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580万円のテラスハウス買ってみました!

こんにちは!中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「580万円のテラスハウス買ってみました!」というテーマでわかりやすく解説いたします。



【簡単に自己紹介・・・】

大学卒業から不動産業界一筋24年となります。

具体的には新築マンション販売

→都心で不動産仲介

→独立して江東区で仲介(今ここ)

不動産の購入は10件目、自宅として3件(うち1件は売却)

投資用は7件(売却せず保有中)となります。

投資用については原則、借り手がいる状態(オーナーチェンジ)で購入しています。価格帯は原則300~700万円くらい、利回り重視で買い進めています。

【なぜ低額帯を買うのか・・・】

多額のローンを組んで、数千万円の物件を買うことは否定しませんが、それなりにリスクは大きくなります。

例えば、火災保険に入ったり、エリアを分散したり、不動産について勉強したりとか、リスクを下げることはできるのですが、限度はあります。

低額帯で自分の預貯金で購入できる範囲であれば当然ながらリスクはかなり低くなります。いわゆるローリスクローリターンです。

あと価格が安い物件の方が利回りは高くなる傾向にあります。

例えば、賃料5万円で500万円であれば表面利回り12%

賃料7万円で700万円であれば同じく表面利回り12%となります。

ただ、3000万円の区分マンションで賃料30万円になるかというと、頑張っても15万円くらいで利回り6%となります。

ということで、低額帯を狙っていくと、利回りが2倍くらいになって、そこそこのリターンも見込めます。

【今回買った物件】

不動産業界で働いているというとよく「独自のルートで安く買えるんでしょ!」とか言われるのですが、私の場合はほぼネットで探しています。

もちろん、ごくまれに他の不動産会社とか、弁護士の先生などから安い物件の紹介を頂いたりもするのですが、今回の物件も普通にネットをみて購入しました。

探し方としては、私の場合700万円以下くらいで検索して、その中で賃借人がいて、利回りが高い物件を探すだけです。

もちろん空き部屋でもいいのですが、リフォームが必要だったり、借り手がつくまでの期間賃料が入らなかったり、貸すときも手数料がかかったりするので、手間のかからないオーナーチェンジを狙っています。

千葉県某駅16分(もう少しで東京都)

テラスハウス(木造連棟式)・・・いわゆる長屋みたいな感じ

木造2階建て 3K 46平米 築41年

賃料63000円、価格580万円 

表面利回り13.0%

2020年7月購入

一戸建てと違って、単独で建て替えができないし、マンションと違って鉄筋コンクリートではないので多少利回りは高くなります。

KIMG0875 - コピー

※写真が全くわからないかと思いますが、2階建て・木造連棟式です。

【価格交渉は・・・】

ネットで売りだされていた価格は680万円だったのですが、100万円値引きで580万円の交渉に成功しました。

資料請求の段階で、580万円になりそうであれば現金で購入したいという意思を伝えていました。

これによって全く値引きができなければ資料請求の段階で話が進まないし、現金と伝えたことで先方にも安心していただけてもらえたのかなと思っています。

この価格帯で注意しなければいけないのは、懇意にしている不動産会社にお願いしてはいけないということです。

ホームページに掲載している(直接売主様から依頼を受けている)会社に資料請求することで真剣に動いてくれます。

500万円だと、仲介手数料が一方から20万円ちょっとになりますので、売主・買主双方から頂けないと経費倒れになってきてしまいます。他業者経由だとなかなかスムーズに交渉ができなくなってしまいます。

【スムーズにいけば・・・】

表面利回りが13%となってきますので、固定資産税や修繕費、火災保険・所得税・住民税などを考慮しても利回りが10%近くになります。

そうすると、10年~12年で全額回収できます。

もちろん大掛かりな修繕が発生したり、空室期間が長くなったりと様々なことがありますので、どうなるかはわかりませんが複数所有することによりリスク分散もできるのではないかと思っています。

【最後に・・・】

アベノミクスの株高で、都心に関してはここ数年不動産価格が上昇しています。

これがバブルかそうでないかは誰にもわからないかと思いますが、個人的には少し怖いかなと思っています。

そういった意味でも数百万円の価格帯はいいのかなと思っていまして、郊外で築古だとアベノミクスの恩恵もあまりない代わりに、大幅な価格下落もないのかなと思っています。

ということで、私は原則低額帯に絞って現金で買い進めているのですが、やり方はひとそれぞれだと思います。いろいろ勉強していただいて、ご自身に合った不動産投資をしていただけるのがいいのかなと思っています。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また、売却相談や査定依頼などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただき、ありがとうございます。




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江東区木場在住で、不動産の営業(自営業) 子供は、中一(娘)と年長(息子)の二児の父 新築マンション営業→不動産仲介営業→独立(不動産仲介)+不動産投資(区分+戸建)※今ここ フルマラソンのベストは2時間57分 http://www.mthousetokyo.net/
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