耐震補強をしているマンションはお買い得！
こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。
いつもご覧になっていただきありがとうございます。
本日は「耐震補強をしているマンションはお買い得！」というテーマでわかりやすく解説いたします。
本日のお話はリノベーションしてあるマンションを買おうと思っている方や、中古マンションを買って自分でリノベーションしようと思っている方で、かつ、古くてもいいので、管理のしっかりしたマンションが希望という方には役立つ情報になってくるかと思います。
※動画もぜひご覧ください。
【１．新耐震基準と旧耐震基準とは？】
本題の耐震補強のお話の前に、新耐震基準と旧耐震基準についてご説明します。
１９８１年（昭和５６年）６月１日以降の建築確認は審査が厳しくなり、震度６強から震度７の地震でも倒壊しないような構造基準が条件となりました。この時期以降のマンションを新耐震基準マンションといいます。
一方それ以前のマンションは旧耐震基準とよばれていて、震度５強程度の地震でも建物が倒壊しないような構造基準となります。
ここで難しいのは建築確認の時期ってスーモとかアットホームとかの売り物件情報には書いていませんので、その都度不動産業者に確認する必要があります。
昭和５６年６月以前の建築であれば、間違いなく旧耐震基準なのですが、昭和５７年とか５８年くらいであれば微妙なところですので、マンション購入を検討される際は、その都度確認した方がいいと思います。
【２．旧耐震基準の場合は？】
旧耐震基準だった場合なのですが、決してダメという訳ではないのですが、一般的には新耐震に比べると当然耐震性能が低いということになってきます。その分価格はやや安くなります。
さらにピロティ（１階が駐車場で柱だけだったりするマンションです）構造だと面で支えることができないので、個人的には少し怖いかなと思っています。
私は現在８物件所有しているのですが、そのうち５物件が旧耐震基準です。個人的には極端に神経質になる必要もないのかなと思います。ただ１階がピロティになっている物件は保有していません。
【３．耐震補強をしていると管理も良好！】
ここ１０年くらいなのですが、旧耐震基準のマンションで耐震診断や耐震補強を行うマンションもでてきました。
行政から補助がでるとしても多額の費用がかかるので、小規模マンションだとなかなか行えず、耐震補強を行っているのは、管理のいきとどいた大規模マンションがほとんどです。
修繕積立金が潤沢で、管理組合がしっかり機能していないとなかなかできないので、耐震補強を行っているということは、管理もしっかりしていると言っていいのではないかと思います。
物件によっては新耐震基準でも管理がずさんで、必要な修繕もできていないマンションもありますので、そういった新耐震基準の物件よりは旧耐震基準でも耐震補強を行っているマンションの方が安心だと思います。
【４．耐震補強のメリット】
耐震補強を行うと耐震性能がアップして、管理も行き届いている可能性が高いというお話をしましたが、他にも購入するメリットがあります。
新耐震基準だと住宅ローン減税が利用でき、１０年間所得税とか、場合によっては住民税も還付されるのですが、耐震補強をしていると旧耐震であっても住宅ローン減税が利用できます。
あと、登記費用も軽減が受けられたり、不動産取得税も軽減が受けられたりするので、購入時の諸費用も変わってきます。
※他５０平米以上とか、年収基準とか、諸条件があります。
※築２５年を超えている場合は耐震基準適合証明書の取得が要件となります。
【５．価格への影響は・・・】
耐震性能が向上し、税制上の優遇も受けられて、良いこと尽くしなのですが、価格が極端に上がるかというとそうでもないような気がします。
これはデータをとっている訳ではなく、感覚でしかないのですが、極端に高くなっている印象はありません。
もちろん希望のエリアに耐震補強されているマンションがなければしょうがないのですが、耐震補強していないマンションとしているマンションが両方選べるのであれば耐震補強しているマンションの方がお買い得だと思っています。
【本日のまとめ】
昭和５６年６月以降の建築確認取得マンションは新耐震基準、それ以前だと旧耐震基準となります。完成時期ではないのでご注意ください。
旧耐震基準の場合は当然ながら耐震性能が劣るということになりますが、個別の物件によっても変わってきます。
管理組合がしっかり機能していて、修繕積立金が潤沢じゃないと耐震補強できないので、裏返すと耐震補強を行ったということは管理体制が良好ともいえると思います。
耐震補強をしていると、住宅ローン減税など税制上の優遇もあります。ただメリットの割には価格にはそこまで反映されていないと感じています。
耐震もしっかりしていて、管理もしっかりしていて、税制の優遇も受けられるので、耐震補強を行っているマンションは個人的にはお買い得だと思っています。
本日は以上です。
ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。
また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。
最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。
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