マンションを売り出したら、違う不動産会社がお客さんを連れてきたけどどういうこと？囲い込みって何？

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

いつもご覧になっていただきありがとうございます。

本日は「マンションを売り出したら、違う不動産会社がお客さんを連れてきたけどどういうこと？囲い込みって何？」というテーマで解説します。

マンションを売り出そうと思っている方はもちろん、不動産仲介に興味があるという方はぜひご覧になっていただければと思います。

動画もぜひご覧ください

囲い込みに対する対処方法についても解説しますので最後までご覧になってください。

不動産仲介の２つのパターン

まずマンションを売り出して成約になる場合、次の２つのパターンがあります。

・不動産会社がスーモとかアットホームや自社のホームページに掲載し直接お客様から問い合わせをいただき、ご案内するパターン

この場合は、売主側の仲介も買主側の仲介も同じ会社となります。業界用語では両手と呼ばれていまして、成約になると売主・買主の両方から仲介手数料を受領することができます。

・不動産会社がレインズに登録し、それを見た別の不動産会社から連絡があり、ご案内となるパターン

この場合は、売主側の仲介と買主側の仲介が違う会社となります。業界用語では片手と呼ばれていまして、成約になると売主側の仲介は売主から、買主側の仲介は買主から、それぞれ仲介手数料を受領します。

売主の立場だと、依頼した不動産会社から「内覧希望が入りました」という連絡が入るのですが、違う不動産会社の担当者がお客様をお連れするという流れになります。

※不動産会社同士でやりとりをしますので、知らない不動産会社からいきなり売主宛に連絡がくるということはありません。

売買時の仲介手数料

ちなみに不動産売買の仲介手数料は法令で３％＋６万円（税別）が上限と定められています。

大手不動産業者は上限の３％＋６万円で受領するケースが多いかと思うのですが、当社は売却で１％（税別）だったり、購入で上限の３％＋６万円（税別）から最大５０％オフだったりとか上限以下であれば自由に定められます。

両手取引（売主・買主とも同じ不動産会社が仲介）だと上限の３％＋６万円を売主と買主の両方から受領でき、片手仲介（売主・買主で違う不動産会社が仲介）だと一方からとなります。

当社を含め、「仲介手数料無料」という物件がありますが、これは両手取引の場合に可能となり、一方から仲介手数料を受領し、もう一方からは受領しないということです。

レインズ登録義務

このレインズ登録ですが専任媒介とか専属専任媒介（１社だけに売却依頼）だと登録する義務があり、一般媒介（数社に売却依頼可）だと登録しなくてもかまいません。

専任媒介で１社に依頼すると、レインズを通じて日本中すべての不動産会社に情報がいきわたります。そして、各々の不動産会社がお客様にご紹介することができます。

ただし、残念ながらまっとうな会社であればという前提になってしまいます。

「囲い込み」とは？

一部ではありますが、連絡をとってもなかなかご案内できないということがあったりします。業界内では「物件を止めてる」といったり、「囲い込み」といいます

「今週と来週は無理と言われたり」「まだ連絡が取れていない」といった感じです。

これは両手仲介の方が手数料を多く受領できるため極力自社のお客様だけをご案内したいということなんですよね。

ということで、マンション売却を依頼する場合はそういう会社は選ばないようにしましょう。

ただ、その判断ってなかなか難しくて一度や二度あったぐらいじゃわからないんですよね。

どうするのがいいの？

見分ける方法があるわけではないのですが、あんまり押しの強い営業マンだったり、必ず売りますとか軽々言える営業マンは「囲い込み」をする確率が高かったりするかもしれません。

依頼した後に、自社のお客様ばかりお連れするケースは怪しいです。私が大手にいた時も、独立した今もだいたい、半分くらいが自社のお客様でもう半分は他社がお客様をお連れします。

売却依頼には期間があるのですが、３カ月にしてしまうと怪しいと思ってもその間は縛られてしまうので１か月にしましょう。１か月であれば、その分縛られる期間も短くなります。

いい営業マンにめぐり逢い、スムーズに売却できるように担当者をいろいろ観察しましょう。

まとめ

不動産仲介は両手仲介と片手仲介の２パターンある

仲介手数料は上限が３％＋６万円（税別）となり、両手仲介の場合は上限手数料を売主・買主両方から受領することができる。

専任媒介だとレインズ登録義務があるので原則１社に依頼するとすべての会社の情報がいきわたる

ただ一部、囲い込みをする不動産会社・担当者もいる

押しの強い営業マンは要注意かもしれないが、判断するのは難しいので媒介契約は１か月にしましょう。

本日は以上です。

ご質問等ございましたらお気軽にお願いします。

また査定依頼や売却相談などもお待ちしております。

最後までご覧になっていただきありがとうございました。

マンション売却時の仲介手数料は成約価格の１％！