収益物件アパート選びで、大切にしたい判断材料｜#100日後にアパート買うリーマン （第42話）
もりほです！
今日は、アパート選びで大切なこと！
前回、戸建てとアパートで迷って、結果アパートにしたという記事を書きましたが、その続編になります。
この#100アパ では常々、「まずアパ」戦略によって、「自分だけの商品」を持ち、労働力という商品を開放させることを目標として語っています。
それを、 #金玉を買い戻せ と言ったりしてます。
※まずアパはこちら。
しかし・・・
アパートいっても、構造・間取り・立地とか、色々あるがなｗｗｗどうやって選べばええねんｗｗｗ
助けて・・・一護・・・
そんな悩みがあって、それを調べて、自分なりの結論にたどり着いた、僕の思考の記録。
１）最終的に僕が選んだ物件
利回り：約12%
間取り：ファミリーで２LDK
立地：駅は遠い、保育園・イオン・コンビニ・国道は近い
既知のリスク：外壁塗装が必要
細かく言い出せば、どこまでの特徴を列記するの？となるけど、とりあえずこの4つの観点でいきましょうか。
２）利回り
利回り：約12%
まずアパでは、利回り15%を目指しましょう、とある！
その他の色々の心配事は、利回りが低すぎるからでしょう？！
細かい計算も大事だが、利回りが高ければ、考える必要もない！！
それがまずアパの主張ですが…
憧れの、利回り15%なんて物件、どこにもなーーーいｗｗｗ
だから僕は目線を下げて、12%にしました！
利回りなんてのは、高けりゃ高いほどいいに決まってるんですが。
物件のロットを大きめにすれば、12%ありゃ、CF10万円/月はいけるので、まぁヨシです。
３）間取り
間取り：ファミリーで２LDK
僕は最初、1Kとかで、ギッシリ部屋が入ってるほうが儲かるんじゃないの？と思ってました。
先輩大家さんにさいしょに相談したのも、そういう物件…
しかしわかってきたのは、
１K物件は、結局「学生」とか「独り身高齢者」が住むので
・頻繁に入退去があり、リフォーム代がかさむ
・学生がパーティとかしたらヤバい
・大学依存なのもやばい
・最悪の場合、孤独死も・・・
色々なリスク、および意外と費用がかかる、ということがあるんですよね。
それなら、入居したら当面住んでくれるであろう、ファミリー物件のほうが良くない？
そういう発想で、2LDK以上を探しました。
４）立地
立地：駅は遠い、保育園・イオン・コンビニ・国道は近い
ファミリー物件にした以上、駐車場さえあれば、別に駅から近い必要はない。
（我が物件は、世帯２台の駐車場があります）
そのかわり、スーパーや学校、ホームセンター、コンビニ、国道の近さ、は必要！
毎朝、子供を送り迎えでクルマ・・・
とか、親うんざりしますからね。
だから、列挙した項目それぞれ、１〜２km以内にあるのが必須です。
我が物件は、すべて300m以内くらいにあります。
（小学校だけ2km弱で遠いんだけど…、まあ頑張って歩けよ、少年少女よ）
でもやっぱ2km、今考えても遠いな〜ｗｗ
まあ実際満室なんだからいっか、と僕は割り切ってしまいましたが、
立地だけはどうあっても絶対に変えられないので。
ここは、慎重に検討すべきですね。
５）既知のリスク
既知のリスク：外壁塗装が必要
明らかにチョーキングとクラックがあって、200万〜の修繕費がいきなりかかる見込みですｗｗ
ただ、そのぶんを考えた指値はしたので、死にはしないと思っていますが・・・
こういうのは、大家の努力で何とかなるものなので、まあ別にいいかなと。
逆に、近所の迷惑おばさんとか、土砂崩れが起きそうとか、「大家の努力でなんともしようがない」リスク…
こういうものが事前にわかっている場合は、撤退しましょう。
って感じで、列記してみました！
参考になれば！
今日はここまで！
★本日の読書★
この本は、3度読み直していますが、読めばよむほど味わい深いスルメのような本です。
ではまた！
それゆけ不動産・もりほ
サポート貰えたらうれぴです！！