ポイントは利回りではない

利回りを求めがちだけど

不動産賃貸事業（不動産投資）をする人が注目しやすいポイントに「利回り」という数字があります。
利回りとは、投資用不動産の運用で得られる年間の見込み収益のことで、％で表示されます。
利回りの数字によって、どのくらい収益を得ることができる物件なのか、何年ほどで投資資金が回収できるのか、などが想定出来ます。
しかしこの利回り、通常表に見える数字は「表面利回り」と呼ばれ、諸経費やランニングコストは計算されていません。
これらを計算したものが「実質利回り」と呼ばれます。
ですから、きちんと計算した上で購入しないと、表面利回りに踊らされて買ったは良いが、実際には手元に残る金額がほとんどなかった、といったことにもなりかねません。

CF（キャッシュフロー）を見る

不動産投資における「キャッシュフロー」とは、家賃収入からローンの返済や経費などの現金支出を差し引いた、手元に残る現金の流れのことで、キャッシュがどれだけ手元にあるのかということです。
利回り〇％という数字を見ることによって、〇％の利益（キャッシュ）を得ることができると思ってしまいがちですが、この数字は前述の通りキャッシュの動きを示しているわけではありません。
たとえ同じ表面利回りであったとしても、金利などのローンの条件、物件の構造や築年数による減価償却費などで、キャッシュは変わります。

ですから、例えば新築木造利回り8％という物件と、築10年RC造利回り5％という物件があったとしても、CFで計算すると築10年RC造の方が30％超えで新築木造より条件が良いという評価になる場合が大いにあります。
表面利回りという見た目だけで判断することは命取りともなることを、しっかりと覚えておいて欲しいと思います。

余談ですが、わたしの場合、このCFが28％を超える物件を購入目安にしています。
実際に現在所有している物件2棟ともこの数字を超えていて、上記で例に上げた新築木造と築10年RCの数字は、この2棟の実際のデータでもあります。
さて、あなたが買おうとしている物件は、どんな条件で探そうとしているでしょうか？
表面利回りという甘い罠に惑わされてはいないでしょうか？