コロナショックでマンション価格は上がるのか下がるのか５つのシナリオ！ハイパーインフレや大暴落はあるのか？

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「コロナショックでマンション価格は上がるのか下がるのか５つのシナリオ」というテーマでわかりやすく解説いたします。

マンションを買いたい方・売りたい方はもちろん、興味だけはある方とか多くの方にご覧になっていただければと思います。

現状ですが、緊急事態宣言により４月以降の成約件数は３分の１近くに減少、成約価格は目立った上下はないものの、物件によっては価格交渉ができるようになったり、５％以上安くなったりする事例もでてきました。

それでは中古マンション価格が今後どうなっていくのかということで５つのシナリオを説明したいと思います。

今後っていつということなのですが、コロナショックの結果がでて、日常に戻っているであろう３年後くらいを想定しています。

あと物件によっても影響が異なるので、億ションとかではなく、都心から電車で３０分くらいで４０００万円くらいのファミリータイプの中古マンションを想定しています。

【１．ハイパーインフレが起こり大暴騰】

１つめのシナリオは経済対策でお金を刷りすぎて、円の価値が落ちて、金利が上昇し、日銀が債務超過とかになる。結果として大幅な円安になって、マンション価格も２倍以上に大暴騰する。それとか２倍どころではなく、７０倍とか。いわゆるハイパーインフレですね。

専門家でこんな考えの方がいらっしゃいますが、私は可能性ないと思っています。日本は借金もあるけど、それ以上に資産があって、さらに対外純資産も３００兆円で世界一です。そして何か危機が起こるたびにスイスフラン高や円高になるのは通貨が信用されているということです。

ということで、このシナリオはないと思うのですが可能性１％ということにしておきます！

詳しくは過去の動画や記事をご覧になってください。

【２．連鎖倒産で大暴落】

リーマンショックでも中古マンション価格は一部の都心を除き１０％程度の下落でした。しかしながら、３０年前のバブル崩壊はもっとインパクトがあり、平成２年がピークで５年間で５０％と半値まで落ちました。さらにその後も平成１２年くらいまでダラダラさがり続けました。

この間に何が起こったかというと、日経平均株価は平成２年の３９，０００円近くをピークに５年後の平成７年には１５，０００円を割り込んで３分の１になりそうな勢いでさがりました。

総量規制とか金融引き締めにより、不良債権が増えて、拓銀・長銀・日債銀・山一證券が破綻へと。

今回のコロナショックでみずほ銀行や日興証券といった大手金融機関が破綻したりなんてことになれば、まさにパニックでしょうね。連鎖倒産や貸しはがしで制御不能になると思います。そうすると、３年後に３０％下落もありえるかと思いますがこれもないと考えています。

ということで、このシナリオはないと思うのですがハイパーインフレよりは可能性が高く５％ということにしておきます！

【３．緩やかなでデフレでー１０％】

日銀も金融緩和をおこなって、多少お金も配るけど、世間の消費マインドはコロナ後もなかなかあがらない。一部のホテル・飲食店や中小の旅行代理店などは経営破綻するが、大企業はこれまでの内部留保と緊急融資でなんとか持ちこたえる。

コロナウイルスの影響はひどかったが、日本は比較的被害が少ない方でなんとか経済活動もスタートする。

しかし、今後また何が起こるかわからない不安から固定費を減らすために、オフィスは縮小・正社員はリストラで最小限におさえる。

ＧＤＰはゆるやかな減少を続け、マンション価格もゆるやかな減少ということで、何年かはデフレスパイラルを続ける。

このシナリオはけっこう可能性が高いと思っていて７０％とします！

【４．バランスとれ価格水準は変わらず】

政府の補助金や無利子融資などがある程度いきわたり、コロナも最悪の状態はまぬがれ、何とか倒産や死者数を少なめにとどめることができる。

どうしても資金繰りやリストラで自宅マンションを売却する方がいる一方で、テレワークでもう１部屋欲しいという需要も増える。

これがうまくバランスとれ、価格はほぼ変わらない水準で落ち着く。ただし、都心に近いが住環境が悪い場所は下がり、都心から少し離れても広い公園があったり、海に近かったりリゾート感のあるエリアは上がるという二極分化が起こってくる。

このシナリオは実はありえるのではないかなと思っていて２０％とします！

【５．マイナス金利でマンション価格は５％程度上昇】

ワクチンの開発で、コロナの影響が思ったより早く収束する。政府は期間限定ではあるが消費税を減税し、国内旅行や外食を中心に消費マインドもアップする。物価上昇率は理想といわれる年間２％の上昇となる。

そこで、日銀がさらなる金融緩和を行い、１０年物国債は完全にマイナス水準になっていく。住宅ローン金利は現在も低いが、さらに０．５％程度低くになり、今よりも安い返済で住宅が買えるようになる。

そうなると、完全に購入需要が増え、マンション価格も年２％程度上昇を続ける。

このシナリオはなかなか難しいが期待を込めて５％とします！

【本日のまとめ】

３年後にファミリータイプのマンション価格はどうなっているかというテーマについてです。

１．ハイパーインフレで大暴騰　　　　　確率１％

２．連鎖倒産で大暴落　　　　　　　　　確率５％

３．緩やかなデフレでマイナス１０％　　確率７０％

４．バランスとれ価格水準は変わらず　　確率２０％

５．マイナス金利でプラス５％　　　　　確率５％

という予想でした。

あくまでも私の個人的な見解でしたが、皆様どうお感じになりましたでしょうか。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。

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