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コロナショックでマンション価格は上がるのか下がるのか5つのシナリオ!ハイパーインフレや大暴落はあるのか?

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「コロナショックでマンション価格は上がるのか下がるのか5つのシナリオ」というテーマでわかりやすく解説いたします。

マンションを買いたい方・売りたい方はもちろん、興味だけはある方とか多くの方にご覧になっていただければと思います。

現状ですが、緊急事態宣言により4月以降の成約件数は3分の1近くに減少、成約価格は目立った上下はないものの、物件によっては価格交渉ができるようになったり、5%以上安くなったりする事例もでてきました。

それでは中古マンション価格が今後どうなっていくのかということで5つのシナリオを説明したいと思います。

今後っていつということなのですが、コロナショックの結果がでて、日常に戻っているであろう3年後くらいを想定しています。

あと物件によっても影響が異なるので、億ションとかではなく、都心から電車で30分くらいで4000万円くらいのファミリータイプの中古マンションを想定しています。

【1.ハイパーインフレが起こり大暴騰】

1つめのシナリオは経済対策でお金を刷りすぎて、円の価値が落ちて、金利が上昇し、日銀が債務超過とかになる。結果として大幅な円安になって、マンション価格も2倍以上に大暴騰する。それとか2倍どころではなく、70倍とか。いわゆるハイパーインフレですね。

専門家でこんな考えの方がいらっしゃいますが、私は可能性ないと思っています。日本は借金もあるけど、それ以上に資産があって、さらに対外純資産も300兆円で世界一です。そして何か危機が起こるたびにスイスフラン高や円高になるのは通貨が信用されているということです。

ということで、このシナリオはないと思うのですが可能性1%ということにしておきます!

詳しくは過去の動画や記事をご覧になってください。

【2.連鎖倒産で大暴落】

リーマンショックでも中古マンション価格は一部の都心を除き10%程度の下落でした。しかしながら、30年前のバブル崩壊はもっとインパクトがあり、平成2年がピークで5年間で50%と半値まで落ちました。さらにその後も平成12年くらいまでダラダラさがり続けました。

この間に何が起こったかというと、日経平均株価は平成2年の39,000円近くをピークに5年後の平成7年には15,000円を割り込んで3分の1になりそうな勢いでさがりました。

総量規制とか金融引き締めにより、不良債権が増えて、拓銀・長銀・日債銀・山一證券が破綻へと。

今回のコロナショックでみずほ銀行や日興証券といった大手金融機関が破綻したりなんてことになれば、まさにパニックでしょうね。連鎖倒産や貸しはがしで制御不能になると思います。そうすると、3年後に30%下落もありえるかと思いますがこれもないと考えています。

ということで、このシナリオはないと思うのですがハイパーインフレよりは可能性が高く5%ということにしておきます!

【3.緩やかなでデフレでー10%】

日銀も金融緩和をおこなって、多少お金も配るけど、世間の消費マインドはコロナ後もなかなかあがらない。一部のホテル・飲食店や中小の旅行代理店などは経営破綻するが、大企業はこれまでの内部留保と緊急融資でなんとか持ちこたえる。

コロナウイルスの影響はひどかったが、日本は比較的被害が少ない方でなんとか経済活動もスタートする。

しかし、今後また何が起こるかわからない不安から固定費を減らすために、オフィスは縮小・正社員はリストラで最小限におさえる。

GDPはゆるやかな減少を続け、マンション価格もゆるやかな減少ということで、何年かはデフレスパイラルを続ける。

このシナリオはけっこう可能性が高いと思っていて70%とします!

【4.バランスとれ価格水準は変わらず】

政府の補助金や無利子融資などがある程度いきわたり、コロナも最悪の状態はまぬがれ、何とか倒産や死者数を少なめにとどめることができる。

どうしても資金繰りやリストラで自宅マンションを売却する方がいる一方で、テレワークでもう1部屋欲しいという需要も増える。

これがうまくバランスとれ、価格はほぼ変わらない水準で落ち着く。ただし、都心に近いが住環境が悪い場所は下がり、都心から少し離れても広い公園があったり、海に近かったりリゾート感のあるエリアは上がるという二極分化が起こってくる。

このシナリオは実はありえるのではないかなと思っていて20%とします!

【5.マイナス金利でマンション価格は5%程度上昇】

ワクチンの開発で、コロナの影響が思ったより早く収束する。政府は期間限定ではあるが消費税を減税し、国内旅行や外食を中心に消費マインドもアップする。物価上昇率は理想といわれる年間2%の上昇となる。

そこで、日銀がさらなる金融緩和を行い、10年物国債は完全にマイナス水準になっていく。住宅ローン金利は現在も低いが、さらに0.5%程度低くになり、今よりも安い返済で住宅が買えるようになる。

そうなると、完全に購入需要が増え、マンション価格も年2%程度上昇を続ける。

このシナリオはなかなか難しいが期待を込めて5%とします!


【本日のまとめ】

3年後にファミリータイプのマンション価格はどうなっているかというテーマについてです。

1.ハイパーインフレで大暴騰     確率1%

2.連鎖倒産で大暴落         確率5%

3.緩やかなデフレでマイナス10%  確率70%

4.バランスとれ価格水準は変わらず  確率20%

5.マイナス金利でプラス5%     確率5%

という予想でした。

あくまでも私の個人的な見解でしたが、皆様どうお感じになりましたでしょうか。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。





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江東区木場在住で、不動産の営業(自営業) 子供は、中一(娘)と年長(息子)の二児の父 新築マンション営業→不動産仲介営業→独立(不動産仲介)+不動産投資(区分+戸建)※今ここ フルマラソンのベストは2時間57分 http://www.mthousetokyo.net/