【第二章】着実に億の資産を作れるレバレッジ資産形成法！ローリスク資産形成マニュアル【永久保存版】
第二章
着実に億の資産を作れるレバレッジ資産形成法
不動産投資の奥義
第一章でお伝えした手法は、
働いてさえいれば誰でもできるものでした。
投資に興味があまりない方や、
若い方、
慎重な方にはうってつけの方法です。
時間はかかりますが、
リスクもありませんし、
テクニックもさほど必要ありません。
それに対し、
今回ご紹介する第二章の内容は
それなりのノウハウが必要になります。
しかし、
巷の○○スキームや、
○○メソッドと違い、
極めて再現性の高い、
不動産投資の神髄と言えます。
全ての基礎となりうる内容ですので、
しっかりとその考え方を学んでください。
そもそも不動産投資は、
時間をかけて稼ぐものです。
古くからの地主さんがお金持ちなのも、
その理由です。
それが、
数年前からの不動産投資ブームに乗じ、
一部の成功者の例を出し、
誰でも、簡単に、不労所得を、
などのキャッチコピーに魅せられ、
多くの新参投資家が参入、
惨憺たる結果を招きました。
もう一度言います、
不動産投資は時間をかけて稼ぐもの、
逆を言えば、
時間をかけさえすれば、
簡単に稼ぐことができるものなのです。
しかし、
なかなか若いころから参入する人はいなく、
多くの人は、
役職定年や、
本物の定年が見え始めたころから
考え始めます。
それも当然と言えば当然です。
所得や貯蓄など、
物理的にもそうなってしまうのです。
年齢の壁は実際に大きく影響します。
特に新規参入者の場合は、
多くの銀行が
団体信用生命保険への加入を条件とします。
そして、
返済期間は年齢
80～81 歳までのもが多く、
60歳の方であれば、
実質20 年のローンしか組めません。
20年のローンでキャッシュフローを回そうとすれば、
当然高利回り物件が必要となります。
その結果、
地方、築古、ＲＣ、ス〇ガ
スキーム
が流行りました。
そうでない場合は自己資金が必要となります。
よって、
時間が少なくなればなるほど、
その難易度は上がっていき、
同時にリスクも上がります。
不動産投資は時間をかけるもの、
そうであれば、
やはり
50 歳くらいまでに参入するのが望ましいと言えます。
それでは王道の不動産投資手法を解説していきます。
億を作るための３つのポイント
まず必要な年収は、
700万円程度、
1,000万円あると楽です。
自己資金は、
1,000万円程度、
2,000万円あれば無理なく簡単に進められます。
年齢は若ければ若いほど有利で、
50歳を超えてくるとだんだん条件が厳しくなります。
始めに結論を申しますと、
1億円の新築木造アパートを、
2棟買います。
以上です。
・・いや、バカになんてしていません。
続きがあります。
ただし、
・土地値が5,000 万円あるもの
・30 年間運営できるもの
でなければなりません。
この、
「ただし」をクリアできれば、
新築木造アパートを
2 棟買うだけで、
資産が
1 億円になります。
そして、
この「ただし」が不動産の本質であり、
これを理解できれば、
不動産で負けることはなくなります。
それでは見ていきましょう。
木造新築アパート
土地建物比率が、
土地50 ％、
建物50 ％、
金利1 ％、
30年ローン、
自己資金諸費用込1,000 万円、
東京23 区、
駅徒歩7 分、
1k× 9 戸、
利回り7～ 8％
こんな感じでしょうか。
ポイントは、
・土地建物割合
・土地の真価
・長期運用
です。
まず、
アパートの価格は1 億円、
ローンもわかりやすく1 億円だとします。
アパートの価値は減価償却により、
年々低下していきます。
ただし、
建物だけです。
木造の耐用年数は22 年ですので、
22年後のこの物件の価値は、
土地部分5,000 万円、
建物部分0 円、
合計5,000 万円になります。
土地は減価償却がありませんので、
30年後も 5,000 万円のままです。
要するに、
アパートの価値は土地値の
5,000万円までは下がり続けますが、
そこからは落ちないのです。
この仕組みがわかれば、
土地値5,000 万円に
ローンの残債がぶつかるのは何年後か、
このような視点で物件を見ることも可能になります。
中古の木造であろうが、
鉄骨であろうが、ＲＣであろうが、
考え方は一緒です。
ここで、
「そんなことは知っている。」
どこの営業マンも、
「最後は土地が残るから」
と言う。
このように考えた方も多いと思いますが、
