【運用編 第4話】節税目的ならちゃんと経費にしていかないと
おはようございます。今日は実は詳しく知らない不動産投資で経費に出来るものと出来ないものについて調べてみようと思います。
不動産投資の目的のひとつに節税があげられますが、節税の効果を大きくするためにはいかに上手に経費を計上していくかが重要です。それだけでなく手残りのCFを大きくするためにも経費の使い方は大切になります。
購入諸費用などはよくコラムにも出てきますが、運用諸費用にはどんなものがあるのでしょうか。
「不動産投資 経費に出来るもの」と検索してみました。そこでわかったことをまとめようと思います。
不動産投資で経費に認められるもの
・ローンの金利
→ローンの元金は経費に出来ませんが、金利の部分は経費にすることができます。ここで注意が必要なのは建物部分（設備含む）の金利しか計上できないことです。土地は元金も金利も計上できないため、建物の金額を把握することが重要です。
・保険料
→火災保険や地震保険など大家が負担する保険料は経費として計上することができます。
・管理会社への管理委託料
→管理委託量も経費に計上することができます。管理会社によっては委託している範囲の経費の資料をまとめて作成してくれるところもあるため確認が必要だそうです。
・物件の管理費
→マンションなどの場合、個々の部屋以外にも共用部分の清掃や設備の点検などにかかる費用を管理費といいます。管理費は管理委託料と一緒に管理会社に払っている場合もあれば、部屋の管理と建物全体の管理会社が違う場合もあるため注意が必要。
・仲介手数料、広告宣伝費など入居付けのための費用
→仲介手数料は基本的に入居が決まるたびに支払います。また広告宣伝費のほかにも入居者へのプレゼントなどは交際費として計上可能です。集客力の弱い物件はあらかじめ入居付けの費用を計画に入れておくといいかもしれない。
・修繕費
→原状回復のためのリフォームや故障による設備交換などの修繕費も計上することができます。
・固定資産税などの税金
→不動産投資を行う上でかかる税金（固定資産税、都市計画税、登録免許税、印紙税など）は経費として計上することができます。しかし、所得税、住民税、法人税は計上できないため注意が必要です。
・司法書士や税理士などへの報酬
→司法書士や税理士、弁護士など専門家への依頼に対する報酬は経費として認められます。
・通信費
→物件を探すために使用するPCや不動産会社と連絡を取る携帯代、不動産投資に使用するソフトやアプリ代などは経費に計上できます。しかし、私用など不動産投資以外のことにも使っている場合は家事按分が必要で、不動産投資に使った分だけを計上しなくてはなりません。
・旅費、交通費
→購入にあたっての現地訪問や不動産会社の訪問のための移動代やホテル代なども計上できます。領収書のない公共交通機関については、明細の分かる「旅費交通書」を作成することが大切です。
・自動車関連費用
→自家用車を不動産投資のために使うと家事按分することで、不動産投資に使用する分だけ車両の購入金や自動車税などを経費として計上することができます。しかしレッカー代は認められますが、反則金や罰金は認められないので注意が必要
・情報収集勉強のための費用
→不動産投資に関係あるものであれば新聞代や書籍代、セミナー代やコンサルティング代など勉強のための費用も計上できます。しかし関係あるものでも資格取得費用は認められないので注意。
・不動産会社などとの交際費
・減価償却費
確定申告で認められない経費
・スーツ、コンタクトレンズ代
→不動産会社と会うときのみに使用するといってもファッションアイテムとみなされるものは計上できません。ビジネスバッグや腕時計なども認められません。
・ジムなどの会費
→個人事業主ではなく、家族以外の従業員への福利厚生として計上できる場合がありますが、基本的には認められません。
・反則金、罰金
・所得税、住民税、法人税
・資格取得費用
調べてみるといろいろなものが経費に出来ることが分かりました。しかし経費を計上するために出費を多くしては本末転倒です。
税金を減らすためには「不動産投資のための支出と認められる範囲ですべて忘れずに計上する。」ことが大切だと思いました。
参考
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？