コロナショックで都心高額帯の中古マンションは価格下落か？

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「コロナショックで都心高額帯の中古マンションは成約数減少・価格下落か？」というテーマでわかりやすく解説いたします。

※動画もぜひご覧ください。

【1億円以上の成約件数】

このデータは都心だけに限らず、東京都全域の億ションの成約件数を調べたものです。

レインズ（東日本不動産流通機構）の成約事例を集計したものですので、登録されている物件のみとなります。ただ増減を調べることはできるのかなと思っています。

2019年3月と2020年2月が73件ということで最も多く、年度末である2月、3月がやや活発になっていることがわかります。

それ以外の月は概ね60件前後となっていて、時期によって1～2割成約数が変わってきています。

皆様が注目しているコロナショック後ということですが、3月が49件（前年同月比67%）、4月が24件(前年同月比47%)、5月が26件(67%)となっています。

もちろん大幅に減少しているのですが、中古マンション全体としては取引数が半減していますので、億ションだけが減っているわけではなさそうです。

【7000万円～1億円の成約件数】

同じように7000万円～1億円の価格帯でも調べてみました。

月によってばらつきがありますが、毎月140～150ぐらいでしょうか。

毎年お正月のある1月とお盆のある8月は成約件数が少なくなり、あとは土日が４回か５回でもけっこう変わってきます。

同様にコロナショック後ということですが、3月が145件（前年同月比70%）、4月が56件(前年同月比39%)、5月が68件(46%)となっています。

まだ確定的なことはいえませんが、億ションよりもこの価格帯の方が成約数の減少が激しいかもしれません。

ここからは、あくまでも私の主観ですが、7000万円～1億円の購入層は年収2000万円前後の公認会計士・コンサル・会社役員系が多いと思うのですが、最も景気に敏感かもしれません。逆に1億円以上の購入層は経営者割合が増えると思うのですが、中には気にしないという方もいるかもしれません。

【1年前・コロナ直前・直近の比較】

このデータは都心（千代田区・港区・中央区）の７０００万円以上の成約データを集計しています。

1年前の2019年4月～5月、コロナ直前の2019年12月～2020年1月、そして、2020年4月～5月です。

直近の平均像としては８１平米・築１４年で１億３００万円ということになります。※７０００万円以上の物件の平均です。

成約価格は１億７００万円→１億５００万円→１億３００万円ということで微妙に下がり傾向かもしれませんね。

広さは７８平米→７９平米→８１平米と広がってますので、成約㎡単価の方が実勢に近いかもしれません。

その成約㎡単価も１３８万円→１３５万円→１３０万円と下がっています。

ここで、平均築年数も直近の方が２年古くなっていますので、１年あたり１．５％減価していくという前提で補正します。なぜか１年たったのに、平均築年数は２年古くなっています。

一番右の築年数補正後の成約㎡単価は１３４万円→１３３万円→１３０万円となります。

ということで、都心３区・７０００万円以上の中古マンション価格は１年前と比較し３％が下落し、コロナ直前と比較し２％下落していることがわかります。

ただ難しいのはデータ数が数十件しかありませんので、もう少し長期で調べる必要があります。

あと気になったのは値引き額です。

コロナ前は約２３０万円（成約前価格の約２．２％）の値引きでしたが、直近の４月～５月は４００万円（成約前価格の約３．７％）以上の値引きとなっています。今までのように売り手市場ではなくなってきているかもしれません。

【いい物件も見つけるには？】

ここからは私の推測ですが、新規売り出し物件数が減少していますが、緊急事態宣言下で内覧数が大幅に減少していることが価格交渉できた要因かもしれません。

５月２６日の緊急事態宣言解除で中古マンションの内覧希望が増えている印象です。恐らく成約数も増えてくることと思われます。

６月は内覧数も増え、価格交渉も４月・５月のようにはできなくなるかもしれませんが、１年前と比べれば交渉がしやすいかもしれません。

いい物件を見つけるポイントは定点観測です。希望エリア・面積・予算を決めて、その条件で毎日スーモやアットホームを見てください。

そうすると、適正な価格相場がわかってくると思います。割高な物件はずっと売れず、適正な物件は売れていきます。

そして、へたに急ぐ必要はありませんが気になる物件が、適正額ででてきたらスピード感を持って動くのがいいかと思います

【適正額で売却を成功させるには？】

いつまでに売らなければいけないという制限をつけるのは極力やめましょう。売却期限までに売れないと最悪買取ということで、２０％程度安くなってしまいます。

お部屋をきれいにして印象を良くして、引渡し日は成約から２～３カ月とかできれば買主に合わせるようにしましょう。そうすれば無理に安くなってしまうということはないかと思います。

【本日のまとめ】

東京都の中古マンションは１億円超の価格帯も７０００～１億円の価格帯もコロナショックで成約数は半減しています。

比較すると、１億円超よりも、７０００万円～１億円の価格帯の方がより減少幅が大きい印象です。

価格はコロナショック前と比較し２％程度下落、価格交渉額も増えています。

今後はここまでの価格交渉はできないかもしれませんが、定点観測をしていい物件を探しましょう。

売却する方はいつまでという期限をつけず、余裕を持って売却活動をした方がいいと思います。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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