焦らないでください。
ここからがノウハウです。
まず、
先にも言いました通り、
重要なのは3 点、
・土地建物比率
・土地の真価
・長期運用
です。
今見てきたものは、
一番上の土地建物比率だけです。
少し付け加えますと、
①土地建物比率
→ＢＳ、ＰＬに影響
→銀行評価にも大きく関り、追加融資の際も影響大
②土地の真価
→出口のキャピタルに影響
→本当の資産価値はここ
③長期運用
→ＣＦに直結
→税金や経費を長期シミュレーションに落とし込めるかが重要
となります。
初心者が陥りがちなのは、
③の一部にしか目がいかず、
①と②をおろそかにしてしまいがちです。
しかし、③でさえも、
ちゃんとしたシミュレーションを作成できる方は
1割にも満たず、
業者が提示する算数レベルのどんぶり勘定が多いです。
これではうまくいくはずがありません。
30年間プラスで運用をするのは、
なかなか大変なものです。
建物は老朽化して、
工事は増えます。
競争力を失い、
賃料は下がり、
客づけも厳しくなります。
収入は下がるのに、
税金は増え続けます。
（※支出が収入を上回ることを
業界ではデットクロス と呼びます）
ここでは収支の詳細を説明しきれませんので、
財務三表、事業計画、不動産の税金の書籍を読むか、
私の書籍、「首都圏で資産を築く、王道の不動産投資 」
を読んで頂けると理解できます。
※近日kindle版も公開予定です。
以上により、
不動産というものは、
始めの方が収入は大きく、
徐々に低下していくという特性があります。
これは、
ローンを利用する以上、
例外なくそうなります。
そのため、
購入当初からカツカツの収支では、
30年も持ちこたえることはできません。
回避策は、
自己資金を入れる、
高収益な状態にする、
これに尽きます。
高収益とは、
高利回りとは違います。
同じ利回りでも、
経費（税金、金利、保守管理、空室、工事 ）の違いにより、
実質の手取りは全く違います。
いかに収入を増やし、
税も含めた支出を減らすか。
それにより、30年間収入を出し続ける仕組みを
作り上げるのです。
もう一度①を見てみましょう。
確かに土地建物比率は
50 対 50 、
22年経過後も 5,000 万円の価値は維持できます。
しかし、
この5,000 万円という数字は、
あくまでも決算書上の数字であり、
実際の資産価値とは違うのです。
路線価や、
評価証明などをもとに出す数字は、
いわゆる「積算価格」などです。
銀行が独自のシステムを使い、
評価する価格を、
「担保価格」などと言います。
そして儲けに直結する一番重要なのが、
実際に売買される価格、
いわゆる相場のことを、
「実勢価格」などと呼びます。
もうお気づきですね、
「土地値が5,000 万円」の物件とは、
「実勢価格が5,000 万円」のものを指します。
新築アパート1 億円、
土地建物50 対 50 、
実勢価格も5,000 万円、
これであれば、
2棟購入し、
ローンの支払いが終われば、
1億円の土地＝資産が手に入ります。
しかし、
上記のよう場合でも、
業者の利益が3,000 万円、
土地実勢価格4,000 万円、
建物実勢価格3,000 万円、
であれば、
バランスシート上は変わりませんが、
本当の資産価値は異なります。
購入した時点で、
決算書上は10,000 万円、
銀行の評価上は8,000 万円、
実勢価格では7,000 万円、
このように、
見方によって金額は変わるのです。
それでは、
本当の資産価値はどのようにして判断するのでしょうか。
「本当の資産価値 」とは
大きく分けると2 つあります。
１．実需＝戸建ての土地値としてみる
２．収益＝その土地がどれだけ利益をもたらすかでみる
まず１ですが、
戸建てを建てる土地として、
坪いくら、
またはグロスでいくら、
などと見ます。
あなたが注文住宅や、
一戸建てを購入しているとしたら、
その際に不動産業者を回り、
相場観を養ったはずです。
それと同じ手法です。
近隣の戸建て用地や、
新築一戸建てなどから、
土地の坪単価を想定していきます。
住宅のポータルサイトなどを活用するのも良いですし、
地場の不動産屋さんに聞くのも勉強になります。
道路付けや、
土地の形状、
面積などによっても単価は異なりますが、
まずはざっくりとした判断がつけられる程度になりましょう。
続いて２の収益です。
簡単に説明すると、
その土地にどのくらいのアパートが建つか、
特に重要なのは、
とれる戸数、
その賃料、
