法について解説をしていきます

「DCFとかNPVとかIRRとかいったい何？！」と思う方も多いと思います

DCF法については丸暗記するのではなく、それぞれの内容を理解する必要があります

というのも、
DCF法の問題は文章で出題されるうえ、毎回同じ問われ方とは限らないからです

内容を理解できていないと答えられない問題もあります
ザックリでもいいのでどんな手法か？理解できるようにしておきましょう

DCF法の中にNPVとIRRがある

まず３つの手法をザックリ解説すると、

ザックリ解説

• DCF法　→　〇年分の家賃収入を今の価値に戻して計算する方法
  

• NPV法　→　不動産の購入金額と〇年分の家賃収入どっちが多いの？
  

• IRR法　 →　他の不動産と比べてどうなの？

難しい…と感じたときは、簡単な言葉に置き換えるとおぼえやすいですね

DCF法は計算方法のことです

NPV法とIRR法は
・何と何を比べているのか？
・どちらが大きいと利益がでるのか？
この２つが理解できればバッチリです

今の価値だといくら？がDCF

ではまず「DCF法」の解説です

DCF法とは

ディスカウント・キャッシュフロー
資産が生み出す将来の価値を現在価値に割り引いて計算する方法

たとえば、投資用に家を購入したとします
するとその家が資産となります

その資産から毎年（実際には毎月ですが）収益が得られますよね？

仮に年間100万円得られるとしましょう

その100万円の今の価値と将来の価値は同じではありません

どういうことかというと、
お金は、銀行に預けているだけでもわずかながら金額が増えますよね？

仮に利率1％だとすると現在の100万円は1年後には101万円となります

ということは、将来の100万円は今の価値では100万円より低い金額ということです

その分を割り引いて計算しよう！というのがDCF法です

そしてDCF法の中に、
・NPV法（正味現在価値法）
・IRR法（内部収益率法）
の２つがあります

ここからは解説画像を使って説明していきます

なかちの解説画像

正味いくら儲かるの？がNPV

NPV法は正味現在価値法という名前の通り、収益からかかった費用（投資額）を引いたらいくらなの？実際のところ（正味）いくら儲かるの？ということです

比べるのは「投資額」と「得られる収益」です

この２つを比べてどちらが多いと収益性があるか？という判断方法です

もちろん答えは「得られる収益」が多い場合です

この場合、収益性がある、有効な投資であると判断されます

みんな持ってるIRR

IRR法は内部収益率という難しい用語が出てきますが、内部収益率がどういうものか？という部分はあまり深く考えなくても大丈夫です

投資対象（不動産）ごとに内部収益率〇％という数値を持っていて、
それを「他の投資対象」や「期待する収益率」と比べること

つまり、内部収益率同士を比べるという判断方法です

こっちの不動産とあっちの不動産、どっちが内部収益率高いの？という使い方となります

内部収益率の高い方が収益性がある、有効な投資であると判断されます

金利が高いと苦しい借入金併用型

最後に借入金併用型投資についても解説をしていきます

FP2級の4択問題では「DCF法」「NPV法」「IRR法」「借入金併用型投資」
それぞれの説明のうち、
適切なもの、または不適切なものはどれか、を選択する問題が出てきます

借入金併用型投資についてもおぼえておくと良いと思います


借入金併用型投資は、画像の通り「借金をして不動産投資をする」ことです

比較するのは「収益率」と「借金の金利」です

通常、借金をして投資をする場合、少しの自己資金で大きな投資ができるとされています

これをレバレッジ効果と言います

ですが、投資の収益率よりも借金の金利が大きい場合は収益性は期待できません

つまり「収益率」が「借金の金利」を上回っている場合、収益性がある、有効な投資であると判断されます

繰り返し確認しよう！
今回の解説は以上となります
スキマ時間に解説画像を何度も確認することをお勧めします
頭の中でイメージできるようになれば、試験でも落ち着いて解くことができますよ！