そして建設費、
これがわかれば土地値が出せます。
流石にこの詳細は本記事で収まりきらないのですが、
・アパート用地を業者から紹介してもらう
・建築士にプランを入れてもらう
・建設会社に見積もりを出してもらう
これが最初のステップです。
例えば、
100 ㎡ 5,000 万円の土地を紹介されました。
プランを入れたら、
1フロア 60 ㎡、 20 ㎡ 3 部屋の 3 階建てがたちます。
建築費は5,000 万円でした。
近隣の家賃相場を調べたら、
20㎡の１Ｋは 7 万円でした。
7万円× 9 部屋× 12 か月で
１年間の収入は約750 万円です。
自分はここで
利回り８％で建てたい。
この場合、
年収750 万円÷8％で買いたい価格が出ます。
結果は約9,400 万円です。
要するに、
総工費が9,400 万円で収まれば、
利回り８％の物件ができます。
土地値が5,000 万円、
建築費が5,000 万円、
でしたので、
土地に600 万円の指値が通れば、
希望通り8％の物件が手に入ります。
この8％は、
人によって変わります。
10％じゃなきゃ買わない、
という人もいれば、
6％でも買う、
という人もいます。
これに正解はありません。
以上の計算をすると、
その土地から得られる期待利回りを算出することができ、
自分で値付けができるようになります。
一見難しそうに見えますが、
これら一連の流れをこなしている投資家はいます。
そしてその方達は、
当然のように高収益、高資産価値の物件を購入します。
○○スキームや、
○○メソッド、
などの再現性のない、
一過性のものに惑わされないでください。
本当の資産価値を知ることが出来る、
それが全ての不動産投資家が目指すべき道です。
そしてそれこそが、
王道の不動産投資手法なのです。
これらは座学だけで獲得できるものではありません。
業者や大家仲間、
コンサルや塾などで知識を付けつつ、
後はとにかく行動するしかありません。
とにかく物件を多く見ることです。
私は不動産投資をこれから始めたい、
という方に、
「絶対に3 カ月は買うな」
と言います。
まずはとにかく多くの物件を見る、
そうすると、
自ずと相場観が養われてきます。
自分の足で現地を見て、
近隣の業者に相場を聞き、
銀行の評価を求めます。
物件は無限に出ます。
いくら良い物件だと思い、
それを逃したとしても、
目が養われればそれ以上良い物件は、
いくらでも存在することに気づくはずです。
あせらず、
じっくり、
相場観を養う。
そして、
本当に価値のある物件であれば、
少ない物件数でも、
1億円を手に入れることは簡単なのです。
ポイント
☆本当の資産価値 実勢価格で不動産は判断する。
（積算価格＝土地は路線価・評価証明など、建物は積算
（担保価格＝積算価格と、ＤＣＦ法などを用い、銀行が独自に評価
（実勢価格＝いわゆる相場、変動も多い
☆土地建物比率に注目
（積算や担保評価に影響大
（ＢＳ、ＰＬ、ＣＦに影響大
（長期シミュレーションに影響大
☆30 年持ちこたえるのは簡単ではない
（不動産は最初が良く後半は辛い
（デットクロスを回避せよ
☆相場観を養うのは行動のみ
（相場は机上では判断できない
（相場は常に変動する
☆本当の資産価値が判断できれば負けない
（資産価値の判断ができず、値付けミスなどチャンスは多い
（業者、銀行、税理でも、資産価値の判断ができない人が多い
☆本当の資産価値が判断できれば、全てに値付けができる
（自宅のマンション、戸建て、街のアパート、全てに値付けできる
（自らアパートなどの建築を想定し、収益性から値付けができる
リスクを熟知せよ！
いかがでしたでしょうか。
今回は２章にわたり王道の不動産投資法を、
２つ紹介しました。
どんな場所や時代でも通じる、
不動産の基本です。
これらの知識を深めれば、
不動産投資におけるリスクは途端に減ります。
巷では不動産はハイリスクなどと言われていますが、
とんでもありません。
不動産のリスクはほぼ数字で可視化できるものであり、
不確定要素は多くありません。
何がリスクかもわからないで参入することが、
一番のリスクです。
正しい知識を学び、
正しい行動をとり、
勝てる投資家になってください。
本記事で得た知識が、
あなたのこれからの不動産投資の役に立てることを、
願っております。
最後までお読みいただき、
ありがとうございました。
村上俊介
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